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CONDOMINIO E DIVISORI DEL BALCONE: PROBLEMI DI DECORO E DISTANZE LEGALI

Condominio e divisori del balcone: problemi di decoro e distanze legali

Quando manca definizione specifica di decoro architettonico, il condomino deve stare attento se effettua modifiche alle parti comuni dell'edificio condominiale.

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I divisori dei balconi, ben visibili all'esterno, disposti simmetricamente, omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale, possono assolvere in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole la facciata del caseggiato: in tal caso sono parti comuni e la spesa per la sostituzione dei divisori dei balconi deve gravare su tutti i condomini secondo i rispettivi millesimi. Naturalmente se decorativi tali manufatti (parti comuni) non possono subire modifiche lesive del decoro del caseggiato. 

In altre parole la mancanza di una definizione specifica di decoro architettonico costringe il condomino ad assumere comportamenti estremamente prudenti quando effettua modifiche a tali parti comuni.

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1) Condominio e divisori balcone: grate in legno per rampicanti e divisori

Si può affermare che una grata di sottili asticelle di legno a riquadri molto larghi, visibile ma di ridotte dimensioni, di fattura sobria e con funzione di sostegno delle piante appoggiata al divisorio del balcone, proprio per la sua fattura e consistenza, non provoca alcun danno all’estetica del caseggiato

Tale affermazione vale anche se una clausola del regolamento vietasse di infiggere ferri, chiodi e ganci sui muri comuni, riguardando essa soltanto i ferri di notevoli dimensione e tenuto conto che la struttura in legno in questione viene normalmente ancorata ai divisori e solo appoggiata al muro comune.

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2) Strutture installate da un condomino sul proprio balcone in aderenza al divisorio e distanze legali

Le strutture installate da un condomino sul proprio balcone e in aderenza al divisorio comune che divide in due il balcone comune potrebbero impedire la visuale e togliere luce ed aria ad alcuni locali dell'unità immobiliare vicina. In tal caso si pone il problema di stabilire se deve essere applicata la disciplina prevista dall'art. 1102 c.c. oppure le norme in materia di distanze di luci e vedute. 

A tale proposito è stato affermato che qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall'applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario stabilire se, in qualità di condomino, abbia utilizzato le parti comuni dell'immobile nei limiti consentiti dall'art. 1102 c.c. (Cass. civ., sez. II, 02/12/2019, n. 31412); se il giudice verifica che l'uso della cosa comune è avvenuto nell'esercizio dei poteri e nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c. a tutela degli altri comproprietari, deve ritenersi legittima l'opera realizzata senza il rispetto delle norme sulle distanze tra proprietà contigue (Cass. civ., sez. II, 19/04/2023, n.10477). A tale proposito si ricorda che è stata ritenuta illegittima per violazione dell'articolo 1102 c.c. la collocazione di un armadio davanti al pannello divisorio del balcone (ancorato alle doghe del parapetto). 

Nel corso del processo è emerso che l'armadio della condomina convenuta era di dimensioni notevoli e, conseguentemente, occupava in altezza e in larghezza l'intero divisorio del balcone in legno e vetro, riducendo notevolmente l'ingresso di luce in favore dell'abitazione dell'attrice (prima garantito dalla presenza di spazi tra le doghe in legno del divisorio e dal pannello in vetro) e determinando un ostacolo alla visuale laterale e obliqua dalla camera da letto e dallo stesso balcone (Trib. Sulmona 10 ottobre 2022, n. 216).

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3) Condominio e divisori balcone: quando non toglie luce e aria al vicino

La vicenda prendeva l’avvio quando una condomina installava pannelli di legno a griglia romboidale sul suo balcone; in particolare, tale manufatto, dell’altezza di 2 mt. circa, era stato collocato in appoggio alla ringhiera divisoria del balcone, dell’altezza approssimativa di 1 mt. 

Il problema era che il manufatto in questione diventava fonte di discussione con le comproprietarie dell’appartamento vicino; quest’ultime infatti ritenevano che il divisorio in legno le privasse dell’originaria veduta; inoltre erano convinte che l’installazione dei pannelli lignei a griglia romboidale violasse le norme del codice civile che regolano le distanze tra le costruzioni e il diritto di veduta

Il Tribunale ha dato ragione alle attrici. Lo stesso giudice ha escluso che la convenuta abbia violato il regolamento condominiale e, in particolare, gli artt. 4 n.1 e 6 (volto a tutelare il decoro del caseggiato), atteso che il pannello ligneo a griglia romboidale dell’altezza di 2 mt. circa appoggiato alla ringhiera e alla facciata, non è risultato compromettere l’estetica e la stabilità del condominio: infatti nel caseggiato altri condomini avevano installato divisori analoghi. 

In ogni caso, tra i contrapposti diritto di veduta delle attrici (di inspicere verso il balcone della convenuta e oltre) e diritto alla privacy della convenuta, il Tribunale, ha ritenuto necessario privilegiare la riservatezza della convenuta, consentendole di evitare che le vicine confinanti potessero osservare direttamente a distanza ravvicinata il quotidiano utilizzo della sua porzione balcone e/o del proprio immobile. 

Del resto, dalle fotografie dei luoghi, è emerso che le attrici, discostandosi dal confine con la convenuta, oppure avvicinandosi al parapetto del proprio balcone, avrebbero potuto ancora godere di una veduta o di un panorama di quasi uguale ampiezza, rimanendo preclusa totalmente soltanto la vista del balcone confinante (Trib. Foggia n. 2482 del 12 ottobre 2023).

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Fonte immagine: Foto di rotekirsche20 da Pixabay
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