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Speciale Pubblicato il 19/11/2013

Cessione di volumetria assimilata ai terreni edificabili

di Dott. Raffaele Pellino

Tempo di lettura: 3 minuti
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L'Associazione Italiana dei Dottori Commercialisti (AIDC), con la recente norma di comportamento n. 189/013, ha assimilato il trattamento impositivo dell’operazione di cessione di cubatura (o cessione di volumetria) al trasferimento di terreno edificabile

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Il trasferimento di volumetria è un contratto mediante il quale il proprietario di un fondo, cui compete una determinata cubatura, trasferisce a titolo oneroso (in tutto o in parte), come diritto a se stante la facoltà di costruire ad altro soggetto il quale potrà utilizzarla a beneficio del proprio fondo; in tal modo, nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore, la cubatura di un’area edificabile può essere utilizzata in relazione ad un altro suolo.
Solitamente, anche se non esiste una formulazione standard, detto contratto si compone di un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni e di un successivo provvedimento della Pubblica Amministrazione con cui viene autorizzata, al cessionario, la realizzazione di un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.
Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il "contratto di cessione di cubatura", ha esteso allo stesso l'obbligatorietà dell'istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c.c., per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

1) I chiarimenti dell’AIDC

L’AIDC, intervenendo sul tema, ha assimilato il trattamento fiscale della cessione di volumetria a quello del trasferimento di terreno edificabile. In particolare, ai fini delle imposte dirette, se la cessione viene effettuata nell’ambito dell’attività d’impresa essa genera un ricavo (art. 85, TUIR) se il terreno è iscritto tra le rimanenze ovvero una plusvalenza patrimoniale (art.86, TUIR) se il terreno è iscritto fra le "immobilizzazioni", con facoltà in caso di possesso ultratriennale di optare per la rateazione dell'imposizione in un massimo di 5 esercizi. Ai fini IRAP il trattamento del ricavo o della plusvalenza è analogo a quello applicabile in caso di cessione della proprietà.
Viceversa, se la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall'art. 67 del TUIR, con la conseguente possibile rideterminazione del valore dei terreni edificabili (L. 448/01 e ss. proroghe)
La norma AIDC chiarisce, inoltre, che se, “in primis”, venisse ceduta tutta la volumetria edificabile e, successivamente, fosse venduto il terreno non sarebbe più applicabile l'art. 67 c.1 lett. b) del TUIR per carenza del presupposto di "suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione"; pertanto, l'eventuale cessione di terreno "privo" della volumetria sarà tassata come una cessione immobiliare solo se l'acquisto è avvenuto nel quinquennio antecedente.
Un discorso a parte merita la determinazione del “prezzo di acquisto” da contrapporre al corrispettivo della cessione, ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile (per i soggetti non imprenditori) e del reddito d'impresa (per gli imprenditori).
La norma di comportamento, infatti, distingue le casistiche relative la variazione della destinazione urbanistica tra l’acquisto e la vendita da quella in cui sia mutata l’edificabilità. In particolare, nella prima fattispecie (ovvero se non risultano variate l'entità della cubatura e la destinazione d'uso del terreno) la quota parte del costo sostenuto riferibile al diritto ceduto può essere data dal prezzo di acquisto del terreno per il rapporto tra il valore della cubatura ceduta al momento della vendita ed il valore del terreno edificabile, comprensivo della volumetria, allo stesso momento.
Diversamente, se risultano modificati i diritti edificatori del terreno, il valore della volumetria al momento dell'acquisto potrebbe essere autonomamente determinato da un perito, secondo criteri oggettivi.

2) Imposte indirette

Ai fini delle imposte indirette, trova applicazione l'IVA con aliquota “ordinaria” (22%) laddove il cedente sia soggetto passivo; negli altri casi, troverà invece applicazione l’imposta di registro proporzionale nonché le imposte ipotecarie e catastali, tenendo conto delle modifiche introdotte, a partire dal 01/01/2014, dall’art. 10 del D.Lgs. 23/2011.

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 Gianni Gianni - 05/07/2018
Gent.mi, Premesso che: - l’art. 7 della L.R. 1/2018 (Molise) consente che, attraverso l’istituto della cessione di cubatura, gli ampliamenti possano essere realizzati usufruendo dell’asservimento di altri terreni adiacenti al lotto da edificare nonché utilizzando, sempre attraverso l’istituto della cessione di cubatura, le premialità volumetriche spettanti ad uno o più edifici che sorgano su lotti adiacenti (come definiti dal Comma 5); - sono proprietario di una attività (magazzino di materiali edili) intestata a mio fratello ed a me (forma giuridica: s.n.c.); vorrei costruire sul lotto adiacente (intestato a mio fratello ed a me come persone fisiche) un fabbricato di circa 100 mq sfruttando le premialità consentite dal piano casa (ampliamento del 20 % della superficie coperta + premio del 10%) sul fabbricato di proprietà della società. sono a porre i seguenti quesiti: - per formalizzare la cessione della cubatura è necessario un atto dal notaio oppure è sufficiente una scrittura privata tra le parti (considerando che la società è una snc ed i soci siamo solo mio fratello ed io, ovvero gli stessi proprietari del terreno adiacente)? - tale documento deve essere presentato unitamente alla documentazione relativa alla pratica urbanistica? - è conveniente dal punto di vista fiscale agire tramite la cessione della cubatura oppure potrebbe essere più conveniente e congruo percorrere altre strade (cessione e accorpamento dei due lotti…)? Ringrazio in anticipo per la preziosa collaborazione.
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