L’ebook Le servitù di passaggio tratta inizialmente l’istituto della servitù facendo un inquadramento generale con specifica indicazione dei modi di acquisto e di estinzione della servitù, delle sue varie classificazioni e delle azioni a difesa della servitù.
Segue la specifica analisi della servitù di passaggio improntata dapprima sulla diversità tra fondo totalmente o parzialmente intercluso e sul concetto di ampliamento di passaggio preesistente e successivamente sulla determinazione dell’indennità dovuta e sulla ripartizione delle spese di conservazione della servitù.
Il formulario è arricchito da schemi contrattuali, da casi pratici trattati dall’esperienza quotidiana oltre che da casi di studio elaborati sotto forma di parere scritto.
In allegato in formato word:
- schema di atto di costituzione volontaria di servitù di passaggio,
- schema di atto di costituzione di servitù di passaggio ad uso pubblico,
- schema di contratto di asservimento volontario.
Il manuale fa parte della collana ConsulenzaAgricola.it interamente dedicata al mondo agricolo.
Con un estratto dall'ebook approfondiamo qual è la nozione e il carattere della servitù.
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1) Le servitù di passaggio: nozione e carattere della servitù
La servitù è un diritto reale di godimento su cosa altrui, che comporta un peso o una limitazione a carico di un fondo e a vantaggio di un fondo appartenente a diverso proprietario.
Il fondo asservito è detto servente, mentre il fondo per la cui utilità è imposto il peso è detto dominante. Il peso imposto sul fondo di titolarità altrui rappresenta pertanto la prima caratteristica delle servitù, definite non a caso anche “servitù prediali” (dal lat. praedium che significa fondo).
Questa limitazione al diritto di proprietà del titolare del fondo, su cui insiste la servitù, può essere disposta per un certo lasso temporale o a tempo indeterminato. Il peso sul fondo servente si concretizza solitamente nell’obbligo gravante sul suo titolare di adottare un comportamento passivo, salvo casi eccezionali in cui a tale soggetto è richiesta una condotta attiva.
Altro requisito imprescindibile è l’utilità che deve necessariamente derivare dalla costituzione della servitù. Detto in altri e più chiari termini, occorre che la servitù apporti un vantaggio economico, o anche solo una mera comodità, al fondo dominante. Si pensi, a titolo esemplificativo, al proprietario di una casa colonica, interclusa su ogni lato, che è costretto a passare attraverso il fondo del vicino per accedere alla pubblica via (c.d. servitù di passaggio coattivo). Tale diritto di transito sul fondo confinante per accedere alla pubblica via procura un vantaggio al fondo dominante. Giova, al riguardo, precisare che è possibile esercitare una servitù solo per conseguire l’utilità di un determinato fondo, senza che la stessa possa essere estesa ad altri differenti fondi.
| Tizio è proprietario del fondo Alfa, del fondo Beta e del fondo Gamma. Caio, per raggiungere la sua abitazione, senza accesso alla pubblica via, necessita di percorrere la strada che attraversa il fondo Alfa. Ne consegue che a favore di Caio debba essere riconosciuta una servitù di passaggio gravante unicamente sul fondo Alfa, senza che la predetta servitù possa estendersi automaticamente ai restanti fondi Beta e Gamma sempre di titolarità di Tizio |
Ulteriore elemento costitutivo della servitù è la sua realità, che implica che il diritto di servitù segua eventuali trasferimenti della titolarità dei fondi, sia dal lato attivo che da quello passivo. Ciò in quanto la servitù va a beneficio sempre e solo del fondo. È infatti il fondo dominante a ricavare il vantaggio diretto dalla costituzione di una servitù, traendone il suo proprietario o possessore solo un vantaggio indiretto. Occorre inoltre la contiguità o la vicinanza tra il fondo servente, ossia quello del proprietario che è costretto a subire l’altrui peso, ed il fondo dominante appartenente al titolare del diritto di servitù.
Come già evidenziato, il fondo servente e quello dominante debbono inoltre appartenere a due distinti proprietari affinché possa validamente esercitarsi una servitù. Ne consegue che, qualora uno dei proprietari dei due fondi contigui o limitrofi acquisisse la titolarità dell’altro, la servitù si estinguerebbe per confusione ex art. 1072 c.c.
