Il Condhotel, una opportunità di investimento immobiliare

Anche in Italia approda la nuova opportunità di investimento nei Condhotel, per chi vuole investire in unità immobiliari, da utilizzare in proprio in periodi predeterminati, senza esborsi eccessivi.

Una nuova possibilità di investimento per chi predilige il mattone, e dall’altro lato un’opportunità per chi opera nel settore alberghiero di reperire nuove risorse e ampliare rinnovare l’offerta turistica, questo quello che promette di essere la nuova formula del Condhotel.

A rendere operativi i Condhotel, il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 13/2018, in vigore dal 21 marzo 2018, che attua le disposizioni contenute nel decreto “Sblocca Italia (Legge 164/2014).

Punto qualificante del provvedimento la previsione che le nuove strutture potranno nascere esclusivamente dal recupero e trasformazione di quelle esistenti, mentre non è prevista in nessun caso la possibilità di nuove costruzioni.

1) Il contratto di compravendita

Riguardo all’ingresso dei privati, lo stesso decreto disciplina in dettaglio le modalità di redazione del contratto per l’acquisto delle singole unità abitative.

Un Fac-simile di contratto tipo per l’acquisto delle unità immobiliari private nell’ambito delle strutture turistiche, è possibile trovarlo all’interno dell’eBook “Condhotel (eBook 2021)” da dove abbiamo tratto l’articolo.

Si tratta a tutti gli effetti di un contratto di compravendita immobiliare, nel quale però vengono aggiunte specifiche clausole per quel che riguarda la modalità di utilizzo delle unità immobiliari da parte del proprietario delle mura e gli obblighi a carico del gestore in riferimento all’offerta in locazione delle strutture stesse da parte del gestore della struttura.

Nel contratto deve infatti essere specificato che il gestore si impegna a garantire ai proprietari delle unità abitative ad uso residenziale, oltre alla prestazione di tutti i servizi alberghieri previsti, anche la possibilità che l’unità abitativa a uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore a impiego alberghiero.

Ai fini della pubblicità l’atto di compravendita o di trasferimento della proprietà dell’unità abitativa di tipo residenziale ubicata nel condhotel, deve essere trascritto nei registri immobiliari.

In considerazione della specificità dei rapporti tra proprietario del miniappartamento e gestore dell’albergo, dovranno essere aggiunte nel contratto di compravendita:

• le clausole relative alle condizioni di godimento dei servizi comuni,
• la ripartizione dei costi per le spese gestionali,
• e la percentuale di spettanza del proprietario delle mura per la locazione dell’immobile ad uso alberghiero nei periodi in cui non ne farà un uso diretto.

Quindi in dettaglio, come stabilisce l’articolo 6 del decreto, nel contratto dovranno essere sempre previsti i seguenti contenuti:

• per quanto riguarda i beni oggetto di compravendita, una descrizione accurata e dettagliata dell’immobile e dell’ubicazione all’interno dell’esercizio del condhotel, nonché la descrizione appropriata dell’intera struttura;
• per quanto riguarda i servizi, le condizioni di godimento e le modalità concernenti l’uso di eventuali strutture comuni;
• per quanto riguarda i costi imputabili ai proprietari di unità abitative ad uso residenziale ubicate in un condhotel, una descrizione accurata e appropriata di tutti i costi connessi alla proprietà dell’unità residenziale, delle modalità attraverso cui tali costi sono ripartiti, con indicazione delle spese obbligatorie, quali quelle relative ad imposte e tasse, e delle spese amministrative e gestionali generali, come ad esempio, manutenzione e riparazione delle parti comuni del condhotel;
• la previsione che l’unità abitativa a uso residenziale, ove non utilizzata dal proprietario, con il suo consenso, possa essere adibita da parte del gestore unico a impiego alberghiero.

In riferimento a quest’ultimo punto, quindi l’accordo tipico tra l’acquirente dell’hotel condominio e la società di gestione alberghiera includerà le seguenti indicazioni:

• la percentuale delle entrate che riceverà il proprietario dell’immobile abitativo per la sua locazione alberghiera;
• la ripartizione degli eventuali costi di gestione e spese operative per l’unità immobiliare in questione;
• gli oneri a carico del gestore in materia di tasse immobiliari sulla proprietà.

Nel contratto, inoltre, deve essere precisato a norma di legge che il proprietario delle mura ha diritto ad usufruire dei servizi alberghieri per almeno 10 anni.

La possibilità di guadagno nell’investire in un condhotel va valutata con attenzione.

È infatti possibile un vantaggioso ritorno dell’investimento sostanzialmente nel caso in cui la struttura alberghiera sia di prestigio e offra servizi di alto livello.

Il successo dell’investimento, infatti, dipende innanzitutto dall’efficienza del prodotto alberghiero, per cui occorre, quindi prestare la massima attenzione considerando anche che non c’è comunque la possibilità di un effettivo controllo sull’investimento, dal momento che l’effettivo guadagno è totalmente demandato alla capacità del gestore alberghiero di commercializzare in maniera efficiente la struttura stessa.