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CONDOMINIO: GESTIRE A TURNI L'UTILIZZO DEI PARCHEGGI NEL CORTILE COMUNE

Condominio: gestire a turni l'utilizzo dei parcheggi nel cortile comune

Insufficienza posti auto e cortile condominiale: organizzazione del bene comune secondo turni

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L’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c., può individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene

Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse

Il semplice godimento esclusivo ad opera di taluni non può assumere l'idoneità a produrre un qualche pregiudizio in danno di coloro che abbiano mostrato di tollerare l'altrui uso esclusivo, salvo che risulti provato che i comproprietari, che hanno avuto l'uso esclusivo del bene, ne abbiano tratto anche un vantaggio patrimoniale.

1) Utilizzo a turni del cortile condominiale: parità di godimento tra tutti i condomini

La delibera assembleare che, in considerazione dell'insufficienza dei posti auto compresi nel garage comune in rapporto al numero dei condomini, preveda il godimento turnario del bene e vieti ai singoli partecipanti di occupare gli spazi ad essi non assegnati, anche se gli aventi diritto non occupino in quel momento l'area di parcheggio loro riservata, non si pone in contrasto con l'art.1102 c. c., ma costituisce corretto esercizio del potere di regolamentazione dell'uso della cosa comune da parte dell'assemblea (Cass. civ., Sez. II, 22/10/2018, n. 26630). Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. 

La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall'art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene.

Pertanto, in assenza di un regolamento sul parcheggio, è sufficiente anche la richiesta di applicazione del criterio di turnazione ad istanza di un condomino per obbligare l'assemblea ad adottarlo, rilevando che, in caso di opposizione, potrà essere promossa espressa domanda innanzi al Giudice affinché sia stabilita la rotazione.

2) Utilizzo a turni del cortile condominiale: delibere illecite

Bisogna chiarire che è invalida la delibera con cui l’assemblea decide di assegnare ai condomini i posti auto del garage comune secondo il criterio del maggior numero di millesimi, cioè assegnando i parcheggi più ampi ai proprietari con più alto numero di millesimi e quelli di ridotte dimensioni ai condomini proprietari degli appartamenti più piccoli. Se i posti macchina del garage condominiale non sono equivalenti per comodità d′uso, il criterio di utilizzo, che attribuisce la scelta dei diversi posti secondo il valore degli appartamenti (cioè in base ai millesimi) viola palesemente il diritto di ciascun condomino alla pienezza e alla parità dell′uso delle parti comuni, consentendo invece ad alcuni condomini un uso del bene comune, dal punto di vista qualitativo e quantitativo, diverso rispetto agli altri. Allo stesso modo non è lecita la delibera che disciplina l’utilizzo delle aree condominiali adibite a posti auto, in base alla categoria del cespite ed alla destinazione dello stesso, stabilendo una eventuale rotazione solo per la categoria dei “proprietari residenti persone fisiche”, escludendo così di fatto tutte le altre categorie dalla fruizione di dette parti comuni (Trib. Santa Maria Capua Vetere 23 maggio 2024 n. 2165).

3) Utilizzo a turni del cortile condominiale: assegnazione definitiva dei posti auto

La delibera che disciplina il parcheggio comune non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini. Quindi se tutti i condomini (nessuno escluso) concordemente individuano i posti auto nell’area esterna comune adibita a parcheggio e li assegnano nominativamente in uso esclusivo ai titolari delle varie unità comprese nel condominio, sottoscrivendo il verbale e le allegate planimetrie, sorge un accordo contrattuale, modificabile soltanto con il consenso unanime: in tal caso perciò l’assemblea non può a maggioranza procedere alla riassegnazione dei posti auto (servono 1000/1000).

Fonte immagine: chat gpt
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