Delibera assemblea di condominio annullabile per eccesso di potere

Partiamo da un esempio: È possibile impugnare la delibera con cui l’assemblea decide di affittare alcuni locali ad uso portineria ad alcuni condomini, anche se il canone di locazione proposto è più basso rispetto a quello di un altro offerente esterno?

In un caso giunto in Cassazione un condominio decideva di affittare alcuni locali adibiti ad uso portineria, non più utilizzati; successivamente un estraneo al condominio presentava un’offerta particolarmente interessante, offrendosi di pagare un canone nettamente superiore a quello di mercato e rendendosi disponibile a ristrutturare i locali accollandosi tutti gli oneri. 

Alcuni condomini, però, vogliono prendere in affitto gli stessi locali (magari per adibirli a studio professionale) ma offrono un canone inferiore e non sono disponibili ad eseguire opere interne.

Se l’assemblea decidesse di accettare la proposta dei condomini (meno vantaggiosa) la decisione potrebbe essere impugnata per eccesso di potere da uno o più condomini?

1) Eccesso di potere della delibere assembleari: come funziona

La giurisprudenza ha ripetutamente affermato che ricorre la figura dell’eccesso di potere nel caso in cui la causa della delibera sia falsamente deviata dal suo modo di essere; il giudice, però, non controlla l’opportunità o la convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma stabilisce solo se la delibera stessa sia o meno il risultato del legittimo esercizio dei poteri discrezionali dell’assemblea.

Risulta dunque evidente che nessun giudice puòannullare la volontà della maggioranza dei condomini per cattivo uso dei propri poteri discrezionali: se la collettività ha operato scelte inopportune non si può parlare certo di contrarietà alla legge e, quindi, la delibera non sarà annullabile.

Per quanto sopra non può essere impugnata nemmeno quella decisione che approva un preventivo di spesa per lavoro straordinario più oneroso rispetto ad altro più vantaggioso: in tal caso l’unico modo per contestare l’operato della maggioranza dei condomini è provare un contrasto tra il contenuto della delibera e le norme di legge e del regolamento, in quanto risulta evidente che l’assemblea può aver deciso di scegliere un’impresa il cui preventivo sia più elevato sulla considerazione di una maggiore affidabilità.

Del resto non ricorre tale figura neanche nel caso di revoca di un precedente licenziamento del portiere decisa sulla base della constatazione del ripristinato rapporto di fiducia con lo stesso.

2) Delibera annullabile per tutela della minoranza: caso pratico

La giurisprudenza, però, ammette l’annullabilità della delibera assembleare viziata da eccesso di potere, che ricorre quando:

•  vi è il perseguimento, da parte dell’assemblea, di finalità non coerenti con gli interessi della collettività, o
•  nell’intento di privilegiare gli interessi di alcuni soltanto dei partecipanti al condominio.

Come è stato affermato, quindi, nei rapporti condominiali la ratio che sottende al ricorso alla nozione dell’eccesso di potere è stata ravvisata sostanzialmente nell’esigenza di tutelare la minoranza rispetto ad eventuali abusi della maggioranza.

Questa situazione ricorre  anche certamente, ad esempio,  nel caso in cui una assemblea decida di soprassedere all'esecuzione dei lavori di rifacimento del tetto condominiale (non prorogabili) in precedenza approvati.

In tal caso la delibera che statuisce di soprassedere ai lavori di rifacimento del tetto, non solo risulta immotivata, ma contrasta pure con la precedente delibera condominiale nella quale, magari, il condominio ha già deciso le modalità di automatico affidamento dei lavori alla ditta prescelta, nell’ipotesi di mancata individuazione di un appaltatore alternativo da parte di una commissione.

La figura dell'eccesso di potere nel diritto privato ha la funzione di superare i limiti di un controllo di mera legittimità sulle espressioni di volontà riferibili ad enti collettivi (società o condominii), che potrebbero lasciare prive di tutela situazioni di non consentito predominio della maggioranza nei confronti del singolo; essa presuppone, tuttavia, la sussistenza di un interesse dell'ente collettivo, che sarebbe leso insieme all'interesse del singolo.

3) Affitto a canone ribassato al condòmino: cosa ha deciso la Cassazionee

Alla luce di quanto sopra , nel caso esposto all'inizio dell'articolo la Suprema Corte ha respinto il ricorso avverso la decisione di merito, che aveva escluso il vizio della delibera assembleare, avendo questa privilegiato, nella scelta del conduttore di locali condominiali, le qualità della persona rispetto all'entità del canone (Cass. civ., Sez. VI, 21/02/2014, n. 4216).  

E' stato quindi confermato che la delibera era valida in quanto, per poter parlare di eccesso di potere,  occorre la prova che, attraverso la delibera, l'assemblea abbia inteso realizzare finalità estranee agli interessi del condominio, o abbia (anche senza volerlo) posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività.

 In ogni caso la situazione dannosa che ne deriva a carico della minoranza dissenziente deve essere di una certa gravità.