Speciale Pubblicato il 10/08/2016

Rent to buy e affitto con riscatto nel 2016

di Donzi' Rosita e Albanese Salvatore

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Affitto con riscatto e rent to buy sono due tipologie contrattuali simili, utili per poter comprare casa. Il punto sul corretto inquadramento giuridico

La crisi economica che ha investito i Paesi dell’area dell’euro oltre che gli Stati Uniti ha spinto il nostro sistema bancario, tra l’altro, a concedere sempre meno mutui per finanziare l’acquisto degli immobili. Da questo scenario risultano maggiormente colpiti i privati, i professionisti e le imprese in genere.

Ed è per questo che si stanno introducendo delle nuove formule contrattuali intermedie tra l’acquisto del bene e l’affitto. Nasce così la tipologia dell’affitto con riscatto.

L’affitto con riscatto consiste nella stipula di due contratti, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più elevato destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza. A dire il vero, il contratto di opzione per l’acquisto nel quale è inserito il prezzo per il riscatto è stipulato contestualmente alla locazione.

Il contratto di affitto con riscatto presenta dei vantaggi sia per l’inquilino-compratore e sia per il proprietario. Il compratore che non vuole ricorrere al momento ad un mutuo bancario o che vuole posticipare di accendere il mutuo in un momento successivo e per un importo più basso può valutare la convenienza a ricorrere a tale tipologia contrattuale, anche perché il prezzo di riscatto è predeterminato. Il locatore può usufruire di un’entrata continua in quanto percepirà un canone più elevato.

Pur se è simile all’affitto con riscatto, il rent to buy , nuovo termine di origine anglosassone, è una tipologia contrattuale anch’essa finalizzata a far acquistare la proprietà dell’immobile. Si differenzia dall’affitto con riscatto, poiché mediante tale formula il venditore affitta l’immobile bloccandone il prezzo fino a quando il compratore non è in grado di ottenere un finanziamento bancario.

Mediante la stipula di tale contratto si mira a far acquisire al compratore i requisiti per accedere ad un finanziamento bancario. È una formula abbastanza flessibile che produce al compratore il vantaggio di usufruire subito del bene in affitto e di rimanere in tale situazione fino a quando non rientra nei parametri per accedere al sistema bancario.

L’elaborato vuole essere una guida di carattere pratico che aiuti il lettore a cercare di comprendere gli aspetti civili e fiscali di questa nuova formula.

Questo articolo è estratto dall'e-book: Affitto con riscatto e rent to buy 2016  aggiornato con il DL Salva Banche che affronta gli aspetti civili e fiscali dell’affitto con riscatto e del Rent to buy.
 
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Inquadramento giuridico dell’affitto con riscatto e rent to buy

Preliminarmente analizziamo l’inquadramento giuridico del contratto di affitto con riscatto. Va detto, al riguardo, che fino alla data del decreto Sblocca Italia tali tipologie contrattuali non erano previste dal nostro ordinamento e, quindi, presentavano un’incerta configurazione giuridica, anche se la giurisprudenza e, precisamente, si veda la sentenza della Cassazione n. 3587 del 23 marzo 1992 lo aveva qualificato un contratto atipico nato dalla combinazione delle cause di due contratti tipici: la vendita e la locazione.

Difatti i contratti atipici trovano una regolamentazione specifica nell’articolo 1322 del codice civile.

L’articolo 23 del d.l. 133/2014, convertito nella legge 11 novembre 2014, n. 164, provvede a dare una regolamentazione specifica per quanto riguarda i profili civilistici di tali contratti in esame mentre tace in merito agli aspetti fiscali. Su tali aspetti è invece intervenuta l’Agenzia delle entrate con circolare 19 febbraio 2015, n. 4/E. Tuttavia il legislatore non apporta delle modifiche nell’ambito del codice civile. Dall’analisi della norma si evince che è lasciata alle parti un’ampia autonomia contrattuale nel definire il canone, la durata del contratto. In sede di conversione del citato decreto il legislatore ha aggiunto il comma 3-bis il quale ha previsto che le parti definiscano in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire qualora non sia esercitata l’opzione entro il termine stabilito.

Il successivo comma 2 statuisce che il contratto si risolve nel momento in cui il conduttore non adempie al pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo. E proprio per tutelare il locatore, al fine di riprendersi l’immobile,  nelle due ipotesi citate il legislatore ha previsto, con il decreto legge salva banche n. 59/2016 la possibilità per questi di attivare la procedura di convalida di sfratto di cui al libro IV, titolo I, capo II del codice di procedura civile.

Premesso ciò, va detto che innanzitutto la disposizione testé citata interessa i contratti di locazione, diversi da quelli di locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Il legislatore regolamenta i contratti di affitto con riscatto e di rent to buy.

