Speciale Pubblicato il 02/12/2014

Vendita immobili: ai fini delle Imposte Dirette conta il “corrispettivo”

di Dott. Bertolaso Piero

Tempo di lettura: 3 minuti
corrispettivo vendita immobile

Nella sentenza della Cassazione n. 24595 del 12 novembre 2014 il principio per la determinazione della plusvalenza da vendita di immobile ai fini del reddito di impresa. Un ampia discussione a commento del dott. P. Bertolaso

La Suprema Corte, nella sentenza n. 24054 del 12 Novembre 2014 fissa un importante principio di diritto, per la determinazione della plusvalenza realizzata con la vendita di un immobile, nell’ambito del reddito d’impresa, ai sensi del D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 86, per il quale  in base all'inequivoco significato del termine "corrispettivo", occorre avere riguardo alla differenza fra il prezzo di cessione e quello di acquisto, e non al valore di mercato del bene, come per l'imposta di registro, essendo i principi relativi alla determinazione del valore di un bene che viene trasferito, diversi a seconda dell'imposta da applicare.
Ne consegue, in presenza di contabilità formalmente regolare, che per procedere all'accertamento previsto dal D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 39, comma 1, lett. d), - consentito se le scritture risultino affette da incompletezze, inesattezze ed infedeltà tali da giustificare il motivato uso del potere in parola, le valutazioni effettuate dall'U.T.E. non possono rappresentare da sole elementi sufficienti per giustificare una rettifica in contrasto con le risultanze contabili, ma possono essere vagliate nel contesto della situazione contabile ed economica dell'impresa, e, ove concorrano con altre indicazioni documentali o presuntive gravi, precise e concordanti - quali, tra le altre, l'assoluta sproporzione tra corrispettivo dichiarato e valore dell'immobile - costituire elementi validi per la determinazione dei redditi da accertare. 

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Per approfondire scarica il commento completo con il testo integrale della sentenza: "Vendita immobile e corrispettivo - Cass. 24054/2014":
 
Indice 
IL CASO
IL COMMENTO 
  1. VALORE DI MERCATO, AI FINI DELL’IMPOSTA DI REGISTRO E DELLE II.DD.
  2. LA SENTENZA ANNOTATA 
IL TESTO INTEGRALE DELLA SENTENZA
 
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IL CASO

 La Commissione Tributaria Regionale della Basilicata con sentenza n. 56/3/07 avente ad oggetto avviso di accertamento, ai fini i.r.p.e.g ed i.l.o.r, dell'anno di imposta 1997, emesso ai danni della X s.r.l. - in accoglimento dell'appello dell'Agenzia delle Entrate e rigettata l'impugnazione proposta dalla contribuente - riformava la sentenza di primo grado di parziale accoglimento del ricorso avverso l'atto impositivo. Il Giudice di appello - preso atto che l'Amministrazione Finanziaria aveva prestato acquiescenza alla pronuncia sfavorevole in punto di deducibilità di spese di manutenzione ordinaria - dichiarava la fondatezza di tutti gli ulteriori recuperi effettuati dall'Amministrazione finanziaria con l'atto impositivo.
In particolare, la Commissione Tributaria Regionale lucana:
  • in ordine alla rilevata differenza tra le rimanenze iniziali e quelle finali, rilevava che - mentre la Società aveva sostenuto che il dichiarato decremento delle "rimanenze finali dei terreni" era stato trasferito ad "opere in corso di lavorazione" a causa dell'avvenuta cantierizzazione di un progetto costruttivo su un terreno sito in Matera - di fatto, su tale terreno, erano stati sostenuti costi solo per sondaggi geognostici, non seguiti da acquisti di materiali e/o spese per prestazioni inerenti i terreni, per i quali, peraltro, non risultava presentato alcun progetto di esecuzione;
  • riteneva condivisibile il disconoscimento della sopravvenienza passiva (spese a titolo di risarcimento danni) in quanto non rientrante nella previsione normativa di cui all'art. 66, comma 2 TUIR;
  •  in ordine ai ricavi non contabilizzati rilevava l'errore in cui era incorso il primo Giudice per avere basato il giudizio di congruità del prezzo di lire 2.229.000 al mq. ad un immobile al rustico mentre, di fatto, era risultato che i cespiti erano stati venduti allo stato "finito", completi di certificati di abitabilità, ed il cui valore, alla data del trasferimento, si aggirava intorno ai tremilioni/quattromilioni di lire al metro quadrato; -in ordine alle spese di rappresentanza riteneva che le stesse per tipologia (dolciumi, spumanti e panettoni) erano indeducibili, ai sensi dell'art. 75 TUIR, perché non era stata dimostrata la destinazione dei beni.
Avverso la sentenza X s.r.l., in persona del legale rappresentante, ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi, cui ha resistito con controricorso l'Agenzia delle Entrate.
In particolare con il terzo motivo la ricorrente deduce l'illegittimità della sentenza nella parte in cui ha confermato, in sostanza, il recupero a tassazione relativo ai presunti ricavi non contabilizzati.
Con il mezzo,  la ricorrente censura la sentenza impugnata, per tale capo, di insufficiente e contraddittoria motivazione per avere "esteso ad altre fattispecie (le cessioni degli immobili in Scanzano Ionico) argomentazioni difensive svolte con riguardo ad una diversa fattispecie (la cessione di immobili siti in Matera) così tra l'altro tenendo conto di dati risultanti dall'osservatorio immobiliare UTE riferibili ad una città (Matera) diversa da quella di ubicazione degli immobili stessi (Scanzano Ionico) ed abbiano dato per assodato elementi storici e fattuali (l'ubicazione nella zona centrale di Matera) assolutamente contraddetti dalle risultanze probatorie".
In subordine, la ricorrente deduce, comunque, l'errore di diritto commesso dalla C.T.R. lucana nell'avere ritenuto legittimo l'atto accertativo basato esclusivamente tra la discordanza tra valori dichiarati e valori di mercato, laddove ai fini dei tributi in discussione (IRPEG ed ILOR) non assume rilievo il valore venale del bene ma unicamente il prezzo di vendita pattuito...




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