Alberi e aree verdi in condominio: il problema spese

Un giardino condominiale è uno spazio verde condiviso che può aggiungere valore estetico e pratico alla proprietà, migliorando la qualità della vita dei residenti.

La Cassazione ha particolarmente valorizzato la presenza e l’importanza degli alberi nei cortili condominiali non solo sotto il profilo estetico architettonico, ma anche in relazione alla qualità della vita degli abitanti del condominio. 

La buona conservazione e manutenzione del giardino e degli alberi giova al decoro dell’edificio e, pertanto, la relativa spesa va suddivisa tra tutti i condomini in ragione delle quote millesimali (compresi i proprietari dei soli box, anche se collocati al di sotto del piano di calpestio), senza differenza tra proprietari di abitazioni o di negozi o di box o di magazzini.

Questo perché, come detto, il buon mantenimento di un giardino porta benefici a tutti i condomini, anche per i proprietari dei garage che, magari, si trovano sotto il piano di calpestio del giardino.

1) Le spese per il verde condominiale nel dettaglio

In particolare, tutti i partecipanti al condominio sono tenuti a sostenere le spese per la manutenzione ordinaria (conservazione delle piante, pulizia, taglio dell’erba, potatura degli alberi e irrigazione, rimozione di foglie, rifiuti e detriti, mantenimento di recinzioni, panchine e percorsi pedonali) e straordinaria, nonché per l’illuminazione del giardino condominiale. 

Nell’ambito di tali spese si devono comprendere quindi tutte le opere relative all'abbellimento e alla sistemazione del giardino (compresa la pavimentazione dei vialetti che portano ad uno o più fabbricati) ma anche quelle per l’eventuale acquisto di attrezzi e/o l’installazione e manutenzione degli impianti di irrigazione automatica. 

Naturalmente deve essere divisa per millesimi anche la spesa da corrispondere all’impresa che, generalmente, viene incaricata della manutenzione. Inoltre rientrano tra le spese comuni anche tutte quelle volte ad eliminare molestie o intralci che alberi e siepi possono arrecare ad uno o più condomini (invasione di rami nei terrazzi, box, balconi, ecc.).

2) Clausole del regolamento di condominio per ripartizione spese

Le considerazioni che precedono presuppongono l’assenza di norme regolamentari che disciplinino la ripartizione delle spese per il giardinaggio.

È possibile, però, che una norma di natura contrattuale del regolamento preveda espressamente l’esonero di alcuni condomini dall’obbligo di pagare le spese sopra dette.

Così, ad esempio, è possibile che venga stabilito che i proprietari dei fondi destinati ad attività commerciali siano esclusi dal concorrere agli oneri per i servizi di giardinaggio. 

A tale proposito merita di essere segnalata una recente vicenda che ha preso l’avvio quando i proprietari di un'unità immobiliare con giardino privato di piccole dimensioni, hanno contestato alcune delibere assembleari del condominio che ripartivano le spese di manutenzione del verde su tutti i condomini in base ai millesimi generali (tabella A), invece di calcolarle proporzionalmente all’estensione del verde privato di ciascuna proprietà.

Inoltre, ritenevano illegittimo che fossero inclusi costi per interventi, come la potatura delle piante, che favorivano solo alcune unità immobiliari, garantendo loro la “vista mare”.

L’art. 5 del regolamento condominiale attribuiva la manutenzione di tutto il verde, anche di quello annesso alle singole unità condominiali, con conseguente poteri dell’assemblea di deliberare sul punto, di stipulare anche contratti con terzi per lo svolgimento dei lavori e, quindi, di ripartire le relative spese su tutti i condomini in base alle quote millesimali; criterio, questo, conosciuto e accettato dagli attori al momento dell’acquisto della loro proprietà esclusiva, reiteratamente applicato dal condominio e ancora in vigore al momento della domanda. 

Il Tribunale ha dato torto agli attori. 

Quest’ultimi si sono rivolti alla Corte di Appello chiedendo l’annullamento delle delibere e sostenendo che queste riguardassero il verde privato, materia estranea alle competenze dell’assemblea, e hanno richiesto la restituzione delle somme versate a tale titolo. 

Tuttavia, la Corte ha rigettato l’appello, sottolineando che il regolamento contrattuale del condominio, accettato dagli appellanti al momento dell’acquisto della proprietà, prevedeva esplicitamente che la manutenzione del verde, inclusi i giardini privati, fosse a carico del condominio e le relative spese venissero ripartite secondo la tabella A.

La sentenza ha ribadito che, in ambito condominiale, la ripartizione delle spese deve avvenire sulla base del regolamento e delle tabelle millesimali, a meno che queste non vengano modificate con il consenso di tutti i condomini o tramite sentenza del giudice.

Per queste ragioni, l’appello è stato rigettato (App Cagliari 13 dicembre 2024, n. 372). 

3) Alberi oggetto potatura posti sul giardino ad uso esclusivo

Una storica decisione ha affermato che alle spese di potatura degli alberi, che insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condomino sono tenuti, tuttavia, a contribuire tutti i condomini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell'intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso (Cass. civ., sez. II, 18 aprile 1994, n. 3666).

Il principio è stato recentemente ribadito in relazione ad alberi in giardini privati, di altezza pari se non addirittura superiore al caseggiato, considerati componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato, poiché “alcuni sono risalenti all’epoca di costruzione dell’edificio (XVIII secolo) e concorrono ad attribuire al complesso immobiliare il suo riconosciuto valore storico, estetico e di decoro architettonico, oltre che a garantire il raffrescamento natura dell’edificio condominiale, a beneficio indiscusso di tutti i condomini” (Trib. Torino 11 febbraio 2025, n. 723).