Le operazioni di vendita esecutive immobiliari

Il seguente speciale è un estratto del libro Custode Giudiziario e Delegato alla Vendita - VIII Edizione - Formulario e guida civilistico-fiscale, aggiornato con le novità della Riforma Cartabia, dell'avv. Francesco Landolfi.

In particolare si affronta il tema delle operazioni di vendita e, nello specifico:

• l’ordinanza di vendita
• l’avviso di vendita
• la pubblicità.

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1) Le operazioni di vendita esecutive immobiliari: l’ordinanza di vendita

La prima fondamentale novità introdotta dal legislatore, concreta espressione dell’esigenza di accelerare la procedura esecutiva principio cardine della riforma, è costituita dalla previsione che prevede la vendita senza incanto come regola principale.

A seguito delle modifiche introdotte dal d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla l. 6 agosto 2015, n. 132 (la disposizione si applica ai procedimenti iniziati a decorrere dall’11 dicembre 2014), nella sua attuale formulazione il terzo comma dell’art. 569 c.p.c. prevede che il giudice, all’esito dell’udienza di comparizione delle parti, disponga con ordinanza la vendita forzata, fissando un termine

• non inferiore a novanta giorni, e
• non superiore a centoventi,

entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto ai sensi dell’art. 571 c.p.c. (vendita senza incanto).

Il giudice con la medesima ordinanza stabilisce le modalità con cui deve essere prestata la cauzione, se la vendita è fatta in uno o più lotti, il prezzo base determinato a norma dell’art. 568 c.p.c., l’offerta minima, il termine, non superiore a centoventi giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo dev’essere depositato, con le modalità del deposito, e fissa al giorno successivo alla scadenza del termine, l’udienza per la deliberazione sull’offerta e per la gara tra gli offerenti di cui all’art. 573 c.p.c.

Quando ricorrono giustificati motivi, il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi. Il giudice provvede ai sensi dell’art. 576 c.p.c. (vendita con incanto) solo quando ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.

In tal caso l’ordinanza dovrà anche contenere:

• il giorno e l’ora dell’incanto;
• l’ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti;
• la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;
• il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.

Il legislatore della riforma ha, dunque, inteso attribuire alla vendita senza incanto una rilevanza centrale, non subordinando la vendita senza incanto al fatto che la vendita con incanto abbia avuto esito negativo, ma l’ha subordinata solo al caso in cui il giudice ritenga che con la vendita con incanto l’immobile possa essere venduto ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’art. 568 c.p.c.

L’art. 569 nulla dice in ordine alle forme di pubblicità, tuttavia si ritiene che esso debba anche indicare le forme di pubblicità commerciale e le eventuali forme di pubblicità straordinaria, oltre ad indicare il sito internet dov’è reperibile la perizia.

Nella sua formulazione a seguito della legge 119/2016 l’art. 569 prevede che, con la stessa ordinanza, il giudice stabilisce, salvo che sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura, che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche, nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’art. 161-ter delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile.

Se vi sono opposizioni il Tribunale le decide con sentenza e quindi il giudice dell’esecuzione dispone la vendita con ordinanza.

Questo speciale è un estratto dal libro di carta Custode Giudiziario e Delegato alla Vendita

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2) Le operazioni di vendita esecutive immobiliari: l’avviso di vendita

Tra i primi compiti del delegato rientra la predisposizione dell’avviso di vendita che deve avere i medesimi contenuti dell’ordinanza di vendita e deve contenere l’indicazione e la descrizione dell’immobile posto in vendita, oltre alla determinazione del prezzo e l’indicazione delle modalità di formulazione delle offerte e i termini di deposito delle medesime e la precisazione della data e del luogo di apertura delle buste.

Inoltre l’avviso dovrà contenere

• l’indicazione del sito internet dove è pubblicata la relazione di stima,
• il nome ed il recapito telefonico del custode, con l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla cancelleria del Tribunale a chiunque vi abbia interesse (art. 570 c.p.c.).

La riforma Cartabia, al secondo comma dell’art. 570, ha previsto che l’avviso di vendita deve essere redatto in conformità con i modelli predisposti dal giudice dell’esecuzione.

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3) Le operazioni di vendita esecutive immobiliari: pubblicità

Predisposto l’avviso di vendita, si procede alla pubblicità. L’art. 490 c.p.c. a seguito della novella di cui al d.l. 27 giugno 2015, n. 83 (entrato in vigore il 27 giugno 2015), convertito, con modificazioni, dalla l. 6 agosto 2015, n. 132 (entrata in vigore il 21 agosto 2015), prevede che quando la legge dispone che di un atto esecutivo sia data pubblica notizia, un avviso contenente tutti i dati (eccetto, ai sensi dell’art. 490 c.p.c., ultimo comma, l’indicazione del debitore), che possono interessare il pubblico, deve essere inserito sul portale del Ministero della giustizia in un’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche” (tali modifiche si applicano decorsi trenta giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale delle specifiche tecniche previste dall’art. 161-quater delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile). L’art. 490 precisa inoltre che in caso di espropriazione di beni mobili registrati, per un valore superiore a 25.000 euro, e di beni immobili, lo stesso avviso, unitamente a copia dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima redatta ai sensi dell’art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, è altresì inserito in appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto.

