Si tratta dell’ennesima “proroga” di una procedura che ormai è conosciuta agli operatori, dato che è stata introdotta la prima volta nel lontano 2001 ed è stata poi riproposta più volte nel tempo. Attraverso questa procedura si ridetermina il costo di acquisto di tali beni in modo da aumentarne il valore fiscalmente riconosciuto, riducendo così l’eventuale plusvalenza ai fini Irpef in caso di successiva cessione.
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Possono essere oggetto di rivalutazione:
- i terreni edificabili ed i terreni con destinazione agricola posseduti a titolo di: proprietà, usufrutto, superficie, enfiteusi;
- le partecipazioni in società non quotate possedute a titolo di proprietà, usufrutto.
posseduti alla data dell’1.1.2013, non in regime di impresa, da parte di persone fisiche, società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.
Perché la rivalutazione vada a buon fine, è necessario
Entro l’1.7.2013 (il 30.6 cade di domenica) provvedere:
- alla redazione ed all’asseverazione della perizia di stima;
- al versamento dell’imposta sostitutiva calcolata applicando al valore del terreno/partecipazione risultante dalla perizia, le seguenti aliquote:
- 4% per i terreni edificabili e terreni con destinazione agricola e le partecipazioni qualificate;
- 2% per le partecipazioni non qualificate
L’imposta sostitutiva deve essere versata:
- in un’unica soluzione, entro il 30.06.2013 (che slitta al 1° luglio in quanto il 30.06.2013 cade di domenica);
- in 3 rate annuali di uguale importo alle seguenti scadenze:
- 1a rata entro il 30.06.2013 (che slitta al 1 luglio);
- 2a rata entro il 30.06.2014 + interessi 3% annui;
- 3a rata entro il 30.06.2015 + interessi 3% annui.
Se il corrispettivo è inferiore al valore di perizia
Recentemente l'Agenzia delle Entrate ha ufficializzato alcuni chiarimenti riguardanti la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni, con la pubblicazione della Circolare 1/E del 15.02.2013.
La prima precisazione riguarda il caso in cui la cessione della partecipazione o del terreno avvenga ad un prezzo inferiore al valore di perizia - eventualità piuttosto comune nell'attuale situazione di crisi. Secondo l'Agenzia delle Entrate:
- la cessione di partecipazioni non negoziate ad un prezzo inferiore al valore di perizia non dà luogo a minusvalenze fiscalmente rilevanti;
- nel caso invece della di cessione di terreni ad un prezzo inferiore al valore di perizia, affinché il valore rideterminato possa assumere rilievo ai fini del calcolo della plusvalenza, è necessario indicare nell’atto di cessione il risultato della stima, anche se maggiore del prezzo realizzato. Il contribuente dovrà pertanto versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali, in base al valore peritale.In alternativa, il cedente può indicare il prezzo effettivo di vendita, senza tener conto della rivalutazione, e la plusvalenza sarà calcolata secondo le regole ordinarie. Il contribuente ha sempre la possibilità di effettuare una nuova rideterminazione del valore del terreno, riferito alla data del 1° gennaio 2013. In questo caso, la perizia giurata di stima deve essere redatta entro il 30 giugno, o comunque entro la data del rogito di cessione se antecedente, per poter assolvere entro il 1° luglio (il 30 giugno è domenica) al versamento dell’imposta sostitutiva. Tuttavia, se l’imposta versata per la precedente rivalutazione era maggiore rispetto a quella dovuta entro il 1° luglio 2013 nulla è dovuto (l’eventuale imposta pagata in più non può essere chiesta a rimborso).
Il diritto edificatorio può essere oggetto di rivalutazione
Con il secondo chiarimento offerto dall'Agenzia delle Entrate con la Circolare 1/E/2013 è stato affermato che è possibile considerare il diritto edificatorio (c.d. cubatura) distintamente ed autonomamente rispetto al diritto di proprietà del terreno, e pertanto è possibile rideterminare il relativo valore alla data dell’1.1.2013, con la redazione di una perizia di stima ed il versamento della prima rata o dell’intero ammontare dell’imposta sostitutiva entro l’1.7.2013.
L'omessa indicazione in Unico non pregiudica la rivalutazione
Nell'ultimo chiarimento relativo alla rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni l'Agenzia afferma che i dati relativi alla rivalutazione devono essere indicati nel mod. UNICO, rispettivamente nei quadri RM e RT e che l’omessa indicazione degli stessi, come già ribadito nella Circolare 4.8.2004, n. 35/E, non pregiudica gli effetti della rivalutazione, che rimane pertanto valida, essendo la stessa perfezionata con il versamento dell’intero importo o della prima rata (in caso di versamento rateale).
L’Agenzia specifica che i dati della (nuova) rivalutazione all’1.1.2013 devono essere riportati nel mod. UNICO 2014 (periodo d'imposta 2013).