Avviso di convocazione: il rispetto del preavviso di 5 giorni

L'avviso di convocazione dell'assemblea di condominio, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. 

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la delibera assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

1) Assemblea di condominio: il rispetto del termine dei 5 giorni

Ogni condomino ha il diritto di partecipare all’assemblea condominiale e per garantire questo diritto è necessario che l’avviso di convocazione venga effettivamente ricevuto dal condomino almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione dell’assemblea. 

Tecnicamente, l’avviso è un atto unilaterale recettizio, cioè produce effetti solo quando viene conosciuto dal destinatario. 

Non basta che venga spedito: deve essere recapitato entro il termine previsto.

Pertanto, in considerazione della natura recettizia dell'avviso di convocazione e quindi in forza della generale presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c., la prescrizione sopra richiamata deve ritenersi osservata qualora nel termine di almeno 5 giorni prima della data fissata per la prima adunanza, il destinatario - anche assente - sia stato posto a conoscenza, mediante avviso di giacenza, della disponibilità della raccomandata presso l'ufficio postale anche se non abbia provveduto materialmente al tempestivo ritiro del relativo plico.

2) Come calcolare il termine di 5 giorni: una vicenda recente

Una condomina impugna una delibera per violazione dell'art. 66 disp. att. c.c. 

L’attrice sostiene di aver ricevuto l'avviso di convocazione per l'assemblea del 6 novembre 2023 oltre il termine di cinque giorni prima. 

È emerso dalla documentazione fornita dalla condomina che l'avviso di giacenza relativo alla raccomandata contenente l'avviso di convocazione, è stato immesso in cassetta solo in data 2 novembre 2023. 

A parere dell’attrice l’avviso è arrivato appena 4 giorni prima dell'adunanza fissata, in prima convocazione, per il 6 novembre 2023.

Il Tribunale ha dato ragione alla condomina.

Nel calcolo del termine di "almeno cinque giorni prima", trattandosi di giorni "non liberi" non va conteggiato il "dies ad quem" (e, cioè, il giorno fissato per la prima convocazione), che assume il valore di capo o punto fermo iniziale, mentre va calcolato il "dies a quo" (coincidente con la data di ricevimento dell'avviso), quale capo o punto fermo finale, secondo la regola generale fissata negli artt. 155 c.p.c., comma 1 e 2963 c.c.

In altre parole nel relativo calcolo non bisogna considerare il giorno dell'assemblea in prima convocazione, mentre deve essere conteggiato il giorno in cui l'avviso è pervenuto alla residenza/domicilio del destinatario (se assente si considera la data dell’avviso di giacenza).

Nella fattispecie di che trattasi il termine intercorrente tra il giorno prima della convocazione (6 novembre 2023) e quello in cui è stato consegnato l'avviso (2 novembre 2023) è di quattro e non di cinque giorni come disposto dall'art. 66 disp. att. c.c. 

Come correttamente osservato dal giudice, il deposito dell’avviso di giacenza in data 2 novembre 2023 trova giustificazione nel fatto che il giorno precedente, 1 novembre, era festivo.

 Alla luce di quanto esposto, l’unico motivo di impugnazione formulato contro la delibera assembleare del 7 novembre 2023 è risultato fondato (Trib. Catania 25 giugno 2025, n. 3275).

 

3) Mancato rispetto del termine di 5 giorni: le conseguenze

Se un condomino riceve l’avviso di convocazione meno di cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione, significa che la convocazione non è valida ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c. 

Questo comporta che il condomino non è stato messo in condizione di partecipare all’assemblea in modo consapevole e tempestivo. 

Se l’avviso arriva tardi, il condomino può chiedere l’annullamento della delibera. 

Sono annullabili infatti le delibere se affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, affette da irregolarità nel procedimento di convocazione e se violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto (Cass. civ., Sez. Un., 07/03/2005, n. 4806).

4) Regolamento di condomino e termine di 5 giorni

L'art. 66 disp. att. c.c., quale norma inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. cod. civ., impone che il regolamento condominiale di natura contrattuale non possa, in alcun modo, derogare a detta norma, dando un termine inferiore di convocazione che, come sopra detto deve essere di almeno 5 giorni prima; tuttavia è possibile che tale previsione possa essere derogata dal regolamento di condominio in senso migliorativo per il condomino, dunque con previsione di un termine più ampio di cinque giorni tra la ricezione dell'avviso e la convocazione (Trib. Crotone 10 luglio 2023 n. 503).