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IL CONDOMINIO 2021

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LA NUOVA ASSEMBLEA ON LINE (TELEASSEMBLEA) IN CONDOMINIO

La nuova assemblea on line (teleassemblea) in condominio

Vediamo le norme per consentire le assemblee condominiali in teleconferenza, approvate con la conversione del Decreto Agosto

Prima dell’approvazione della legge di conversione del c.d. Decreto Agosto, l’art. 1, lett. q), del DPCM 8 marzo 2020, attuativo del d.l. 23 febbraio 2020, n. 6, stabiliva quanto segue: “sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto”.

Tuttavia, il legislatore non aveva previsto norme per agevolare le assemblee in teleconferenza, confermando una scarsa attenzione al problema dell’adeguamento normativo alla mutata realtà tecnologica del mondo condominiale.

La legislazione d’urgenza, però, è intervenuta in diversi altri settori per contrastare l’emergenza attraverso il ricorso alla tecnologia, prevendendo, per associazioni e fondazioni o per le S.p.a., le S.a.p.a., le S.r.l., le società cooperative, le mutue o assicuratrici la possibilità di svolgere le riunioni in videoconferenza.

Successivamente, a seguito delle numerose sollecitazioni di giuristi, organi di stampa e associazioni di categoria, il legislatore ha cercato di disciplinare le assemblea condominiali in streaming.

1) I tentativi falliti per le teleassemblee condominiali

In sede di conversione del D.L. n. 34/2020 (c.d. decreto Rilancio), ad opera della l. n. 77/2020 è fallito il tentato di introdurre una norma specifica per le teleassemblee; la norma in questione prevedeva che, per qualsiasi tipo di deliberazione e senza alcuna limitazione, sarebbe stata sempre consentita la convocazione dell'assemblea condominiale alla quale i condomini avrebbero potuto partecipare anche mediante mezzi di telecomunicazione. 

A tal fine l'amministratore avrebbe potuto predisporre idoneo sistema elettronico volto a consentire:

  •  la corretta identificazione di ogni singolo partecipante all'assemblea; 
  • la possibilità per tutti i partecipanti di prendere la parola ed intervenire; 
  • la possibilità di esprimere il proprio voto o di astenersi; 
  • la possibilità di registrare l'assemblea, nel suo intero svolgimento;

a tal fine il segretario nominato dall'assemblea avrebbe dovuto provvedere alla contestuale stesura del verbale, da inviare in via telematica per conoscenza, a tutti i condomini. 

Anche in sede di conversione del D.L. n. 76/2020 (c.d. decreto semplificazioni) con la l. n. 120/2020 è venuto meno il progetto di inserire un ulteriore comma all'art 66 disp. att. c.c.; tale norma avrebbe consentito l'intervento all'assemblea dei condomini anche mediante mezzi di telecomunicazione idonei a garantire l'identificazione, la partecipazione e l'esercizio del diritto di voto, senza, in ogni caso, la necessità che si trovassero nel medesimo luogo, ove previsti, il presidente e il segretario; secondo la stessa disposizione il verbale sarebbe stato valido con la sola firma del segretario.

2) Assemblee condominiali on line: le recenti decisive modifiche

Solo in sede di conversione del D.L. 104 del 14 agosto 2020 (c.d. decreto agosto, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) è stato approvato, dalla legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126 - pubblicata nella Gazzetta ufficiale 253 del 13 ottobre 2020, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14 ottobre 2020) l’emendamento posto al comma 1-bis dell’art. 63 che ha previsto modifiche per l’art 66 disp. att. c.c sopra visto. Si tenga conto che lo stesso articolo è stato ulteriormente modificato in sede di approvazione (avvenuta il 25 novembre) della legge di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 7 ottobre 2020, n. 125 (relativo alle misure urgenti connesse con la proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19 e per la continuità operativa del sistema di allerta Covid, nonché per l'attuazione della direttiva (UE) 2020/739 del 3 giugno 2020). 

Attualmente, quindi, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso (da acquisire prima della riunione) della maggioranza dei condomini (maggioranza delle teste), la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza (comma 6, art 66 disp. att. c.c.). 

Per questo l’avviso di convocazione (predisposto dall’amministratore) deve indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione (zoom, meet ecc,) e l'ora della stessa (e – anche se il legislatore lo ha omesso - la data della riunione).

 In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione (comma 6, art. 66 disp. att. c.c.). 

ATTENZIONE:  Il nuovo comma 6 dell’articolo 66 disp. att. c.c. impone (sembra solo per le riunioni on line) la sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’adunanza, considerandolo un requisito di forma, la cui assenza potrebbe, quindi, anche essere censurata in base all’articolo 1137 c.c.: in altre parole potrebbe rendere la delibera annullabile.

Secondo il nuovo articolo 66 disp. att. c.c., dopo la sottoscrizione, l'amministratore sarà tenuto, in caso di video-assemblea, a trasmettere il verbale a tutti i condomini con le stesse modalità previste per la convocazione: consegna a mano, fax, posta elettronica certificata o raccomandata.

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