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Speciale Pubblicato il 07/08/2015

Revoca dell’amministratore condominiale inadempiente: le norme

di Scaglia Dott. Alessio

Tempo di lettura: 6 minuti
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Dimissioni, cessazione della materia del contendere e soccombenza virtuale, un'interessante analisi delle norme e un caso pratico.

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Quali sono le norme per la nomina e la revoca dell'amministratore del condominio

La riforma del condominio (l. 11 dicembre 2012, n. 220), come noto, ha apportato notevoli modifiche alla disciplina che il codice civile riserva a questa forma di comunione forzosa della proprietà immobiliare.
In particolare, per quanto di interesse ai fini del presente contributo, occorre esaminare la normativa dettata dal nuovo art. 1129 c.c. che regola la nomina, la revoca e gli obblighi dell’amministratore di condominio.
La nomina dell’amministratore condominiale è obbligatoria quando i condomini sono più di otto e, qualora l’assemblea non provveda, ciascun condomino è legittimato a ricorrere al giudice per chiedere che la nomina sia fatta giudizialmente. Quando i condomini sono in numero inferiore a otto si versa in una ipotesi di c.d. “condominio minimo” e la nomina dell’amministratore è facoltativa.
Ad ogni modo, quando un amministratore viene nominato deve assolvere gli specifici obblighi stabiliti dalla legge.
L’art. 1129 c.c. impone all’amministratore, al momento dell’accettazione dell’incarico e comunque ad ogni rinnovo di mandato, di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, se si tratta di una società, la sede legale e la denominazione. Inoltre la norma impone di comunicare ai condomini anche dove sono custoditi i registri dell’anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, della nomina e della revoca dell’amministratore e della contabilità nonché quando ogni interessato può prenderne gratuitamente visione previa richiesta. Dei suddetti registri, peraltro, può essere richiesta anche la copia sottoscritta dall’amministratore, previo rimborso delle spese.
Per quanto concerne la revoca dall’incarico conferito, ai sensi dell'art. 1129, c. 11 c.c., può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la stessa maggioranza prevista per la nomina1 oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
Tuttavia, la revoca può essere disposta anche dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino laddove l’amministratore:
  • non comunichi tempestivamente all’assemblea dei condomini di aver ricevuto una citazione o un provvedimento diretti al condominio, che esorbita dalle sue attribuzioni2;
  • non renda il conto della gestione, ovvero qualora sia convenuto in giudizio per la revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento e ometta di comunicare senza indugio tale notizia all’assemblea dei condomini;
  • commetta gravi irregolarità fiscali o non apra e/o non utilizzi il conto corrente condominiale;
  • non fornisca al condomino che ne abbia fatto richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
  • ometta o comunichi in modo incompleto o inesatto i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione o, ancora, l’ubicazione del locale ove si trovano i registri dell’anagrafe condominiale e dei verbali delle assemblee, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, può prenderne gratuitamente visione e ottenerne copia sottoscritta, fermo restando il rimborso delle spese.
Qualora si proceda alla revoca giudiziale, il condomino che ha proposto l’azione ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato, per quanto concerne il pagamento delle spese legali.
Per quanto concerne i profili procedurali relativi al giudizio di revoca dell’amministratore, ai sensi dell'art. 64, disp. att. c.c., il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in contraddittorio con il ricorrente.
Il procedimento in camera di consiglio, ai sensi dell'art. 737 c.p.c. si avvia con ricorso al giudice competente e il provvedimento adottato ha forma di decreto motivato.
Per questo procedimento, l’art. 13, d.P.R. 115/2002 (T.U. Spese di giustizia) prevede che il contributo unificato ammonti ad euro 98,00.
Infine, merita di essere evidenziato che, ai sensi dell’art. 5, c. 4, lett. F), d. lgs. 28/2010, il procedimento giudiziale di revoca dell’amministratore non forma oggetto di mediazione obbligatoria, diversamente da quanto previsto in termini generali dal citato decreto che, in materia di liti condominiali, impone l’attivazione di tale procedura a pena dell’improcedibilità della domanda.

