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IL CONDOMINIO 2022

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SCALE CONDOMINIALI E UNITÀ CON ACCESSO DALLA STRADA

Scale condominiali e unità con accesso dalla strada

Come funziona la ripartizione delle spese relative alle scale nei casi di negozi, botteghe e locali con accesso diretto dalla strada. Le pronunce della giurisprudenza

L'individuazione delle parti comuni risultante dall'art. 1117 c.c. - che non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria - può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e non opera con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari.

 Nell’elenco previsto dall’articolo 1117 c.c. sono indicate anche le scale; di conseguenza non è lecito il comportamento del condomino che chiude la rampa che porta all’ultimo piano con un cancelletto. 

Infatti anche se le scale danno accesso alle proprietà esclusive, restano comunque di proprietà del condominio e non dei singoli condomini. Scale e pianerottoli, quindi, rientrano tra i beni comuni anche se realizzati da uno solo degli originari comproprietari e pure se siano posti fra l'ultimo piano e le soffitte sottotetto appartenenti ad un unico proprietario (App. Bari, sez. III, 30/12/2021, n. 2215).

1) Titolarità delle scale: il problema di proprietari di negozi e locali con accesso dalla strada

Le scale di un edificio sono oggetto di proprietà comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., anche dei proprietari di locali terreni, che abbiano accesso direttamente alla strada, in quanto costituiscono elementi necessari per la configurabilità stessa di un fabbricato come diviso in proprietà individuali, per piani o porzioni di piano, e rappresentano, inoltre, tramite indispensabile per il godimento e la conservazione, da parte o a vantaggio di detti soggetti, delle strutture di copertura, a tetto o a terrazza (Cass. civ., sez. VI, 09/03/2016, n. 4664).

La circostanza che le rampe di scala, con il pianerottolo, integranti l'ultima parte della scala condominiale, siano poste fra l'ultimo piano dell'edificio e le relative soffitte sottotetto, appartenenti ad un unico proprietario, e servano principalmente a mettere in comunicazione le considerate porzioni dello stabile non rileva, avuto riguardo al dato che la scala è, in sé, una struttura essenziale del fabbricato e serve a tutti i condomini di questo come strumento indispensabile per l'esercizio del godimento della relativa copertura.

In altre parole le scale sono elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura, anche al fine di provvedere alla loro conservazione; tali beni hanno natura di beni comuni ex art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari dei negozi con accesso dalla strada, essendo anch’essi interessati ad usufruire delle scale, e quindi dei pianerottoli, perché interessati alla conservazione (e manutenzione) della copertura dell’edificio della quale anch’essi godono (Cass. civ., sez. II, 20/04/2017, n. 9986).

 In quest’ottica trattandosi di elementi strutturali necessari all'edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, le scale conservano, in assenza di titolo contrario, la qualità di parti comuni anche relativamente ai condomini proprietari di negozi, botteghe o locali con accesso dalla strada, poiché anche costoro ne fruiscono, quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio; né osta a tale conclusione l'art. 1123 c.c., ultimo comma, che, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio dell’utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae (Cass. civ., sez. II, 21/05/2015, n. 10483).


2) Scale e negozi, botteghe o locali con accesso dalla strada: le spese

L'art 1124 c.c. prevede che le scale siano mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore millesimale, e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.

Appare peraltro evidente che negozi, botteghe o locali con accesso dalla strada contribuiranno unicamente per la metà relativa al valore millesimale, essendo pari a zero il coefficiente di altezza, secondo principi già espressi nella relazione al codice del 1942 e come è chiaramente espresso dall'art. 1124 c.c., secondo comma (Trib. Massa, 10 ottobre 2018). 

Tuttavia, fra più unità poste allo stesso piano si è discusso se considerare la diversa consistenza degli appartamenti o, al contrario, se applicare il parametro dell'altezza – in base al quale va ripartito il 50% delle spese – in modo puro, cioè calcolando il solo dato dell’elevazione dal suolo, indipendentemente dalla diversa caratura millesimale delle unità ivi poste.

Tale ultima soluzione appare più rispondente alla ratio della norma, che considera già la diversa consistenza delle unità immobiliari imputando metà delle spese secondo i valori generali previsti dall'art. 1123 c.c.

Va posta attenzione al fatto che in ogni caso, per scale non s’intendono soltanto gli scalini ma anche tutti gli accessori: ringhiere, passamani, pianerottoli, persino le finestre e i lucernai. 


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