Mancato adeguamento impianto centralizzato: quando l'assemblea non provvede

L’assemblea condominiale costituisce l’organo attraverso il quale si manifesta la volontà collettiva dei condomini. 

Quando però non si raggiungono le maggioranze necessarie per approvare le delibere, a causa di disinteresse, contrasti tra i partecipanti o assenze, può insorgere una vera impasse decisionale, che ostacola la gestione sia ordinaria che straordinaria del condominio. 

Una simile condizione di immobilismo, se protratta nel tempo, rischia di compromettere interventi urgenti, la nomina o la rimozione dell’amministratore, l’approvazione dei rendiconti e la tutela dei diritti dei singoli comproprietari. 

Molto spesso, nonostante la regolare convocazione dell’assemblea, i condomini non riescono a deliberare l’esecuzione di interventi di manutenzione, siano essi ordinari o straordinari, necessari per adeguare un impianto comune alle disposizioni normative vigenti. 

In tali casi è legittimo per i singoli condomini ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere l’adozione dei provvedimenti indispensabili alla tutela e al corretto funzionamento delle parti comuni. Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Pavia.

1) Mancato adeguamento impianto centralizzato: la vicenda

All’interno di un condominio, l’assemblea, pur convocata regolarmente, non era riuscita a deliberare i lavori necessari di adeguamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato. 

Alcuni condomini, stanchi dell’immobilismo hanno deciso di rivolgersi al giudice, in sede di volontaria giurisdizione, (giudice civile che esercita funzioni non contenziose) chiedendo che fosse imposta all’assemblea la modifica dell’impianto, in modo da permettere la rilevazione dei consumi individuali di acqua calda, come previsto dalla normativa vigente e dallo stesso regolamento condominiale. 

La questione non era puramente tecnica, ma coinvolgeva anche la sfera dei diritti e degli obblighi condominiali: da un lato, la necessità di rispettare il decreto legislativo n. 102/2014, che impone l’installazione di dispositivi di contabilizzazione anche per l’acqua calda; dall’altro, l’incapacità del condominio di trovare una maggioranza utile per approvare gli interventi. 

Nonostante l’assemblea avesse già affrontato l’argomento, il mancato accordo sulla scelta dei preventivi di spesa aveva bloccato ogni decisione.

2) Mancato adeguamento impianto centralizzato: la decisione del Tribunale

Il Tribunale di Pavia, in sede di volontaria giurisdizione, ha evidenziato che, in conformità alla normativa vigente, il corretto funzionamento di un impianto condominiale centralizzato presuppone l’installazione di dispositivi per la contabilizzazione del consumo di acqua calda sanitaria. 

Tale misura risulta necessaria per garantire una ripartizione equa dei costi tra i condomini, in linea dal D.Lgs. n. 102/2014.

Il giudice pavese ha notato però che, anche nell'ultima riunione assembleare, non si è formata la maggioranza necessaria per la scelta dei preventivi di spesa dei lavori finalizzati ali 'installazione delle nuove valvole; di conseguenza il Tribunale ha ordinato all’assemblea di deliberare lo specifico obbligo di modifica dell'impianto di riscaldamento, tale da consentire la rilevazione dei consumi individuali, incaricando l'amministratore del condominio, previa scelta del preventivo di spesa ritenuto più conveniente, di far eseguire con riferimento alle parti comuni dell’edificio, tramite una ditta ad hoc individuata, le opere necessarie alla installazione delle valvole termostatiche volte alla contabilizzazione del consumo di acqua calda sanitaria (Decreto Trib. Pavia 8 luglio 2025).

3) Mancato adeguamento impianto centralizzato: i limiti della decisione del giudice della volontaria giurisdizione

L'articolo 1105 c.c. - che è un rimedio suppletivo ed eccezionale - è sempre "utilizzabile" laddove l'assemblea non provveda ed il singolo condomino non abbia strumenti per gestire ed effettuare autonomi interventi sul bene o impianto comune: la tutela richiesta però deve essere finalizzata all’amministrazione della cosa comune.

Di conseguenza, come ha precisato il Tribunale di Pavia, non è possibile, nell’ambito della volontaria giurisdizione, imporre obblighi ai singoli proprietari riguardo alle parti private degli appartamenti. 

L’installazione di contatori individuali (anche per l’acqua calda) nelle singole unità immobiliari resta una decisione personale.

Si ricorda però che il contabilizzatore, pur essendo un apparato privato, è soggetto a normative inderogabili ed è quindi legittimo che il singolo condomino il cui contabilizzatore/ripartitore di calore risulti mancante o non funzionante possa essere costretto dall’assemblea a provvedere alla installazione/sostituzione a sue spese. In ogni caso è già stato affermato che il condominio il quale usufruisce dell’impianto di riscaldamento condominiale non può rifiutarsi di procedere all’installazione delle valvole termostatiche e degli strumenti idonei per la contabilizzazione recando un tale diniego un indubbio pregiudizio per l’attività di regolare ed ordinato governo della cosa comune (Trib. Roma 11 ottobre 2021, n. 15856).