Superbonus, condominio minimo e paralisi decisionale

Il fenomeno superbonus stenta a “decollare” nei grandi caseggiati nell’ambito dei quali molto tempo viene impiegato in attività propedeutiche ai lavori trainanti e/o trainati veri e propri (riunioni per deliberare incarichi e lavori, verifiche urbanistiche, diagnosi, pre-certificazioni e fasi di progettazione). Del resto, la questione superbonus interessa anche quelle piccole realtà condominiali, spesso senza amministratore o gestite da un condomino privo di regolare nomina, accomunate dal fatto che il fabbricato, in origine, apparteneva ad un solo proprietario e poi, per effetto di successioni o donazioni, il numero dei proprietari è aumentato. Si tratta di fattispecie regolate dalle norme civilistiche sul condominio, ad eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore ed il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

1) Il condominio minimo con due condomini

Un caseggiato si può definire “minimo” se composto da due condòmini, requisito necessario affinché sorga, da una proprietà unica, un condominio, cioè la comunione sulle parti e sui beni che restano comuni in quanto al servizio delle singole unità immobiliari.

Nell'ipotesi di condominio costituito da soli due condomini, seppur titolari di quote diseguali, qualora si debba procedere all'approvazione di delibere che richiedono, comunque, sotto il profilo dell'elemento personale, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti, la valida espressione della volontà assembleare suppone la partecipazione di entrambi i condomini e la decisione “unanime”, non potendo ricorrere al criterio maggioritario.

Infatti, nessuna norma impedisce che l’assemblea, nel caso di condominio formato da due soli condomini, si costituisca validamente con la presenza di tutti e due i condomini e all’unanimità decida validamente; in altre parole, in ambito condominiale non è indispensabile che operi sempre e comunque il metodo collegiale ed il principio maggioritario; di conseguenza, qualora non si possa decidere, a causa dell’impossibilità pratica di formare la maggioranza, si deve ammettere la possibilità di decidere con criteri diversi dal principio di maggioranza (per esempio, all’unanimità).

L'assemblea, con solo due partecipanti, quindi, funziona solamente con il criterio dell’unanimità ed il passaggio assembleare preliminare a qualsiasi iniziativa deve essere attuato con modalità che consentano effettivamente di assumere una decisione (provvedendo, per esempio, a tutte le attività necessarie per l'effettuazione dei lavori: nomina di un tecnico, reperimento preventivi, ecc.).

2) Superbonus e paralisi decisionale

È possibile che nel condominio con due soli partecipanti uno solo dei condomini voglia usufruire del superbonus, utilizzando come intervento trainante un cappotto termico (da realizzarsi con tutti i requisiti necessari per ricadere nel 110%) e trainando altri interventi sulla sua unità immobiliare quali, infissi, pannelli, caldaia.

Secondo l'art. 10, comma 3, del DL 76/2020 (convertito in legge 11 settembre 2020, n. 120), ciascun partecipante alla comunione o al condominio può realizzare, a proprie spese, ogni opera relativa all'abbattimento delle barriere architettoniche e al "superbonus".

In ogni caso l'articolo 119, comma 9 bis, del Decreto “Rilancio” precisa che le delibere dell'assemblea del condominio, aventi per oggetto l'imputazione a uno o più condomini dell'intera spesa riferita all'intervento deliberato, sono valide se approvate con la maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio, a condizione che i condomini, ai quali sono imputate le spese, esprimano parere favorevole.

È possibile, quindi, che i due condomini si accordino e, in sede assembleare, il condomino interessato ai lavori trainati esprima il suo consenso ad accollarsi integralmente la spesa (e, dunque, la responsabilità dell'intervento). Naturalmente tale consenso deve essere espresso in modo inequivoco nel verbale assembleare.

3) Vantaggi fiscali ed adempimenti del singolo condomino

Il condòmino che sostiene la spesa potrà, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, calcolata sull'intero importo dei lavori, ottenere il contributo in questione sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto oppure cedere un credito d'imposta di pari ammontare.

Al fine di beneficiare del superbonus del 110% per i lavori realizzati sulle parti comuni, non sarà necessario richiedere un apposito codice fiscale per il condominio minimo (risposta 196/2021 e circolare 3/E/ 2016, risposta 1.7, che aveva superato le indicazioni fornite con la circolare n. 11/E/2014 e con la risoluzione n. 74/E/2015): in tali casi, infatti, ai fini della fruizione del beneficio, può essere utilizzato il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i lavori ed i connessi adempimenti (circolare 24/E/2020). 

Il contribuente è comunque tenuto a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio. In ogni caso, le fatture e ai relativi pagamenti per le opere nelle parti comuni saranno a nome del condomino (unico interessato ai lavori) ma per conto del condominio minimo (si veda anche la risposta dell’Agenzia delle Entrate del 18 marzo 2021, n. 196).