Cessione immobili e cambio destinazione - rettifica della detrazione iva

OGGETTO: Alfa SRL - Articolo 19 bis2 del d.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 – Rettifica della detrazione.

L'oggetto del contratto preliminare costituito è da immobili destinati ad uso abitativo, classificati in catasto alla categoria A/2, la società istante ha assolto l’IVA con l’aliquota del 10% e in più non ha detratto l’Iva relativa, ai sensi dell’art. 19-bis1, lett. i) del citato decreto del Presidente della Repubblica, in quanto “non e' ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa ne’quella relativa alla locazione o alla manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività' esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni…”.

Successivamente a seguito della mutata destinazione degli immobili, l’oggetto del contratto di compravendita è costituito – si assume nell’istanza - da fabbricati appartenenti dalla categoria catastale D/2, classificati come residence (strutture ricettive che presentano determinate caratteristiche, gestite unitariamente in forma imprenditoriale).

Di conseguenza, poiché le cessioni di immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo scontano l’aliquota Iva ordinaria del 20%, il cedente, a seguito della diversa classificazione catastale dell’immobile, integrerà le fatture emesse assoggettando la vendita all’aliquota del 20%.

Il cambio di destinazione degli immobili comporta, inoltre, che il cessionario utilizzerà tali beni per rendere prestazioni soggette all’aliquota del 10%, ai sensi della tabella A, parte III, n. 120, allegata al DPR n. 633 del 1972, che disciplina le “ prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive di cui all'articolo 6 della legge 17 maggio 1983, n. 217, e successive modificazioni…”.

Da ciò discende il venir meno dell’indetraibilità oggettiva prevista dal citato art. 19 bis1, lett. i) del DPR n. 633 del 1972: posto che gli immobili saranno utilizzati nell’ambito dell’attività ricettiva, imponibile ai fini Iva ai sensi delle norme citate, l’imposta assolta sull’acquisto degli immobili potrà essere detratta nei limiti e alle condizioni dell’art. 19 del DPR n. 633 del 1972.