La quantificazione delle imposte ipotecarie e catastali

Nella quantificazione della base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali,   l’attribuzione, disciplinata dagli artt. 2 e 10 del  D.Lgs. 347/1990, del medesimo valore determinato ai fini dell’imposta di registro, deve essere inteso senza prescindere dalla diversità dell’oggetto, tipica di ogni singola imposta, con la conseguenza che, essendo dovute le imposte ipotecarie e catastali in seguito a delle formalità che afferiscono i singoli beni immobili, la base imponibile deve essere determinata tenendo in debita considerazione il valore degli stessi, valutati in quanto tali.
A tale conclusione è giunta la Corte di Cassazione attraverso l’ordinanza n. 9473/2018 (che alleghiamo in calce all'articolo).

1) Imposte ipotecarie e catastali e base imponibile

Il caso giunto alla valutazione della Suprema corte  riguardava una S.r.l.  che ha impugnato un avviso di liquidazione con il quale l'Agenzia delle entrate ha chiesto il pagamento delle imposte ipotecaria e catastale, con riferimento all'acquisto di un ramo di azienda, previa rettifica del valore del bene compravenduto. La ricorrente ha rappresentato che la cessione riguardava un ramo di azienda, sebbene comprendente un fabbricato a uso alberghiero e che l'imponibile doveva essere quello derivante dall'applicazione dell’art. 51 co. 4 del D.P.R. n. 131/1986.

La C.T.P. ha accolto il ricorso e, avverso tale pronuncia, l'Ufficio ha proposto appello, che veniva accolto dal Collegio regionale competente.

Avverso tale sentenza la S.r.l. ha presentato ricorso per Cassazione censurando la sentenza impugnata e denunciando la falsa applicazione dell’art. 2 del D.Lgs. n. 347/1990, in relazione al co. 1 n. 3 dell'art. 360 c.p.c. atteso che, se è vero che le imposte ipotecarie e catastali attengono alle forme di pubblicità relative a beni immobili e che, per tale motivo, le stesse hanno una propria peculiarità, rappresentata dal fatto che si riferiscono ai soli beni immobili, non è possibile accettare che  una tale evidenza, consenta di ritenere ininfluenti le passività dell'azienda ceduta con riferimento agli immobili che fanno parte della stessa.

A parere del Collegio di legittimità il ricorso risulta essere infondato in quanto l’Ufficio ha notificato alla ricorrente un avviso di liquidazione dell'imposta suppletiva afferente a un atto con il quale veniva liquidata l'imposta ipotecaria e catastale e le relative sanzioni, con la motivazione che, la base imponibile sulla quale dovevano essere liquidate le predette imposte, era rappresentata dal valore venale in comune commercio dell'immobile, oggetto della cessione di cui in atto, al lordo delle passività aziendali.

L’indirizzo costante della Suprema Corte sostiene che, nella determinazione della base imponibile delle imposte ipotecarie e catastali l'attribuzione, prescritta dagli artt. 2 e 10 del D.Lgs. n. 347/1990, dello stesso valore assegnato ai fini dell'imposta di registro va intesa senza prescindere dalla diversità propria di ogni singola imposta, con la conseguenza che, essendo dovute le imposte ipotecaria e catastale, a differenza dell'imposta di registro, in ordine a formalità che riguardano i singoli beni immobili, la base imponibile, nel caso di conferimenti immobiliari in società, va determinata tenendo conto del valore degli immobili in sè considerati (Cass. sent. n. 6406/2014) e delle sole passività a esso strettamente inerenti (Cass. sent. n. 2074/2004).

La C.T.R. ha pertanto correttamente accolto l'appello proposto dall'Amministrazione, ritenendo che la base imponibile, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, vada determinata tenendo conto esclusivamente dell'oggettivo e intrinseco valore dell'immobile in sè considerato, al lordo delle componenti negative del complessivo trasferimento degli eventuali mutui, gravanti sull'immobile trasferito e accollati dal concessionario.