Anche su istanza del creditore procedente o dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo il giudice può disporre inoltre che l’avviso sia inserito almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte una o più volte sui quotidiani di informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o, quando opportuno, sui quotidiani di informazione nazionali o che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale. Sono equiparati ai quotidiani, i giornali di informazione locale, multisettimanali o settimanali editi da soggetti iscritti al Registro operatori della comunicazione (ROC) e aventi caratteristiche editoriali analoghe a quelle dei quotidiani che garantiscono la maggior diffusione nella zona interessata. Nell’avviso è omessa l’indicazione del debitore.

Effettuate le pubblicazioni, è opportuno che il professionista delegato verifichi la rispondenza della pubblicazione all’avviso di vendita.

Come detto, il novellato art. 490 c.p.c. prevede che tutti i dati (eccetto, come detto, l’indicazione del debitore), che possono interessare il pubblico (ivi compresi dunque eventuali formalità, vincoli od oneri, ad es. servitù, gravanti sull’immobile, che resteranno a carico dell’acquirente), devono essere inseriti sul portale del Ministero della giustizia in un’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche”. La relazione illustrativa al d.l. di modifica aveva chiarito che “Con l’intervento normativo si intende introdurre il portale delle vendite pubbliche, che contenga gli avvisi di tutte le vendite disposte dai Tribunali italiani. L’iniziativa si colloca nel solco del portale europeo della giustizia, in fase di attuazione e a cui è affidato il compito di ‘rendere più semplice la vita del cittadino’. In particolare, la massima informazione sulle procedure esecutive aumenterà la trasparenza delle vendite giudiziarie e, quindi, il tasso di efficacia e dunque la tutela dei creditori e dei debitori. Il portale consentirà infatti a tutti gli interessati di acquisire le informazioni relative a tutte le vendite giudiziarie accedendo ad un’unica area web gestita dal Ministero della giustizia, così superando l’attuale frammentazione, dovuta al fatto che ogni singolo Tribunale pubblica gli avvisi di vendita su un sito individuato autonomamente e non comunicante con i siti degli altri uffici. Inoltre, si consente di superare, per le vendite immobiliari, l’anacronistica previsione che impone la pubblicità dell’avviso di vendita nell’albo del Tribunale”.

In ogni caso anche ricorrendo una siffatta ipotesi è suggeribile che il professionista delegato verifichi la regolarità degli atti inseriti in internet e la loro regolare fruibilità. Ciò soprattutto in considerazione dell’introduzione, sempre ad opera del d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla l. 6 agosto 2015, n. 132, dell’art. 631-bis c.p.c. per il quale “Se la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche non è effettuata nel termine stabilito dal giudice per causa imputabile al creditore pignorante o al creditore intervenuto munito di titolo esecutivo, il giudice dichiara con ordinanza l’estinzione del processo esecutivo e si applicano le disposizioni di cui all’articolo 630, secondo e terzo comma. La disposizione di cui al presente articolo non si applica quando la pubblicità sul portale non è stata effettuata perché i sistemi informatici del dominio giustizia non sono funzionanti, a condizione che tale circostanza sia attestata a norma dell’articolo 161-quater delle disposizioni per l’attuazione del codice di procedura civile”.

Ai fini della pubblicazione nel portale ha un’importanza centrale tale ultimo articolo recante le modalità di pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche; esso prevede che la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche è effettuata a cura del professionista delegato per le operazioni di vendita o del commissionario o, in mancanza, del creditore pignorante o del creditore intervenuto munito di titolo esecutivo ed in conformità alle specifiche tecniche, che possono determinare anche i dati e i documenti da inserire. Le specifiche tecniche sono stabilite dal responsabile per i sistemi informativi automatizzati del Ministero della giustizia entro sei mesi dalla data di entrata in vigore della presente disposizione e sono rese disponibili mediante pubblicazione nel portale delle vendite pubbliche.

