Spese condominiali e vendita dell'immobile

Cosa si intende per ambulatorietà passiva delle spese condominiali? In estrema sintesi, si intende la loro attitudine a seguire il bene. In quanto obbligazioni propter rem, dunque legate all'immobile, gravano su chi risulta proprietario o comunque titolare di altro diritto reale nel momento in cui le dette obbligazioni sorgono (è la cosiddetta accessorietà dell'obbligazione propter rem) ed il passaggio da un titolare all'altro, avviene automaticamente (da qui l'ambulatorietà passiva).

1) Cambio di titolarità e nascita dell'obbligazione

Conseguentemente, nei casi in cui il titolare del diritto cambia, solitamente in seguito a compravendita dell'immobile (ma anche ad es. in seguito a donazione), per addebitare correttamente le spese, è decisiva l'individuazione del momento in cui le obbligazioni sorgono.

Sul punto la giurisprudenza non è uniforme; si contrappongo infatti due orientamenti: per il primo l'obbligazione sorge con l'attuazione dell'intervento (v. ad es. Cass. 6323/2003), mentre per il secondo sorge con l'approvazione della delibera di spesa (si v. ad es. Cass. 1847/2018 e Cass. 15547/2017); di recente si registra comunque una prevalenza del secondo; il problema si pone però solo con le spese straordinarie.

2) Vendita del bene e solidarietà ex art. 63 disp. att. e trans. c.c.

L'ambulatorietà tipica delle obbligazioni reali, dunque anche delle spese condominiali, incontra però un correttivo in ambito condominiale. Si tratta della previsione di solidarietà di cui all'art. 63 disp. att. e trans. c.c., il quale recita: "chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" (co. 4).

L' art. 63 cit. oggi (in seguito alla riforma del condominio di cui alla L. 220/2012) prevede anche che "chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto" (co. 5).

Tra le sentenze più recenti in argomento, si segnala quella della Corte di Cassazione n. 1847/2018, secondo cui il vincolo di solidarietà ex art. 63 cit. vale solo nei confronti del condominio e non nei confronti di terzi creditori che agiscano direttamente nei confronti del nuovo proprietario.

Si segnala inoltre, sempre tra le sentenze più recenti, quella del tribunale di Parma n. 1386/2017 con cui è stata dichiarata nulla la delibera condominiale che aveva approvato il rendiconto in contrasto con la prescrizione dell'art. 63 cit.: la motivazione è data dalla specialità di detta previsione rispetto a quella di cui all'art. 1104 c.c. in materia di comunione (secondo cui "il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati"), e dunque dalla prevalenza del primo sul secondo, come prevista dall'art. 1139 c.c.

Nullità che, spiega il giudice, è data tutte le volte che l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condomini (v. sent. n. 1386/2017 cit.).