Spese condominiali e partecipazione al condominio 2018

Le spese condominiali, dette anche anche oneri o obbligazioni condominiali, sono in parole semplici quanto ciascun condòmino è tenuto a pagare in ragione della sua partecipazione al condominio. Tutti noi sappiamo che chi abita in condominio (meglio, chi vanta il diritto di proprietà proprietà o altro diritto reale su un immobile posto in condominio) è tenuto a pagare le spese condominiali e ciò è abbastanza intuitivo: se vi è qualcosa in comune tra più soggetti, in comune andranno sostenute le spese. Ma, da dove discende, giuridicamente, tale obbligo? Vediamo quali sono le norme di riferimento.

1) Spese condominiali e obbligo dei partecipanti, quadro normativo

L'art. 1104, co.1, c.c., stabilisce, per quanto a noi interessa, che "ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza..., salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto".

L'art. 1104 c.c. è inserito nella parte del codice civile - Capo I, Titolo VII, Libro III dedicata alla comunione. Ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione si applicano al condominio per quanto non espressamente previsto dalle norme in materia di condominio nel successivo Capo II. Dunque quanto dispone l'art. 1104 c.c. vale entro tali limiti. Nell'ambito delle norme sul condominio, l'art. 1118, co. 2-4 c.c., anche questo per quanto qui interessa, statuisce che "il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni. Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.

Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma".

Mentre, l'art. 1123, co.1 c.c. stabilisce, elencando dunque le spese che i condòmini sono tenuti a pagare, che tra questi vanno ripartite "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza".

2) Oneri condominiali e diritti sul bene

L'obbligo di pagamento discende dal diritto di proprietà, o altro diritto reale, e dalla collegata qualità di condòmino: allorquando tale qualità viene meno, ad es. in seguito a vendita dell'immobile, viene meno anche l'obbligo di corrispondere le spese condominiali.

È stato ad es. deciso che "in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà dell'immobile di proprietà esclusiva, l'alienante perde la qualità di condomino" - trattasi della cosiddetta ambulatorietà delle obbligazioni propter rem (delle quali quelle condominiali sono parte) - e che "l'obbligo di pagamento degli oneri condominiali ex art. 1104 c.c., è collegato al rapporto di natura reale che lega l'obbligato alla proprietà dell'immobile " (Cass. 23686/2009, ma v. anche Cass. 23345/2008, che ha affermato che "l'obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servizi comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l'obbligazione").

Nel condominio, in realtà, l'obbligo di pagamento grava anche dopo la vendita, ai sensi dell'art. 63 disp. e trans. c.c., (come modificato dalla L. 220/2012, la legge di riforma del condominio) secondo cui "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto".