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AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: RAPPRESENTANZA E LEGITTIMAZIONE PROCESSUALE

Amministratore di condominio: rappresentanza e legittimazione processuale

Rappresentanza legale e legittimazione processuale attiva dell'amministratore di condominio, cenni

Qual è l'ambito in cui l'amministratore ha la rappresentanza legale del condominio e la legittimazione processuale attiva (autonoma)? Vediamo qui alcune questioni.

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Vedi anche la Circolare dell'Agenzia del 07.04.2017 n. 8 che raggruppa le risposte degli esperti su cedolare secca, bonus per la casa, ecc.

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1) Rappresentanza legale e legittimazione processuale, attiva e passiva

Chariamo, in estrema sintesi, che per rappresentanza legale intendiamo la capacità di agire in nome  e per conto di altri, mentre per legittimazione processuale intendiamo la legittimazione ad agire giudizialmente (parliamo di legittimazione attiva), oppure a costituirsi in giudizio come convenuti (in questo caso si tratta invece di legittimazione passiva).

2) Condominio, rappresentanza legale e legittimazione processuale attiva

Per quanto riguarda il condominio, il codice civile si occupa dell'argomento all'art. 1131 il quale, per quanto qui interessa, prevede che:

"comma 1: Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi

comma 2: ......

comma 3: Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.

comma 4: L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni."

3) Rappresentanza legale e legittimazione attiva dell'amministratore di condominio

Dunque, ai sensi del riportato art. 1131, co.1, l'amministratore è rappresentante legale dei condòmini e può agire in giudizio autonomamente (cioè senza autorizzazione del condominio) laddove la legge gli conferisce attribuzioni (appunto indicandole nell'art. 1130, intitolato "attribuzioni dell'amministratore"); ad es., egli può firmare l'appalto per la manutenzione ordinaria del palazzo, etc. o agire in via giudiziale per il recupero di oneri condominiali. In aggiunta, l'ambito della rappresentanza legale e della legittimazione processuale attiva (autonoma) si estenderà ad altre eventuali attribuzioni che dovessero derivare (all’amministratore) dal regolamento e/o dall'assemblea.
L'art. 1131 menziona l'ampliamento di poteri, ma non la riduzione degli stessi, rispetto alle previsioni dell'art. 1130. È possibile, anche se non previsto dall'art. 1131, che il condominio riduca i poteri che risultano dall'art. 1130? La domanda non ha una risposta chiara al momento, data la difficoltà del conciliare la riducibilità dell'ambito delle attribuzioni ex art. 1130 (non esclusa dalla legge) con l'inderogabilità espressa dell'art.1131 (ex art. 1138, co.4), che delinea l'ambito della rappresentanza legale e della legittimazione processuale. Per evitare conclusioni paradossali, a parere di chi scrive, sarebbe opportuno che i due piani scorressero paralleli, e cioè che dove siano riconosciute delle attribuzioni vengano anche riconosciute la rappresentanza legale e la legittimazione processuale attiva.
Un esempio applicativo di quanto detto, con particolare riferimento alla legittimazione processuale attiva, è dato dalla distinzione (operata sia dalla giurisprudenza che dalla dottrina dottrina) all’interno del campo delle azioni a tutela del possesso e della proprietà, tra azioni possessorie (le azioni di reintegrazione e di manutenzione, v. artt. 1168-1170 c.c.) e cautelari da un lato (le azioni di nunciazione, cioè di denunzia di nuova opera e di danno temuto, v. artt. 1171 e 1172 c.c.), per le quali la legittimazione attiva autonoma dell'amministratore è ammessa, e azioni petitorie (le azioni di rivendicazione, negatoria, di regolamento di confini e per apposizione di termini, v. artt. 948-951 c.c.) per le quali è generalmente esclusa in quanto, incidendo sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulano dagli atti meramente conservativi, cui è deputato l'amministratore ex art. 1130 c.c.

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