Il sottoscala è lo spazio vuoto che si trova sotto la prima rampa della scala e che può essere aperto o chiuso.
Normalmente tale porzione è di pertinenza della scala comune.
Salvo titolo contrario, il sottoscala quindi rientra tra le parti comuni dell’edificio condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto proiezione delle scale.
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1) Condominio: sottoscala e titolo contrario
Al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione, di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene, potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni, risulti riservato ad uno solo dei partecipanti al condominio, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni.
In particolare qualora il sottoscala sia annesso ad altri locali di proprietà esclusiva, ovvero il costruttore ne abbia assegnato la proprietà al condomino del piano terra, deve ritenersi di proprietà esclusiva, con la sola eccezione del voltolino del c.d. rampante che è un elemento essenziale della scala in quanto fornisce alla stessa la sua ordinaria funzionalità.
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2) Condominio e usucapione del sottoscala: un caso recente
Un condominio citava in giudizio innanzi al Tribunale un condomino, esponendo che da tempo aveva richiesto in via bonaria al convenuto il rilascio di un box sottoscala, in cui aveva depositato varie suppellettili, ivi compreso un frigorifero. Il condominio chiedeva pertanto l’accertamento dell’occupazione illegittima e la conseguente condanna del detto condomino allo sgombero del locale ed alla sua restituzione nella disponibilità della collettività condominiale.
Il convenuto sosteneva di aver avuto il possesso esclusivo del vano sottoscala dal 1980 e di aver provveduto ad aprire una finestra per arieggiarlo, a praticare dei fori nella porta, a dotarlo di impianto elettrico ed a collocarvi i propri beni; di conseguenza riteneva di aver usucapito il bene in questione.
Il Tribunale però dava ragione al condominio. Anche la Corte di Appello ha dato ragione alla collettività condominiale. Come hanno notato i giudici di secondo grado nel regolamento era scritto quanto segue: “i sottoscala e i locali adibiti a deposito attrezzi di proprietà del condominio sono di proprietà comune”.
I giudici di secondo grado hanno evidenziato come tale espressione confermasse che l’appartenenza comune dei sottoscala derivava dalla loro natura e collocazione e non richiedeva che essi fossero in concreto adibiti a deposito di attrezzi condominiali. Inoltre ha sottolineato che il condomino effettivamente aveva realizzato i lavori da lui indicati (apertura di una finestrella, creazione di fori di aerazione nella porta, dotazione di un impianto elettrico connesso alla sua utenza): sul punto le deposizioni rese dai testi sono risultate convincenti e comunque confermate da dichiarazione scritta dell’amministratore di condominio del tempo.
Secondo i giudici di secondo grado, però, il condomino non ha provato di aver sostituito la serratura del vano sottoscala, né soprattutto di aver tenuto per sé solo la relativa chiave ed in tal modo precluso a chiunque altro, ivi compreso l’amministratore del complesso condominiale ed il portiere, l’accesso al locale.
In definitiva, nel caso esaminato non vi è stato né un formale ed esplicito atto di opposizione contro tutti i compartecipi, né una condotta che in fatto li avesse tutti assolutamente esclusi da un possibile e concorrente godimento e utilizzo del bene (App. Messina 31 agosto 2023 n. 718).
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3) Condominio e uso del sottoscala
Ciascun condomino ha la possibilità di usare il sottoscala comune, anche nel modo più intenso ed anche alternativo rispetto alla loro principale funzione, purché ciò non leda il pari diritto degli altri (da non intendersi come diritto all'uso identico e contemporaneo, ma come diritto all'uso libero e pieno); l'uso più intenso poi non deve alterare la destinazione del bene. In ogni caso non può essere compromessa la sicurezza, la stabilità ed il decoro dell'edificio. È chiaro che un condomino non può impossessarsi abusivamente del vano sottoscala, chiudendolo a chiave ed impedendo in tal modo agli altri condomini di farne parimenti uso. In tal caso il condominio può ottenere la condanna del condomino all'immediato rilascio del locale in favore del condominio attore, previa liberazione di ogni oggetto in esso collocato. Il Tribunale può condannare l’occupante abusivo anche al risarcimento danni. Naturalmente il convenuto sarà condannato pure a pagare al condominio le spese del giudizio.
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4) Condominio e spese del sottoscala
Se il sottoscala risulta di proprietà individuale, le relative spese di manutenzione ne seguiranno la proprietà (senza che le medesime siano ricomprese nelle poste del bilancio condominiale).
Se, però, il sottoscala risulta comune, quale pertinenza della scala, ne seguirà tutta la relativa disciplina, comprese le disposizioni sulla ripartizione delle spese contenute nell’art. 1124 c.c.
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