Con la Risposta a interpello n 304 le Entrate hanno trattato il caso della cessione di case prefabbricate da parte di imprese estere a clienti italiani.
La risposta chiarisce i principali dubbi fiscali legati a queste operazioni, in particolare quando il fornitore aderisce al regime OSS e il cliente è un consumatore finale non soggetto IVA residente in Italia.
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1) Cessione di case prefabbricate in esenzione IVA
L’istante è una società con sede in uno Stato UE, registrata ai fini IVA e aderente al regime One Stop Shop (OSS) per le vendite a distanza.
La sua attività principale è la produzione e vendita di case prefabbricate a telaio e modulari a clienti privati residenti in Italia.
Nel caso esaminato, le case prefabbricate non sono vendute in kit da montare, ma sono completamente finite, dotate di impianti installati, rifinite internamente e pronte per essere abitate.
La consegna avviene tramite trasporto, seguita da installazione e collegamento agli impianti sul suolo italiano, effettuati dallo stesso venditore o da soggetti incaricati.
L’interpello si articola in tre quesiti fondamentali:
- La società chiede se possa applicare l’IVA agevolata al 4% o al 10% in base a una dichiarazione del cliente che attesti il possesso dei requisiti previsti dalla normativa italiana.
- Domanda se, operando in regime OSS, sia sufficiente registrare l’operazione nello Stato membro di identificazione OSS, o se siano necessari ulteriori adempimenti in Italia.
- Infine, chiede quali siano le conseguenze nel caso in cui la dichiarazione del cliente si riveli falsa o mendace, in particolare se esista una responsabilità del venditore.
L’Agenzia ha valutato attentamente le caratteristiche delle case modulari, concludendo che se installate in modo stabile sul suolo costituiscono “beni immobili” ai sensi dell’art. 13-ter del Regolamento UE 282/2011.
Una costruzione prefabbricata che non è facilmente smontabile o spostabile è da considerarsi bene immobile.
L’Agenzia chiarisce che l’aliquota agevolata può essere applicata solo se:
- la casa è un bene immobile installato in Italia;
- la società estera è qualificabile come impresa costruttrice (come da Circolare 22/E/2013);
- sono rispettati i requisiti soggettivi previsti per le agevolazioni “prima casa” (se si applica il 4%).
Non è sufficiente la sola dichiarazione del cliente: la responsabilità fiscale ricade comunque sull’acquirente in caso di dichiarazione mendace, ma il venditore deve verificare l’aderenza ai presupposti oggettivi.
La cessione di beni immobili non rientra nel regime OSS, riservato alle vendite a distanza di beni mobili.
Pertanto, il soggetto estero che vende case modulari a clienti italiani deve:
- identificarsi direttamente ai fini IVA in Italia oppure
- nominare un rappresentante fiscale italiano.
Inoltre, le case modulari installate stabilmente devono essere censite al Catasto Fabbricati, anche se appoggiate al suolo.
Se il cliente rilascia una dichiarazione falsa per ottenere l’IVA agevolata, sarà lui a subire le sanzioni:
- recupero dell’imposta non versata;
- sanzione del 30% della differenza;
- interessi di mora.
La società venditrice non è sanzionabile, ma deve agire con diligenza nel raccogliere e conservare la documentazione.
