Soppressione del portierato e regolamento di condominio

Per decenni, il portiere è stato una figura centrale nella vita condominiale, non solo negli edifici di lusso ma anche nei condomini più popolari. 

Questo ruolo rappresentava un punto di riferimento essenziale per la comunità, garantendo sicurezza, ordine e una gestione ottimale delle esigenze quotidiane.

La presenza del portiere contribuiva inoltre a valorizzare le proprietà private all'interno del condominio.

Negli anni recenti, tuttavia, difficoltà economiche e l'avanzamento tecnologico hanno portato molti condomini a optare per soluzioni alternative come citofoni, videocitofoni e sistemi automatizzati, rinunciando al servizio di portierato. 

1) Soppressione del portierato, alloggio del portiere nel locale comune e obbligatorietà del servizio

Il servizio di portierato in senso stretto, risolventesi in una molteplicità di prestazioni (pulizia, ricezione e smistamento della posta, custodia dell'edificio durante le ore lavorative etc.) richiede normalmente la presenza e l'alloggio dell'addetto nello stabile condominiale e non è comparabile ad altri servizi c.d. sostitutivi (servizio di pulizia, congegno automatico di apertura e chiusura del portone collegato con i singoli appartamenti). 

Qualora il servizio in questione non sia previsto dal regolamento di condominio e l’istituzione di esso comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa destinazione (ad esempio ufficio dell'amministratore, magazzino, etc.) la delibera deve essere assunta a maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio) prevista dal comma 5 dell'art 1136 del codice civile.  

Questa stessa maggioranza è richiesta nel caso contrario, cioè qualora il servizio previsto dal regolamento con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune venga soppresso: la soppressione, infatti, comporta il venir meno di un vincolo di destinazione di una parte comune, costituendo un atto eccedente la ordinaria amministrazione (atti equiparati dal secondo comma articolo 1108 alle innovazione come è desumibile dalla espressione "gli altri atti eccedenti ...").

Si è notato, però, che tale maggioranza è necessaria solo allorché il regolamento di condominio preveda, espressamente, l’obbligatorietà del servizio stesso. 

2) Soppressione portierato e regolamento

Se il regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale (quello predisposto dal costruttore e accettato da tutti), si limita a disciplinare il servizio di portierato prevedendo i compiti, le funzioni e l'alloggio del portiere, senza prescrivere che tale servizio debba necessariamente ed obbligatoriamente sussistere, la sua soppressione è validamente disposta con la maggioranza di cui all'art. 1136 c.c., comma 2 (Cass. civ., sez. II, 26/08/2002, n. 12481).

La più recente giurisprudenza - distinguendo tra clausole di natura contrattuale e clausole di natura regolamentare - ha precisato che la natura contrattuale non sussiste per le clausole che si limitino a disciplinare l’uso dei beni comuni. La pattuizione che disciplina il servizio di portierato non è di natura contrattuale.

Di conseguenza, per modificare il regolamento contrattuale sull’argomento è sufficiente un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. 

Sempre in riferimento al regolamento condominiale c.d. esterno del costruttore, infine, diversa ipotesi è quella di una specifica clausola la quale prescriva la totalità dei consensi dei partecipanti al condominio proprio per la soppressione del servizio di portierato. 

Ritenendosi tale clausola perfettamente valida ed efficace, la soppressione del servizio scaturisce in tal caso richiede inevitabilmente una volontà unanime (1000/1000).

3) Le conseguenze della soppressione del portierato

Il licenziamento per soppressione del posto di lavoro si configura come un caso di licenziamento per giustificato motivo oggettivo, disciplinato dall’art. 3 della legge 604/1966. Tale provvedimento si basa su ragioni concrete legate alle necessità produttive, all’organizzazione interna del lavoro o al regolare funzionamento aziendale (Trib. Genova 23 aprile 2024, n. 446). 

La soppressione del posto di lavoro del portiere, seppur frutto di una determinazione rimessa alla libera volontà del condominio datore, deve essere una scelta effettiva (Cass. civ., sez. lav., 06/08/2024, n. 22186) e quindi supportata da una oggettiva esigenza di contenimento dei costi, a sua volta derivante da un’oggettiva situazione di difficoltà economica/finanziaria della collettività condominiale. In particolare per procedere legittimamente a un simile licenziamento, è necessario che la riorganizzazione con soppressione del posto sia effettiva, che sussista un nesso causale tra la riorganizzazione e il provvedimento di licenziamento e che non sia stato possibile ricollocare il lavoratore, neppure in mansioni inferiori (cosiddetto obbligo di repechage). 

A queste condizioni, in assenza di qualsivoglia elemento in ordine alla fittizietà della decisione assunta dal condominio, la risoluzione del rapporto di lavoro deve dirsi giustificata dalla soppressione del posto di lavoro (Trib. Roma 30 novembre 2022 n. 10157)