Speciale Pubblicato il 09/01/2019

Estromissione agevolata immobili strumentali 2019

di Redazione Fisco e Tasse

condominio

La Legge di bilancio 2019 ripropone l'estromissione agevolata dell'immobile dell'imprenditore individuale

La Legge di bilancio 2019 ripropone la possibilità, per l’imprenditore individuale, di estromettere dal patrimonio dell’impresa, con effetto dal 01/01/2019, l’immobile strumentale (per destinazione o natura) posseduto alla data del 31/10/2018. In questo approfondimento facciamo il punto su come funziona quest'opportunità. 

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Estromissione agevolata immobili strumentali 2019: cos'è e come funziona

Come anticipato, la Legge di bilancio 2019 al comma 66 dell'articolo unico, ripropone la possibilità, per l’imprenditore individuale, di estromettere dal patrimonio dell’impresa l’immobile che soddisfi due requisiti:

  1. strumentalità (per destinazione o natura)
  2. possesso alla data del 31/10/2018.

L'operazione si perfeziona con il pagamento di un'imposta sostitutiva e ha effetto dal 1° gennaio 2019. In generale, l’opzione va esercitata entro il 31/05/2019 ed il perfezionamento dell’operazione avviene mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef/Irap nella misura dell’8%. Per l’esercizio dell’opzione rileva il “comportamento concludente” che consiste nella semplice annotazione contabile:

  • nel libro giornale (per le imprese in contabilità ordinaria),
  • nel registro dei beni ammortizzabili (per le imprese in contabilità semplificata).

La legge di bilancio 2019 richiama in toto la Legge di bilancio 2016 (L. 28/12/2015 n. 208 art.1 c.121) praticamente senza modificare nulla se non:

  • i termini dei versamenti
  • l’effetto della estromissione.

Si ritiene possano applicarsi le regole di prassi delle precedenti estromissioni ovvero:

  • per determinare le plusvalenze derivanti dall'estromissione (valore normale - costo fiscalmente riconosciuto) è possibile utilizzare il valore catastale degli immobili al posto del valore normale;
  • l’agevolazione non viene meno se il valore normale (o catastale) è inferiore al costo fiscale, non essendovi, quindi, necessità di assolvere l’imposta sostitutiva;
  • l’IVA, se dovuta, va assolta nei modi (e termini) “ordinari”, anche se nella maggior parte dei casi il regime naturale è l’esenzione;
  • non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastale;
  • l’imposta sostitutiva va assolta
    • per il 60% entro il 30/11/2019
    • per il restante 40% non oltre il 16/06/2020.

Estromissione agevolata immobili strumentali 2019: schema di riepilogo

ESTROMISSIONE AGEVOLATA IMMOBILI STRUMENTALI 2019
Termine esercizio opzione 31.05.2019. Rileva il comportamento conludente ovvero la rilevazione nel libro contabile o nel registro dei beni ammortizzabili
Data effetto esercizio opzione 01.01.2019
Aliquota imposta sostitutiva IRPEF IRAP 8%
Termini versamento imposta sostitutiva
  • 60% entro il 30/11/2019
  • 40% non oltre il 16/06/2020.
Requisiti immobile Essere strumentale per destinazione o per natura ed essere posseduto alla data del 31.10.2018
Determinazione plusvalenza si calcola facendo "valore normale - costo fiscalmente riconosciuto del bene", tuttavia è possibile utilizzare il valore catastale degli immobili al posto del valore normale
Altre imposte

non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastale. L'IVA se dovuta va assolta nei modi (e termini) “ordinari”

Estromissione agevolata immobili 2019: requisito strumentalità

Brevemente si ricorda che ai fini delle imposte sui redditi, si considerano beni immobili strumentali, ai sensi dell'art.43, comma 2, TUIR (DPR 917/86):

  • gli immobili strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa commerciale da parte del possessore, indipendentemente dalla loro natura o dalle loro caratteristiche; rileva, pertanto, solo l'utilizzo esclusivo (e non promiscuo) esercitato direttamente dall'imprenditore possessore dell'immobile (e non da terzi);
  • gli immobili strumentali per natura, cioè quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione senza una radicale trasformazione e diversi da quelli abitativi.

Si precisa inoltre che per le imprese individuali, la strumentalità dell'immobile richiede a norma dell'art. 65 del TUIR- DPR 917/86, la preliminare iscrizione del bene in contabilità. Pertanto, se l'immobile è utilizzato ai fini dell'impresa ma non è stato contabilizzato, l'imprenditore individuale non avrà diritto ad alcuna deduzione.




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