Condizionatori in condominio: distanze legali e dimensioni del motore

L’installazione di un condizionatore in condominio è ormai una necessità diffusa, soprattutto nei mesi estivi. 

Tuttavia, questa operazione, apparentemente semplice, può sollevare questioni giuridiche legate alla convivenza tra condomini.

È possibile affermare che un condizionatore non sia, di regola, in grado di determinare l'alterazione della destinazione della parete e tanto meno che questo impianto possa privare gli altri proprietari dell'uso della medesima. 

Diversamente, si rischierebbe di legittimare azioni emulative, cioè prive di reale interesse, da parte di chi si oppone.

Del resto è principio consolidato che ciascun condomino possa utilizzare la cosa comune secondo le proprie necessità e convenienze, purché nel rispetto dei limiti previsti dalla legge e dal regolamento. 

Tale facoltà è riconosciuta indipendentemente dalla quota di comproprietà detenuta dal condomino, poiché il criterio proporzionale rileva solo per determinare il diritto di voto in assemblea e per calcolare la quota di partecipazione alle spese condominiali. 

Un uso più intenso della cosa comune può manifestarsi anche in un uso esclusivo limitato, purché non ne venga alterata la destinazione e non si comprometta la fruibilità da parte degli altri condomini.

1) Installazione condizionatore e distanze legali: una vicenda recente

Un condomino si è rivolto al Tribunale per chiedere la rimozione o lo spostamento dell’impianto installato da altra condomina, sostenendo che la sua collocazione violava le distanze previste dagli articoli 905 e 907 del codice civile. 

In particolare, l’attore ha sostenuto che l’unità era posta troppo vicino alla finestra e al balcone del proprio appartamento, compromettendo il diritto di veduta e la salubrità degli ambienti. 

È fondamentale mettere in evidenza che gli articoli citati (905 e 907 c.c.) disciplinano le distanze tra costruzioni e le vedute dirette o oblique, ma si applicano principalmente alle opere realizzate su proprietà esclusiva. 

Quando invece l’intervento riguarda una parte comune, come la facciata condominiale, entra in gioco l’art. 1102 c.c., che consente a ciascun condomino di utilizzare la cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. 

Alla luce di tale principio, il Tribunale ha dato torto all’attore, confermando che le disposizioni sulle distanze vanno rispettate nei rapporti tra proprietà individuali, mentre laddove uno dei condomini faccia un uso consentito della cosa comune ex art. 1102 c.c., la normativa sulle vedute non si applica. 

Del resto è stato accertato che il condizionatore installato dalla condomina convenuta non impediva alla vicina di guardare fuori dal suo balcone o dalla finestra, né da davanti né di lato. Il motore non bloccava neppure il passaggio di luce o aria nel suo appartamento (Trib. Napoli 5 luglio 2025 n. 6804).

2) Il condizionatore “mastodontico” nel cortile: l’intervento del Tribunale di Milano (ordinanza 14 luglio 2025)

Un condominio si è rivolto al Tribunale lamentando una serie di interventi invasivi compiuti da alcuni condomini, che avrebbero leso gravemente il possesso e la funzionalità delle parti comuni dell’edificio. 

In particolare, è stato segnalato come lo spoglio e la molestia derivanti dall’installazione, nel cortile condominiale, di un motore di condizionamento di grandi dimensioni, posizionato senza autorizzazione e in modo tale da ostacolare l’areazione, possa compromettere il decoro architettonico, e produrre rumori e immissioni di aria calda intollerabili.

A fronte di tale situazione, il condominio ha chiesto al Tribunale di accertare lo spoglio o la molestia, di ordinare la cessazione immediata delle condotte contestate, di disporre il ripristino dei luoghi allo stato precedente, di fissare una penale giornaliera (ex art. 614 bis c.p.c.) per ogni giorno di ritardo nell’attuazione del provvedimento.

In via subordinata, è stato anche richiesto un provvedimento di sospensione delle opere in corso e l’adozione di ogni misura necessaria a tutela delle parti comuni.

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. 

È stato accertato che il motore del climatizzatore con converter di grandi dimensioni (80x80x130 cm), installato dalla controparte per raffrescare sei stanze adibite a foresteria, è stato posizionato nel cortile condominiale in una zona vicina ai bidoni dei rifiuti, al muro comune, alla finestra di un appartamento e alle bocche di lupo di un altro condomino.

Questo impianto ha occupato stabilmente uno spazio comune, impedendo agli altri condomini di usarlo liberamente, generando aria calda e rumori che disturbavano i condomini degli appartamenti vicini. 

Inoltre, l’installazione ha avuto un forte impatto visivo sulla facciata condominiale: infatti è risultato talmente alto da superare il davanzale della finestra dell’appartamento della controparte, alterando l’armonia e il decoro architettonico dell’edificio.

Il Tribunale ha ordinato agli installatori abusivi di reintegrare il condominio, nel possesso della facciata interna e del cortile condominiale, mediante la rimozione del motore del condizionatore, nonché di rispristinare lo stato dei luoghi; inoltre lo stesso giudice ha condannato ex art. 614 bis c.p.c. i resistenti, in solido, al pagamento della somma di euro 50,00 per ogni giorno di ritardo nella esecuzione della decisione (ordinanza), con decorrenza dal trentesimo giorno successivo alla notifica del provvedimento (Trib. Milano ordinanza 14 luglio 2025).