Al proprietario del fondo servente, nel caso di servitù prevista per legge, l’art. 1053 c.c. riconosce un’indennità che tenga necessariamente conto non solo del danno cagionato al fondo asservito a seguito della costituzione della servitù, ma anche della diminuzione di utilità, di redditività e di valore del medesimo. Va pertanto indennizzato non soltanto il danno causato dall’esercizio della servitù, ma anche il deprezzamento subito dal fondo servente. Oltre a tale indennità, il proprietario del fondo dominante, che abbia necessità che il fondo servente sia occupato con opere stabili o che, al contrario, richieda che una sua parte sia lasciata incolta, è tenuto altresì a corrispondere il valore di detta porzione di terreno prima di intraprendere i lavori o di iniziare il passaggio. È quanto dispone l’art. 1053 c.c., a proposito della servitù di passaggio, secondo cui il proprietario del fondo dominante deve pagare il valore della zona da occupare con opere stabili o da lasciare incolta.
Dello stesso avviso è anche l’art. 1038 c.c. in tema di servitù di acquedotto, che impone il pagamento della metà del valore dei terreni da occupare con il deposito delle materie estratte per la costruzione della conduttura idrica.
Sempre in tema di servitù di passaggio, alla regola generale dettata dall’art. 1053 c.c. fa eccezione il caso in cui il fondo dominante rimanga intercluso a seguito di alienazione a titolo oneroso o di divisione. Al ricorrere di tali ipotesi, il proprietario del fondo dominante ha infatti il diritto di ottenere il passaggio in via coattiva, senza dover pagare alcuna indennità a favore del fondo servente. Come si è avuto modo di constatare dalle norme sopra richiamate, il Codice Civile definisce tuttavia i criteri di determinazione dell’indennità unicamente per le servitù di passaggio e per quelle di acquedotto, senza null’altro specificare in relazione alle altre tipologie di servitù coattive. Ne consegue che, in tutti gli altri casi, l’indennità è solitamente il risultato di una perizia di stima.
Per quanto concerne, invece, le servitù volontarie, i relativi criteri di determinazione dell’indennità sono sempre frutto di un accordo tra il proprietario del fondo dominante e quello del fondo servente. Infine, e non da ultimo, preme precisare come ogni servitù possa essere costituita solo su un fondo e non anche sulle piantagioni, che sono considerate beni a sé stanti rispetto al suolo. La conferma di questo assunto si rinviene nell’art. 956 c.c., che vieta la costituzione della proprietà superficiaria rispetto alle piantagioni.
Questo è un estratto dal capitolo 1 dell'ebook Le servitù di passaggio.
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2) Le servitù di passaggio: indice
CAPITOLO I - GENERALITÀ DELLE SERVITÙ
1. NOZIONE E CARATTERI DELLA SERVITÙ
2. CLASSIFICAZIONI DELLE SERVITÙ
2.1. Servitù coattive e volontarie
2.2. Servitù affermative e negative
2.3. Servitù apparenti e non apparenti
2.4. Servitù continue e discontinue
3. COSTITUZIONE DELLA SERVITÙ
3.1. Costituzione per contratto
3.2. Costituzione per testamento
3.3. Costituzione per atto amministrativo
3.4. Sentenza costitutiva di servitù
3.5. Costituzione per usucapione
3.6. Costituzione per destinazione del padre di famiglia
4. ESERCIZIO DELLA SERVITÙ
4.1. Azioni a tutela della servitù
4.2. Azione negatoria
5. IL TRASFERIMENTO DELLA SERVITÙ
6. ESTINZIONE DELLE SERVITÙ
7. SCHEMA DI CONTRATTO DI ASSERVIMENTO VOLONTARIO
CAPITOLO II - LE SERVITÙ DI PASSAGGIO
1. DISTINZIONE TRA PASSAGGIO NECESSARIO E COATTO
1.1. Interclusione per effetto di alienazione
1.2. Passaggio coatto a favore di fondo non intercluso
1.3. Ampliamento coattivo del passaggio
1.4. Attraversamento di bene demaniale
1.5. Estinzione della servitù di passaggio coattivo
2. SERVITÙ DI PASSAGGIO AD USO PUBBLICO
3. OPERE DI MANUTENZIONE DELLA STRADA VICINALE
4. SERVITÙ DI PASSAGGIO IN CONDOMINIO
4.1. Rapporti tra beni comuni e servitù
5. STIMA DELL’INDENNITÀ RISARCITORIA
6. SPESE DI CONSERVAZIONE DELLA SERVITÙ DI PASSAGGIO
7. CASI DI STUDIO
8. SCHEMA DI ATTO DI COSTITUZIONE VOLONTARIA DI SERVITÙ DI PASSAGGIO
9. SCHEMA DI ATTO DI COSTITUZIONE DI SERVITÙ DI PASSAGGIO AD USO PUBBLICO
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