Per le aree edificabili, la base imponibile IMU è rappresentata dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione o alla data di approvazione degli strumenti urbanistici (art. 1, comma 746, L. 160/2019).
Questo valore venale deve essere determinato tenendo conto di fattori oggettivi, come:
- la zona territoriale;
- l’indice di edificabilità;
- la destinazione d’uso consentita;
- gli eventuali oneri per l’urbanizzazione;
- i prezzi di mercato per aree simili.
Una delle questioni più dibattute riguarda le aree acquistate tramite asta giudiziaria.
In questi casi, ci si chiede: il prezzo di aggiudicazione può coincidere con il valore venale da dichiarare ai fini IMU.
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1) Valore IMU aree fabbricabili: il caso di quelle acquistate all'asta
La normativa non contempla esplicitamente il prezzo d’asta come parametro di riferimento, di conseguenza, la sua validità ai fini IMU è oggetto di interpretazioni giurisprudenziali contrastanti.
La giurisprudenza di legittimità e tributaria ha offerto nel tempo letture divergenti.
In alcune sentenze, la Cassazione ha escluso il prezzo di aggiudicazione tra i parametri validi per determinare la base imponibile IMU.
Secondo questa visione, il prezzo d’asta può risultare distorto da ribassi rilevanti dovuti alla necessità di vendere rapidamente, e non rispecchiare il reale valore di mercato (Cass. 17 maggio 2017, n. 12273).
Al contrario, altre pronunce (Cass. 24 settembre 2003, n. 14148; CGT Reggio Emilia, sent. 155/2/25) riconoscono valenza oggettiva al prezzo di aggiudicazione, in quanto:
- fissato in una procedura pubblica;
- basato su perizia del CTU;
- validato da organi giudiziari.
In queste sentenze si sottolinea come la procedura d’asta garantisca trasparenza, rendendo il prezzo un possibile riferimento attendibile.
Ciò premesso non è possibile dunque individuare una regola valida in assoluto, ma si ritiene che vada invece adottata una valutazione caso per caso.
In conclusone, se nell’asta giudiziaria in cui è stato acquistata l’area fabbricabile, non si sono verificate circostanze da rendere il prezzo difforme dal valore di mercato si dovrebbe potere fare riferimento al predetto prezzo per determinare la base imponibile IMU.
Il prezzo d'asta potrebbe ad esempio essere ritenuto idoneo nel caso in cui, ad esmepio, sia conforme alla perizia del CTU nell’ambito del pignoramento immobiliare, oppure similare a prezzi di aree edificabili con analoghe caratteristiche
