Il contratto di locazione è definito dall'art. 1571 del Codice Civile, un contratto:
- a causa onerosa,
- a effetti obbligatori
- a prestazioni corrispettive.
-Obblighi-
Se il contratto ha per oggetto beni immobili, sono previsti alcuni obblighi:
- deve avere la forma scritta, a pena di nullità;
-
deve essere obbligatoriamente registrato,
- presentando due copie dell’atto all’ ufficio del Registro dell’ Agenzia delle entrate o mediante una procedura di registrazione telematica che sostituisce la presentazione diretta.
- tranne nell'ipotesi in cui la durata del contratto non superi i 30 giorni complessivi nell’ anno.
Attenzione: Il termine per la registrazione dei contratti di locazione di beni immobili è di 30 giorni dalla loro sottoscrizione, ed è prevista la solidarietà tra locatore e inquilino ai fini dell'adempimento di questo obbligo.
Attenzione: L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria per il 2005) prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
La nullità, però, non incide sulla pretesa dell'erario di riscuotere comunque l'imposta di registro: il contribuente, quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione. L'articolo 38 del Dpr 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.
-Le sanzioni-
L’omessa registrazione del contratto di locazione, il parziale occultamento del corrispettivo e l’omesso o tardivo versamento dell’imposta di registro sono delle violazioni per le quali è prevista l’applicazione di una sanzione amministrativa.
| Violazione | Sanzioni |
| Omessa o tardiva registrazione del contratto | dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta |
| Occultamento, anche parziale, del canone | dal 200% al 400% della differenza tra l’imposta di registro dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato |
| Tardivo pagamento dell’imposta | 30% dell’imposta versata in ritardo |
Anche l’omessa indicazione nella dichiarazione dei redditi dei canoni di locazione, o l’indicazione degli stessi in misura inferiore a quella effettiva, costituisce una violazione di carattere fiscale.
Se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili a uso abitativo:
- non è indicato, si applica la sanzione nella misura dal 240 al 480 per cento dell’imposta dovuta, con un minimo di 516 euro
- è indicato in misura inferiore a quella effettiva, si applica la sanzione nella misura dal 200 al 400 per cento dell’imposta dovuta.
Inoltre, per i redditi derivanti dalla locazione di immobili a uso abitativo, nel caso di accertamento con adesione o di acquiescenza, le sanzioni si applicano senza riduzioni.
In caso di omessa registrazione del contratto di locazione di immobili, si presume, salva documentata prova contraria, l'esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d'imposta antecedenti a quello nel corso del quale è accertato il rapporto stesso; ai fini della determinazione del reddito si presume, quale importo del canone, il 10% del valore catastale dell'immobile (Rendita x 1,05 x 120).
- Evoluzione storica degli effetti della mancata registrazione-
L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Finanziaria per il 2005) prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.
La nullità, però, non incide sulla pretesa dell'erario di riscuotere comunque l'imposta di registro: il contribuente, quindi, non potrà avvalersi della nullità del contratto come causa esimente della registrazione. L'articolo 38 del Dpr 131/ 1986 sottolinea infatti che la nullità o l'annullabilità dell'atto non dispensa dall'obbligo di chiedere la registrazione e di pagare la relativa imposta.
L’art. 3, commi 8 e 9, D.Lgs. n. 23/2011, introduce specifici effetti in capo al locatore e all’inquilino, a causa della mancata registrazione del contratto di locazione ad uso abitativo entro i termini previsti.
In particolare:
- la durata del contratto è fissata in 4 anni a decorrere dalla registrazione volontaria o d’ufficio;
- il contratto (alla scadenza) è rinnovato automaticamente di ulteriori 4 anni, fatta salva la ricorrenza di una delle fattispecie di cui all’art. 2, comma 1, Legge n. 431/98 (destinazione dell’immobile ad uso proprio o dei familiari, esecuzione di opere di radicale recupero, mancata occupazione dell’immobile da parte dell’inquilino, cessione dell’immobile a terzi);
- a decorrere dalla data di registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica il canone stabilito dalle parti.
Di fatto l’inquilino riceve un notevole premio e sarà quindi stimolato alla denuncia del contratto in nero.
L’Agenzia delle Entrate precisa che, a decorrere dalla data di registrazione del contratto, volontaria o d’ufficio, è necessario considerare ai fini della determinazione dell’imposta di registro dovuta anche le nuove condizioni e la durata del contratto stabilite dal comma 8 del citato art. 3.
La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 50/2014 depositata venerdì 14 marzo 2014, ha cancellato i commi 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/2011, dichiarando incostituzionale tale norma.
Il Governo con un Clausola di salvaguardia introdotta nella Legge n.80 di conversone del decreto legge 47/2014 ha praticamente vanificato questa sentenza rinviandone gli effetti al 31 dicembre 2015.
Interviene la Corte Costituzionale ancora una volta con la sentenza n. 169 del 16 luglio 2015 dichiarando l'illegittimita' della salvaguardia della norma introdotta dal Governo, anche se a tempo fino al 31 dicembre 2015, ricordando che quando la Corte Costituzionale dichiara incostituzionale una norma, questa perde effetto da subito!!
La Legge di stabilità 2016 - L. 208 del 28/12/2015 - ha con il c. 59 dell'art.1 modificato l'art. 13 della L. 431/98 prevedendo che:
Art. 13. (( (Patti contrari alla legge).))
((1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile.
2. Nei casi di nullita' di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.
3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.
4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, e' nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.
5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennita' di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.
6. Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo' altresi' richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorita' giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione e', altresi', consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo.
Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non puo' eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorita' giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.
7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge. 8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi e' obbligo di registrazione del contratto stesso)).
