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DEDUZIONE PER L'ACQUISTO DI IMMOBILI DA LOCARE IN UNICO PF 2015

Deduzione per l'acquisto di immobili da locare in Unico PF 2015

Come compilare Unico PF 2015 per beneficiare del bonus fiscale del 20% per l'acquisto di un immobile dato successivamente in locazione a canone concordato

Le persone fisiche non esercenti attività commerciale possono dedurre dal reddito complessivo, risultante ai fini IRPEF, un importo pari al 20% delle spese sostenute, nel limite di 300.000 euro, per l'acquisto o la costruzione di immobili abitativi da destinare alla locazione per una durata complessiva non inferiore a 8 anni.
L'agevolazione, introdotta dall'articolo 21 del D.L. n. 133/2014 (c.d. decreto “Sblocca Italia”), ha per oggetto gli acquisti sostenuti dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017.

Prima di approfondire gli aspetti dichiarativi per beneficiare della deduzione, al debutto quest'anno nel modello UNICO PF 2015, è opportuno riepilogare gli aspetti essenziali della disciplina.

1) Aspetti essenziali del Bonus fiscale

Sul piano oggettivo la deduzione è riconosciuta per l'acquisto di unità immobiliari residenziali di nuova costruzione che risultano invendute al 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del D.L. 133/2014), ovvero che abbiano formato oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo , ai sensi dell'art. 3 comma 1 lettere d) e c) del DPR n. 380/2001. Sono esclusi, pertanto, gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria.

Danno diritto alla deduzione, inoltre, le spese sostenute dal contribuente per prestazioni di servizi dipendenti da contratti d'appalto , per la costruzione di una o più unità immobiliari a destinazione residenziale, su aree edificabili già possedute dal contribuente prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. In quest'ultima ipotesi le spese di costruzione su cui calcolare la deduzione sono attestate dall'impresa che ha eseguito i lavori di costruzione o gli interventi di ristrutturazione.

La deduzione spetta nella  misura del 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita nel  limite massimo di spesa di  300.000 euro, anche nel caso di acquisto o costruzione di più immobili . Sono inoltre deducibili gli interessi passivi derivanti da mutui contratti per l'acquisto delle unità immobiliari medesime.

È proprio con riferimento a quest'ultimo aspetto che, nel silenzio della norma, sorgono alcuni dei principali dubbi applicativi . In primo luogo, non è chiaro se l'importo complessivo degli interessi debba essere computato ai fini del raggiungimento del tetto massimo di spesa. Inoltre, è legittimo interrogarsi in merito ai criteri da adottare per la corretta imputazione temporale degli stessi a seconda di quanto previsto dal piano di ammortamento (si pensi, ad esempio, ai contratti di mutuo a tasso variabile, in ragione dell'oggettiva impossibilità di definire ex ante l'importo effettivamente dovuto).

Nel contesto descritto, si rileva l'assenza del decreto interministeriale, di prossima emanazione, a cui il decreto Sblocca Italia ha demandato la definizione delle ulteriori modalità attuative dell'agevolazione, confidando che in quella sede sia fatta chiarezza sulle problematiche sopra illustrate.

Il beneficio fiscale va ripartito in 8 quote annuali di pari importo, partendo dall'anno in cui viene stipulato il contratto di locazione . Considerando che il tetto alla deduzione è fissato a 60.000 euro (ossia il 20% di 300.000), la  quota massima deducibile su base annua è pari a 7.500 euro.

La deduzione  non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.

2) Requisiti dell'immobile

L'unità immobiliare acquistata o costruita deve essere destinata, entro 6 mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori, alla locazione in via continuativa per almeno 8 anni . Tuttavia, nel caso in cui per motivi non imputabili al locatore il rapporto dovesse risolversi in via anticipata, la deduzione continua a essere riconosciuta a condizione che entro un anno dalla risoluzione venga stipulato un nuovo contratto.

Come si è detto, l'unità immobiliare deve avere destinazione residenziale e, inoltre, non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

L'agevolazione è in ogni caso preclusa con riferimento alle unità ubicate nelle zone territoriali omogenee di classe E, ossia destinate a usi agricoli.

L'immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B (allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al DM 26 giugno 2009, ovvero ai sensi di specifica normativa regionale).

3) Requisiti del canone di locazione

Per beneficiare della deduzione è poi necessario che il canone di locazione pattuito non sia superiore:
- a quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia convenzionata ” (articolo 18 del DPR n. 380/2001);
- oppure al minore importo tra il canone concordato ” sulla base degli accordi definiti in sede locale (art. 2 comma 3 della L. n. 431/1998) e quello definito in ambito comunale (c.d. “ canone speciale ”, ex. art. 3 comma 114 della L. n. 350/2003).

Infine, tra locatore e locatario non devono sussistere  rapporti di parentela entro il primo grado.

In sede di conversione del decreto Sblocca Italia, il riconoscimento della deduzione è stato esteso anche nell'ipotesi in cui l'immobile acquistato sia concesso in usufrutto a soggetti giuridici, pubblici o privati, operanti da almeno dieci anni nel settore degli alloggi sociali , a condizione che sia mantenuto il vincolo alla locazione. In tale circostanza il corrispettivo di usufrutto, calcolato su base annua, non deve eccedere le soglie limite dei canoni determinati in base ai criteri sopra illustrati.

4) Indicazione obbligatoria nel rigo RP32 di UNICO 2015

Per beneficiare della deduzione IRPEF in esame è necessario compilare il rigo RP32 del modello UNICO 2015-PF.

In particolare, deve essere indicato:

- nella colonna 1 ( Data stipula locazione ) la data di stipula del contratto di locazione dell'immobile acquistato o costruito;
- nella colonna 2 ( Spesa acquisto/costruzione ) la spesa sostenuta, entro il limite di 300 mila euro, per l'acquisto o la costruzione dell'immobile dato in locazione;
- nella colonna 3 ( Interessi passivi sui mutui ) l'importo degli interessi passivi pagati nell'anno e dipendenti dai mutui contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare oggetto dell'agevolazione;
- nella colonna 4 ( Totale importo deducibile ) il risultato della seguente operazione: (20% di colonna 2) / 8 + (20% di colonna 3).

Nel caso in cui la deduzione spetti per l' acquisto o la costruzione di più immobili è necessario compilare un rigo per ciascun immobile avvalendosi di ulteriori moduli. In tal caso, la colonna 4 deve essere compilata una sola volta sul primo dei moduli utilizzati, riferendo il calcolo descritto a tutte le colonne 2 e 3 dei diversi moduli compilati.

5) Esempio di compilazione

Si consideri il caso di un contribuente che il 20 novembre 2014 abbia acquistato dall'impresa costruttrice un fabbricato a destinazione abitativa, sostenendo un costo di 250 mila euro , procedendo alla successiva stipula di un contratto di locazione (4+4), sottoscritto il 1° dicembre 2014 . Nella dichiarazione dei redditi relativa al periodo d'imposta 2014, il contribuente indicherà la prima quota della deduzione spettante, pari ad un ottavo dell'agevolazione complessiva (250.000 x 20% diviso 8 = 6.250 euro).

Il rigo RP 32 del Modello UNICO 2015-PF dovrà essere compilato come segue:

- colonna 1 data di stipula locazione: 01/12/2014
- colonna 2 Spesa acquisto/costruzione: 250.000,00
- colonna 3 Interessi: niente
- colonna 4 Totale importo deducibile: 6.250,00
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Commenti

Bruno - 29/03/2017

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