Non si ravvisa nella norma citata nessuna limitazione per quanto riguarda le parti del contratto che possono essere privati, imprese, professionisti e la natura dell’immobile. Giova precisare che se i contratti abbiano ad oggetto un’abitazione il notaio, in sede di stipula del contratto di affitto con riscatto, deve inserire che la stipula dell’atto definitivo di acquisto è condizionata alla cancellazione o al frazionamento di eventuali ipoteche e pignoramenti. Torna applicabile l’articolo 8 del decreto legge 20 giugno 2005, n. 122.

Entrambe le formule come vedremo si basano sulla stipulazione contestuale di due accordi: il contratto di affitto in cui l’inquilino paga un canone superiore a quello di mercato e un contratto con opzione della vendita dove è stabilito che l’inquilino alla scadenza, che spesso è di tre anni, ha la facoltà di acquistare l’immobile ad un prezzo già stabilito.

Difatti il canone di locazione è più alto perché la metà costituisce un accantonamento da utilizzare qualora l’inquilino eserciti l’opzione per l’acquisto; in tale situazione il prezzo che dovrà esborsare per l’acquisto sarà pari alla differenza tra il prezzo già concordato e la somma dei canoni di affitto accantonati. Con tale contratto stipulato tra un locatario ed un proprietario il primo acquisisce il diritto a riscattare l’immobile dopo un periodo di tempo già prestabilito al momento della stipula.

Invece, l’affitto con riscatto che nella maggior parte delle ipotesi concerne gli immobili abitativi è sviluppato nel campo dell’edilizia economica e popolare al fine di rendere più semplice ai soggetti abbienti l’acquisto dell’abitazione ad un prezzo molto favorevole.

Ed è proprio per questo che uno dei requisiti per accedere a tale agevolazione è il possesso di un reddito minimo e il divieto di sublocare l’immobile. Se viene meno uno dei citati requisiti si decade dal diritto di vedersi assegnato l’immobile anche qualora il prezzo sia stato integralmente pagato; la proprietà si trasferisce nel momento in cui l’ente pubblico riconosce che il soggetto assegnatario possiede tali requisiti.

Inoltre, è necessaria la forma scritta altrimenti si verificherebbe che il contratto sarebbe nullo in senso assoluto e tale vizio renderebbe insanabile l’atto. E proprio per tutelare le parti la novella normativa prevede l’obbligo di redazione dei citati contratti mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata e di trascriverli presso la conservatoria dei registri immobiliari.

Si applicano le disposizioni contenute nell’articolo 2645-bis del codice civile anche se con delle differenze per quanto riguarda gli effetti prenotativi della trascrizione. In tale ipotesi gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano, e si considerano mai prodotti, se entro tutto il periodo di durata del contratto e, in ogni caso se in un periodo non superiore a dieci anni dalla trascrizione dello stesso, non sia trascritto il contratto definitivo.

Secondo quanto previsto dall’articolo 2643, comma 1, n. 8 del codice civile, il contratto trascritto è opponibile a terzi anche se lo stesso ha una durata inferiore a nove anni. Difatti, secondo quanto chiarito nella circolare n. 4/E, al fine di rendere anche il contratto in questione opponibile ai terzi sono estesi a tali contratti gli effetti della trascrizione prevista per il contratto di locazione ultranovennale .

Inoltre il legislatore ha esteso al contratto di affitto con riscatto e al rent to buy la disciplina di cui agli articoli 2668, comma 4, 2775-bis e 2825-bis del codice civile, riferita rispettivamente alla cancellazione della trascrizione, al privilegio speciale che ha il compratore sugli immobili oggetto del contratto preliminare per garantirsi della restituzione del prezzo versato in caso di inadempimento del venditore e al diritto di iscrivere ipoteca sul medesimo bene.

In caso di inadempimento si applica quanto contenuto nell’articolo 2932 del codice civile in materia di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto; a dire il vero se colui che obbligato a concludere un contratto non l’adempie, l’atra parte può ottenere una sentenza che produce gli effetti del contratto non concluso. Vi è inoltre un rinvio alle norme in materia di usufrutto per quanto riguarda l’inventario, la garanzia, le spese di manutenzione; ovviamente queste norme interessano la fase del godimento del bene.

Ne deriva che il conduttore, nel momento in cui prende possesso dell’immobile deve redigere un inventario e versare una cauzione al proprietario; le spese di manutenzione ordinaria gravano sul conduttore.




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Commenti

Buongiorno, Mi chiedo: occorre obbligatoriamente il rogito notarile anche per contratti non abitativi inferiori a 9 anni di durata, oppure il notaio deve intervenire solo al momento del riscatto ? Grazie anticipatamente. GB

Commento di Giuseppe (12:24 del 11/08/2016)

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