Espropriazione e indennità: chiarimenti sul trattamento fiscale della servitù

Con Risposta a Interpello n 289 del 7 novembre 2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale applicabile alle somme ricevute nel 2024 a titolo di indennità per la costituzione di una servitù in seguito a procedure di espropriazione per pubblica utilità.
L'istate ha ricevuto una somma a titolo di indennità a seguito della costituzione di un diritto di servitù per il passaggio di una linea elettrica che insiste su un immobile situato in un'area oggetto di procedure di asservimento, di cui è proprietario con i suoi familiari.
Ha ricevuto nel 2024 la notifica della delibera di approvazione di un progetto esecutivo che coinvolge l’area in cui si trova l’immobile di sua proprietà.

Successivamente gli viene notificato il decreto di occupazione d’urgenza delle aree interessate e poi viene stipulato l’atto notarile che costituisce il diritto di servitù per la linea elettrica, con il riconoscimento di un’indennità complessiva suddivisa tra un acconto e un saldo corrisposto contestualmente all’atto.

Il contribuente ritiene che l’indennità ricevuta non debba essere tassata come reddito diverso, sostenendo che essa è regolata da norme speciali che ne escluderebbero l’imponibilità e che la servitù è stata imposta coattivamente per esigenze pubbliche, e non volontariamente dai proprietari.

Vediamo cosa replica l'Agenzia.

1) Espropriazione e indennità: chiarimenti sul trattamento fiscale della servitù

L’indennità di servitù, corrisposta a titolo di saldo in relazione alla costituzione del diritto reale di godimento, come nel caso di una linea elettrica a servizio di un immobile ubicato in un’area interessata da un esproprio finalizzato alla realizzazione di un progetto di pubblica utilità, va tassata come reddito diverso. 

Questa è la sintesi del chiarimento e quindi l'Agenzia non condivide l'nterpretazione dell'istante.

Viene precisato che l’articolo 35, comma 1, del Testo unico in materia di espropriazione per pubblica utilità stabilisce che, quando viene corrisposta a soggetti non imprenditori una somma a titolo di indennità di esproprio, cessione volontaria o risarcimento per acquisizione coattiva di un terreno destinato a opere pubbliche o infrastrutture urbane in zone omogenee A, B, C e D, tale somma è qualificata come reddito diverso (articolo 67, comma 1, lettera b), Tuir).

Questa disposizione riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni, con alcune eccezioni.

Lo stesso articolo 67 alla lettera h) include tra i redditi diversi anche quelli derivanti dalla concessione in usufrutto, dalla costituzione di altri diritti reali di godimento e dalla sublocazione di immobili, oltre ad affitti e concessioni in uso di beni mobili e aziende.

L’Agenzia specifica che la legge di bilancio 2024 (articolo 1, comma 92, legge n. 213/2023) ha ampliato la portata della lettera h), includendo esplicitamente anche i redditi derivanti dalla costituzione di diritti reali di godimento, come il diritto di superficie o la servitù.                    

Inoltre, è stato modificato anche l’articolo 9, comma 5, del Tuir, il quale attualmente prevede che, ai fini delle imposte sui redditi, le regole relative alle cessioni a titolo oneroso si applicano anche agli atti che comportano la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento, salvo diversa previsione normativa. 

L'equiparazione tra proprietà e diritti reali di godimento vale solo per le cessioni, non per le costituzioni, la costituzione di tali diritti genera reddito imponibile per l’intero importo percepito, e non una plusvalenza.

Dal 1° gennaio 2024, le somme percepite per la costituzione di diritti reali di godimento, che in passato potevano rientrare tra le plusvalenze (lettera b), sono ora tassate come redditi diversi (lettera h). 

Pertanto, sono superati i chiarimenti contenuti nella circolare n. 194/1998, che escludeva dalla tassazione le indennità di servitù, in quanto il contribuente conservava la proprietà del bene