spese condominiali

Speciale Pubblicato il 10/03/2018

Usufruttuario e nudo proprietario solidali per le spese condominiali

di Avv. Valentina Antonia Papanice

La ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e usufruttuario e la partecipazione alle assemblee dopo la riforma del condominio

I titolari di diritti reali sono obbligati verso il condominio a pagare le spese condominiali

Come si è detto nell'articolo dedicato, dal titolo "Spese condominiali e partecipazione al condominio 2018", sono direttamente obbligati a pagare le spese condominiali non solo i proprietari, ma, in genere, coloro che sono titolari di diritti reali. Tra questi vi è anche l'usufruttuario, della cui presenza l'amministratore dovrà quindi tenere conto in varie fasi: nella ripartizione delle spese nel preventivo e nel consuntivo (dove il riparto deve tenere conto della funzione e del fondamento delle spese, spettando eventualmente all'amministratore di ascrivere le spese ai soggetti obbligati in sede di esecuzione - v. Cass. 23291/2006), nel sollecito di pagamento e nell'attivazione dell'azione per il recupero del dovuto in caso di morosità, e, in certi casi, nella convocazione in assemblea.

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Riparto delle spese condominiali tra usufruttuario e nudo proprietario

Quanto al riparto delle spese tra usufruttuario e proprietario, le norme in materia di condominio non prevedono nulla; pertanto, le norme di  riferimento sono quelle previste dagli artt. 1004 e 1005 c.c. (inseriti nel Capo I, Titolo V, Libro III del Codice civile).

E, dunque, a mente delle dette norme, all'usufruttuario si imputeranno "le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria" e "le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione" (v. art. 1004 c.c.).

Mentre, spetteranno al nudo proprietario le spese per le riparazioni straordinarie; per riparazioni straordinarie la legge intende "quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta". Nei confronti del proprietario, l'usufruttuario è tenuto a "corrispondere al proprietario, durante l'usufrutto, l'interesse delle somme spese per le riparazioni straordinarie" (v. art. 1005 c.c.).

Detto riparto, in realtà tradizionalmente utilizzato come riferimento, perde oggi perte della sua utilità, data la previsione di solidarietà passiva (v. infra).

Usufrutto, condominio e morosità

In caso di morosità, l'usufrutttuario, al pari del nudo proprietario, può essere destinatario dell'azione di recupero del credito, consistente, solitamente, nella richiesta di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo ex art. 63 disp. att. e trans. c.c.

In particolare, ai sensi della nuova formulazione dell'art. 67, disp. att. e trans. c.c. (per effetto della riforma del condominio ad opera della L. 220/2012), sarà possibile agire nei confronti di entrambi o di ciascuno, anche per l'intera somma, trattandosi di debitori solidali (v. art. 67, co.8, disp. att. e trans. c.c.); la novità contrasta con quello che era l'orientamento maggioritario e più recente, appunto contrario alla solidarietà passiva tra usufruttuario e nudo proprietario.

Usufrutto, diritto di voto e convocazione in assemblea

La riforma ha mutato anche le norme in materia di diritto di voto e convocazione in assemblea in caso di usufrutto. L'art. 67, disp. att. e trans. c.c. oggi, infatti, dispone, al co. 6, che l'usufruttuario "esercita il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni", confermando la versione precedente.

Al co.7 è invece previsto che per le "altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda avvalersi del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti di lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere comunicato sia all'usufruttuario sia al nudo proprietario".

Per il diritto di voto nelle opere straordinarie (in precedenza ammesso solo per il proprietario), è dunque operata una distinzione in applicazione dell'art. 1006 c.c. - che prevede la possibilità per l'usufruttuario di far eseguire le spese sostituendosi al proprietario che si rifiuta di eseguirle – e una distinzione in applicazione degli artt. 985 e 986 c.c., che riguardano (il primo) i miglioramenti e (il secondo) le addizioni  apportati dall'usufruttuario. Conseguentemente alle norme sul diritto di voto, cambiano anche quelle in materia di convocazione, che, prima, per le opere straordinarie (non era prevista espressamente, ma) era ritenuta necessaria solo per il proprietario.

Viene, infine, da sè, dato il suo coinvolgimento diretto, la legittimazione dell'usufruttuario ad impugnare le delibere che lo interessano direttamente. Se prima si trattava solo di quelle concernenti la manutenzione ordinaria (v. Cass. 16774/2013, che ha deciso su di un caso precedente alla riforma del condominio), oggi le cose cambiano: si segnala, in proposito, la sentenza del Tribunale di Massa del 6.11.2017, con cui si è riconosciuta la legittimazione ad impugnare i verbali ad entrambi i soggetti, a fronte della solidarietà oggi prevista dall'art. 67 cit. Tale impostazione, a parere di chi scrive condivisibile, si aggiunge però, che dovrebbe portare anche alla conclusione della doverosa convocazione di entrambi i soggetti a tutte le assemblee.





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