vendita e riacquisto prima casa agevolazioni

Speciale Pubblicato il 03/04/2017

Agevolazioni prima casa e mancato trasferimento

di Brandi Dott. Francesco

Agevolazioni prima casa a acquisto casa all'asta. La Cassazione riconosce le cause di forza maggiore per il mancato trasferimento : Ord. 6076-2017

Non perde le agevolazioni “prima casa” il contribuente che vende la prima casa e acquista un nuovo immobile all’asta giudiziaria entro un anno, anche se il provvedimento di assegnazione è successivo. L’importante è che il pagamento del prezzo sia avvenuto nel rispetto del termine annuale prescritto dalla legge. Queste le conclusioni della Corte di Cassazione nella ordinanza n. 6076 del 9 marzo 2017 . La decadenza dall'agevolazione "prima casa" resta  infatti impedita  da una causa di forza maggiore, ossia un  impedimento oggettivo caratterizzato dalla non imputabilità  del contribuente  per inevitabilità ed imprevedibilità dell'evento.

IL CASO 

Il giudizio trae origine dall’impugnazione di un avviso di recupero di maggior Iva dovuta , sull'acquisto di un immobile e dell'imposta sostitutiva sul relativo mutuo,  a seguito della revoca dell’agevolazione “prima casa” .

Secondo l'Agenzia delle Entrate,  alla vendita  infraquinquennale dell’immobile acquistato con i benefici non aveva fatto seguito l’acquisto di altro immobile entro un anno .   Dal che il provvedimento di revoca dell’Ufficio finanziario, che il contribuente ha impugnato.

Secondo la Ctr la decadenza doveva ritenersi giustificata dall'esistenza di una “causa di forza maggiore”: infatti il contribuente si è reso aggiudicatario all'asta di un altro immobile in data 18/01/2011 ed ha provveduto a versare il relativo prezzo in data 15/02/2011 — quindi ampiamente entro l'anno prescritto dalla legge — ottenendo però il decreto giudiziale di trasferimento ex art. 586 cod. proc. civ. solo in data 6/07/2011, con un ritardo di sette giorni rispetto alla scadenza dell'anno; ritardo che, contrariamente a quanto ritenuto dall’Amministrazione Finanziaria, non poteva essere posto a base del provvedimento di revoca poiché non imputabile al contribuente, né da lui prevedibile.
Di qui il successivo ricorso in Cassazione presentato dall’Agenzia delle Entrate.

tratto dal Commento Acquisto prima casa all'asta e cause di forza maggiore di F. Brandi 

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Agevolazioni prima casa: requisiti e decadenza

L’agevolazione per l’acquisto della ‘prima casa’ trova applicazione  per l'acquisto di case di abitazione ‘non di lusso’ . (...)

 I requisiti di carattere soggettivo ed oggettivo per fruire dell’agevolazione sono i seguenti:
A) l’abitazione non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal D.M. 2 agosto 1969 (v. G.U. n. 218 del 27 agosto 1969)
B) l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è situato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto
C) l’acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del comune ove è situato l’immobile da acquistare;
D) l’acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni ‘prima casa’.

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile se:

  •  le dichiarazioni previste dalla legge – cioè quelle di cui ai precedenti punti B), C) e D)  – sono mendaci;
  • non trasferisce la residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto; il mancato trasferimento della residenza nel comune entro 18 mesi comporta la decadenza dall’agevolazione anche nell’ipotesi in cui il soggetto ceda l’immobile prima che sia decorso il termine dei diciotto mesi. (...)
  •  trasferisce, con atto a titolo oneroso o gratuito, l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.
     

Mancato trasferimento e cause di forza maggiore

Secondo giurisprudenza di legittimità ormai unanime, la realizzazione dell'impegno di trasferire la residenza, che rappresenta un elemento costitutivo per il conseguimento del beneficio richiesto e solo provvisoriamente concesso dalla legge al momento della registrazione dell'atto, costituisce un vero e proprio obbligo del contribuente verso il fisco, obbligo che va rispettato, pure, da parte dell'acquirente di un immobile in corso di costruzione (...) 
Per la definizione del concetto di forza maggiore la giurisprudenza tende ad adottare criteri interpretativi molto stringenti , che tendono a limitare il campo di applicazione  alle sole ipotesi in cui realmente si configurino accadimenti completamente estranei alla sfera soggettiva dell’acquirente.
In particolare deve trattarsi di eventi oggettivi e non prevedibili, tali da non poter essere evitati, sopravvenuti al contratto di acquisto e tali da impedire in modo assoluto e per tutto il tempo a disposizione non solo la presenza nell’immobile, ma in ogni caso l’ottenimento della residenza anagrafica (cfr. Cass. n. 1392 del 2010).
Spesso, a tal proposito, i contribuenti invocano il protrarsi dei lavori di ristrutturazione dell’immobile: a fronte delle oscillazioni della giurisprudenza di merito sulla rilevanza di tale accadimento, la giurisprudenza di legittimità sembra orientata ad escluderlo dal perimetro della “forza maggiore”: 

Leggi  qui tutto il Commento con l'analisi degli orientamenti giurisprudenziali in tema di forza maggiore  e agevolazioni prima casa 





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