Rendiconto condominiale: errore di calcolo e variazioni in assemblea

Nel condominio, il rendiconto annuale deve essere composto da tre documenti distinti, ciascuno con una funzione ben precisa, come stabilito dall’art. 1130-bis c.c. e confermato dalla giurisprudenza.

Il primo documento è il registro di contabilità (chiamato anche libro di cassa o registro cronologico), che deve riportare in modo dettagliato e in ordine temporale tutte le entrate e le uscite. 

Questo consente ai condomini di verificare se le somme incassate da ciascuno corrispondono alle spese effettivamente sostenute per la gestione del condominio. 

Il secondo documento è il riepilogo finanziario, detto anche stato patrimoniale. 

Serve a rappresentare la situazione economica complessiva del condominio, indicando i crediti (cioè le quote non ancora versate dai condomini) e i debiti (le spese ancora da pagare), tenendo conto anche delle gestioni precedenti. 

Il terzo documento è la nota esplicativa, una relazione che descrive in modo chiaro e sintetico gli aspetti più rilevanti della gestione, le scelte effettuate, le eventuali problematiche emerse e i rapporti in corso, offrendo una visione d’insieme della situazione contabile e amministrativa. 

Se anche solo uno di questi tre documenti manca, i condomini non sono adeguatamente informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio. 

In tal caso, la delibera di approvazione del rendiconto può essere annullata anche se i condomini hanno comunque il diritto di consultare i documenti giustificativi di spesa. 

1) L’errore di calcolo e le variazioni in assemblea

Il problema è che spesso il rendiconto è completo (cioè sono presenti tutti i documenti richiesti dalla legge sopra citati) ma presenta un errore contabile (ad esempio l’addebito di una somma errata al singolo condomino). 

Del resto, in linea generale, i condomini che partecipano all’assemblea, nel deliberare sul rendiconto e sulla relativa documentazione contabile, non si limitano a decidere se approvare o meno il bilancio così come predisposto dall’amministratore, ma possono anche proporre modifiche o correzioni all’esito della discussione.

Tali possibilità, che incidono direttamente sul contenuto della delibera, dovrebbero essere tenute in debita considerazione da parte di quei condomini che scelgono di non presenziare all’assemblea e rinunciano così a partecipare attivamente al confronto.

Per risparmiare tempo l’amministratore trasmette una comunicazione integrativa ai condomini, rendendo noto l’errore e la correzione. 

Si pone però la seguente questione: la semplice comunicazione dell’amministratore, volta a correggere un errore contabile, è sufficiente oppure occorre una nuova approvazione del rendiconto che recepisca formalmente la rettifica. 

In altre parole è possibile affermare che la nota informativa inviata dall’amministratore evita l’impugnazione della delibera di approvazione da parte del condomino al quale è stato erroneamente addebitato un costo?

2) La posizione della Cassazione

La Cassazione ha analizzato il caso di una condomina alla quale, a causa di un errore contabile dell’amministratore, era stata ingiustamente richiesta la restituzione di un rimborso assicurativo già percepito. 

Successivamente, l’amministratrice si rendeva conto dell’errore e inviava una nota ai condomini chiarendo la situazione. 

Tuttavia la condomina impugnava la delibera davanti al Giudice di Pace, che però respingeva la domanda ritenendo che non vi fosse stata una vera delibera, ma solo un chiarimento assembleare. 

In appello, il Tribunale ribaltava la decisione, riconoscendo che la delibera esisteva e che la richiesta di restituzione era stata effettivamente votata, confermando così l’interesse della condomina ad agire.

Il Tribunale sottolineava che l’amministratore non poteva modificare autonomamente la delibera, essendo solo esecutore delle decisioni assembleari, e che la correzione proposta non era mai stata approvata dal condominio. 

Inoltre confermava l’errore contabile e annullava la delibera impugnata.

La Cassazione (con l’ordinanza 11 ottobre 2022 n. 29618) ha confermato che l’amministratore non può correggere autonomamente un errore contabile tramite una semplice nota esplicativa. 

Quando si tratta di modificare dati già approvati nel rendiconto, è necessario un nuovo passaggio assembleare che formalizzi la rettifica.

3) Una recente sentenza di merito

L’assemblea dei condomini può anche proporre modifiche o correzioni, se emergono criticità durante la discussione. Tuttavia, queste modifiche non possono essere approvate immediatamente nella stessa seduta. È necessario che anche i condomini assenti vengano messi a conoscenza delle variazioni apportate. Per garantire trasparenza e correttezza, il bilancio modificato deve essere rielaborato e presentato in una nuova assemblea, dove potrà essere discusso e votato nella sua versione aggiornata. In altre parole, non è possibile modificare e poi approvare il documento rielaborato nella medesima riunione, perché verrebbero lesi i diritti degli assenti che, nel decidere se partecipare o meno all’assemblea, si erano basati sul bilancio originario e, inoltre, non hanno avuto modo di esaminare le variazioni (Trib. Udine 28 agosto 2025 n. 592).