Quando la pubblicità riguarda beni immobili o beni mobili registrati, la pubblicazione non può essere effettuata in mancanza della prova dell’avvenuto pagamento del contributo per la pubblicazione, previsto dall’art. 18-bis del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115. Riguardo alla mancata pubblicazione, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire che “In tema di estinzione del processo esecutivo per mancata pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche imputabile al creditore che non anticipi al professionista delegato le somme necessarie per il pagamento del contributo in tempo utile funzionale ad eseguire pubblicità sul portale delle vendite pubbliche, il giudice dell’esecuzione, al fine di valutare la sussistenza di una causa imputabile, dovrà necessariamente verificare le ragioni che hanno eventualmente impedito il pagamento, che, invero, potranno afferire a problemi di carattere tecnico legati alla esecuzione dello stesso, anche indipendenti dalla volontà del creditore, non potendosi limitare invece a verificare la mancata corresponsione dell’importo al professionista delegato” (Tribunale Novara, 29 gennaio 2019, n. 95, in DeJure).

Il portale delle vendite pubbliche deve inviare

• all’indirizzo di posta elettronica ordinaria o certificata,
• ad ogni interessato che ne ha fatto richiesta e si è registrato mediante un’apposita procedura disciplinata dalle specifiche tecniche di cui al primo comma,
• un avviso contenente le informazioni relative alle vendite di cui è stata effettuata la pubblicità.

Il portale delle vendite pubbliche provvede all’archiviazione e alla gestione dei dati relativi alle vendite in esso pubblicate.

Il mancato funzionamento dei sistemi informatici è attestato dal responsabile dei sistemi informativi automatizzati del Ministero della giustizia.

Per quanto attiene il contenuto dell’avviso, esso in linea di massima, salvo ulteriori e diverse indicazioni previste dalla prassi operativa di ciascun Tribunale, dovrà indicare:

• la tipologia dell’immobile (abitazione, uso commerciale, ecc.);
• l’ubicazione dell’immobile;
• quali siano le sue condizioni, precisando se sia libero od occupato, il nu[1]mero dei vani che lo compongono, la presenza di un eventuale posto auto;
• il prezzo di vendita e le modalità della vendita; il numero di ruolo generale esecuzioni del procedimento;
• la data dell’udienza di vendita;
• il recapito telefonico del custode;
• l’indicazione del portale delle vendite pubbliche ove sono indicati tutti i dati che possono interessare.

Con riferimento alla pubblicità va detto che il legislatore con il d.l. 29 dicembre 2009, n. 193, convertito nella legge 22 febbraio 2010, n. 24, ha aggiunto un ulteriore comma all’art. 530 c.p.c. con il quale ha previsto che “In ogni caso il giudice dell’esecuzione può disporre che sia effettuata la pubblicità prevista dall’art. 490, secondo comma, almeno dieci giorni prima della scadenza del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto”.

Tale innovazione è stata integrata a seguito del d.l. 27 giugno 2015, n. 83 (entrato in vigore il 27 giugno 2015), convertito, con modificazioni, dalla l. 6 agosto 2015, n. 132, con la previsione che il giudice dispone che sia sempre effettuata la pubblicità prevista dall’art. 490, primo comma, nel rispetto del termine di dieci giorni prima della scadenza del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. A ciò va aggiunto che all’art. 530 c.p.c. è stato inserito il comma 8 per il quale, fuori dell’ipotesi prevista dal secondo comma dell’art. 525 (il valore dei beni pignorati, determinato a norma dell’art. 518, non superi 20.000), il giudice dell’esecuzione può disporre che il versamento del prezzo abbia luogo ratealmente ed entro un termine non superiore a dodici mesi; si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui agli artt. 569, terzo comma, terzo periodo, 574, primo comma, secondo periodo, e 587, primo comma, secondo periodo.

Punto centrale tanto nella vendita con incanto quanto in quella senza incanto è l’effettuazione della pubblicità, che realizzata in maniera irregolare o insufficiente può essere motivo di opposizione agli atti esecutivi traducendosi in un vizio dell’ordinanza di vendita.

In senso contrario si è ritenuto che “è inammissibile l’opposizione agli atti esecutivi volta all’annullamento dell’avviso di vendita e degli atti successivi posti in essere dal professionista delegato, ove fondata sul mancato assolvimento da parte di quest’ultimo, delle formalità pubblicitarie previste dalla legge. Ai sensi dell’art. 591-ter c.p.c., difatti, gli atti del professionista delegato possono essere impugnati solo con reclamo al g.e. proponibile fino a quando gli stessi non abbiano avuto esecuzione” (Tribunale Campobasso, 14 febbraio 2012, in UTET sistema platinum).