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1) Amninistratore inadempiente: l'analisi del caso di specie e la decisione

Dopo questo brevissimo (e non esaustivo) riassunto sulla normativa applicabile, si può analizzare il caso in esame.
Il nudo proprietariodi un appartamento in un condominio nel leccese lamentava di non ricevere da parte dell’amministratore alcuna comunicazione in merito alla convocazione delle assemblee, dei verbali delle deliberazioni. Inoltre, pur a fronte di esplicita richiesta, l’amministratore non ha comunicato al richiedente i suoi dati anagrafici e il codice fiscale né gli ha consentito di poter visionare ed estrarre copia dei registri dei verbali delle assemblee e di contabilità; infine ha omesso di fornire l’attestazione circa lo stato dei pagamento delle spese condominiali e gli estratti del conto corrente intestato al condominio.
Il condomino, dopo aver più volte sollecitato stragiudizialmente l’amministratore ad adempiere ai propri obblighi, si è rivolto all’autorità giudiziaria attivando il procedimento di revoca ex art. 1129, c. 11, c.c.
L’amministratore convenuto in giudizio si è difeso eccependo, preliminarmente, l’improcedibilità dell’azione per mancato esperimento del procedimento di mediazione di cui al d. lgs. 28/2010, ha affermato di aver rassegnato le proprie dimissioni e comunque, nel merito, ha giustificato il proprio comportamento adducendo che il nudo proprietario non ha diritto di ricevere le comunicazioni e le informazioni suindicate.
Il Tribunale di Lecce, riunito in camera di consiglio, ha dichiarato cessata la materia del contendere per le intervenute dimissioni dell’amministratore, ma non ha mancato di entrare nel merito della vicenda condannando comunque l’amministratore alle spese di lite.
Secondo i Giudici, infatti, è provato che l’amministratore ha tenuto un comportamento contrario agli obblighi che gli sono imposti dalla legge.
In primo luogo è stata, correttamente, rigettata la richiesta di dichiarare l’improcedibilità dell’azione perché, come anticipato, nei giudizi che si svolgono in camera di consiglio (come l’azione di revoca dell’amministratore) non è necessario esperire preliminarmente il procedimento di mediazione di cui al d. lgs. 28/2010.
Per quel che concerne, poi, la legittimazione del nudo proprietario a partecipare alla vita condominiale, il Collegio ha chiarito come, ai sensi dell’art. 67 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, è vero che l’esercizio del diritto di voto in assemblea è conferito all’usufruttuario. Tuttavia, la stessa norma, al primo comma, prevede proprio che ciascun condomino possa partecipare all’assemblea a prescindere dal fatto che sia titolare del diritto di piena proprietà, di una sola porzione dell’edificio condominiale o sia solo nudo proprietario.
Per queste ragioni, il Tribunale di Lecce, pur se ha dichiarato cessata la materia del contendere, ha condannato l’ex amministratore a rifondere le spese legali nei confronti del ricorrente, in forza del principio di soccombenza virtuale.
Secondo una condivisibile pronuncia di merito3, questo principio è espressione del principio di causalità e, secondo quanto disposto dall’art. 91 c.p.c., le spese del processo vanno addossate a chi, resistendo ad una pretesa fondata, abbia dato causa al processo o alla sua protrazione e che debba qualificarsi tale in relazione all'esito finale della controversia.
Infatti, sempre secondo la giurisprudenza citata, causare un processo significa anche costringere alla proposizione di un’iniziativa giudiziaria che poteva essere evitata se solo la parte nei cui confronti la domanda è proposta avesse tenuto un comportamento conforme alla legge.
1 Ai sensi dell’art. 1136 c.c., la nomina e la revoca dell’amministratore devono essere approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
 
2 Art. 1131, c. 4 c.c.
 
3 Trib. Lamezia Terme, Sez. civ., Sent. 21 febbraio 2013, in www.ilcaso.it.

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 biagio biagio - 30/10/2015
Buona sera, il nuovo amministratore successivamente alla nomina è stato investito di richieste da parte di alcuni condomini di poter avere a disposizione per visionare i documenti pregressi alla nuova nomina.Lo stesso non ha mai voluto impegnarsi attivamente al recupero verso il mandatario dimissionario rispondendo sempre in modo molto evasivo e non conforme alla Legge. La documentazione richiesta e molto utile, è stato sollecitato ulteriormente e più volte ma lo stesso non risponde a distanza di mesi.A cosa andrà incontro l'amm.re nuovo? In che modo e contro chi si dovrà procedere? Grazie.
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 luca luca - 05/09/2015
un amministratore di condominio firma il contratto per lavori straordinari rifacimento facciata nonostante richiesta di visionarlo e convocare assemblea e deliberazione assembleare precedente di fornire bozza di contratto ai condomini prima dell'approvazione
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