Nel diverso caso in cui non venga effettuata la pubblicità, la nullità può travolgere l’atto di aggiudicazione; si è infatti ritenuto che: “È irregolare l’incanto, per la vendita di beni immobili, svoltosi a seguito di un rinvio d’ufficio privo delle prescritte forme di pubblicità, con la conseguenza che il giudice dell’esecuzione, a causa di tale irregolarità, può rigettare l’istanza di assegnazione, rientrando nell’area della propria competenza la valutazione circa la regolarità dell’incanto” (Tribunale Potenza, 17 gennaio 2000, in Giust. Civ., 2000, I, 2413). Tale nullità “deve essere fatta valere con opposi[1]zione agli atti esecutivi, ex art. 617 c.p.c., a pena di inammissibilità entro il termine di decadenza che decorre dall’atto di aggiudicazione (che chiude la fase dell’incanto) se emesso in presenza della parte ovvero dalla sua comunicazione” (Cassazione, 11 dicembre 1995, n. 12653, in Mass. Giur. It., 1995)

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4) Custode Giudiziario e Delegato alla Vendita: indice

Parte prima – IL CUSTODE
1. Il custode
 1.1 Natura
 1.2 Nomina del custode
 1.3 Nomina di più custodi. I collaboratori del custode
 1.4 Sostituzione del custode
 1.5 Non impugnabilità dei provvedimenti di nomina e di revoca del custode
 1.6 Il compenso del custode
 1.7 Impugnazione del provvedimento di liquidazione
 1.8 La responsabilità del custode
2. Il custode nel pignoramento immobiliare
 2.1 Il pignoramento immobiliare, la nomina del custode
 2.2 Elenco dei professionisti
 2.3 Revoca del custode
 2.4 Nomina del custode ex art. 559, quarto comma, c.p.c.
 2.5 Poteri e compiti del custode
 2.6 Assunzione dell’incarico. L’accesso al bene
 2.7 Immobile indiviso
 2.8 Amministrazione del bene
 – Schema riepilogativo: amministrazione del bene
 2.8.1 Stipula di nuovi contratti di locazione
 2.8.2 Riscossione dei canoni di locazione
 2.8.3 Pagamento di tributi
 2.9 Imposta di registro
 2.10 Azioni a tutela dell’immobile
3. Il custode e la liberazione dell’immobile
 3.1 Nozione
 3.1.1 Immobile occupato da debitore esecutato e dalla sua famiglia
 3.1.2 Violazione degli obblighi gravanti sul debitore esecutato che mantiene il possesso dell’immobile
 3.1.3 Immobile detenuto da un terzo
 3.2 Immobile occupato in virtù di contratto di locazione
 3.2.1 Rinnovazione tacita del contratto di locazione nelle more della procedura esecutiva
 3.2.2 Scadenza del contratto di locazione nelle more della procedura esecutiva, ritardata consegna del bene
 3.3 Modifica della destinazione d’uso
 – Schema riepilogativo: attività del custode nel caso di immobile locato
 3.4 Immobile occupato in virtù di un diritto reale di godimento
 3.5 Diritto di abitazione del coniuge superstite
 3.6 Immobile assegnato al coniuge in sede di separazione o divorzio
 3.7 Liberazione dell’immobile
4. Atti propedeutici alla vendita. Gli adempimenti successivi alla vendita
 4.1 Pubblicità
 4.2 Visita dell’immobile
 4.3 Rendimento del conto
 4.4 Relazione finale e compenso del custode
5. Altre ipotesi di custodia
 5.1 La custodia dei beni mobili
 5.2 Obblighi del custode di beni mobili
 5.3 Compenso del custode di beni mobili
 5.4 Il custode nel pignoramento presso terzi
 5.5 Custode dei mobili nel rilascio di immobili
 5.6 Custode nominato successivamente all’apposizione di sigilli
6. Il custode nel sequestro
 6.1 Il sequestro conservativo
 6.2 Modalità di nomina del custode nel sequestro conservativo
 6.3 Il sequestro giudiziario
 6.4 Modalità di esecuzione del sequestro giudiziario
 6.5 Poteri del custode nel sequestro
 6.6 Poteri del custode nel sequestro di azioni
 6.7 Poteri del custode nel sequestro di quote
 6.8 Poteri del custode nel sequestro di società di persone
 6.9 Poteri ed obblighi del custode nel sequestro di azienda
 6.10 Custode e normativa tributaria
 6.11 ll rendiconto
 6.12 Compenso del custode
 6.13 Responsabilità del custode
Parte seconda – IL DELEGATO ALLA VENDITA
7. La delega
 7.1 La delega delle operazioni di vendita
 7.2 La delega
 7.3 Accettazione, astensione, ricusazione, revoca del delegato
 7.4 Poteri e compiti del delegato alla vendita
8. Le operazioni di vendita
 8.1 L’ordinanza di vendita
 8.2 L’avviso di vendita
 8.3 Pubblicità
 8.4 Assenza o vizi dell’avviso di vendita
 8.5 La vendita senza incanto, l’offerta
 8.6 La vendita senza incanto
 8.7 La vendita con incanto
 8.8 L’incanto
 8.9 Offerte dopo l’incanto
 8.10 L’assegnazione del bene
 8.11 Incanto infruttuoso
 8.12 Il versamento del prezzo
 8.13 Versamento dell’IVA: obbligo di autofatturazione
 8.14 Infruttuosità dell’espropriazione forzata
Indice del formulario online

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