Speciale Pubblicato il 20/10/2014

Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio

di Bucca Avv. Luca Basilio

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Il passaggio delle consegne tra l'amministratore di condominio uscente e quello di nuova nomina dopo la Riforma del condominio e profili penali della mancata consegna della documentazione contabile del condominio

Il condominio attraversa sovente fasi di particolare delicatezza, una delle quali è certamente quella relativa al passaggio delle consegne tra l'amministratore uscente e quello di nuova nomina, regolata dall'art. 1129 codice civile, comma VIII, introdotto dalla legge di riforma 220/2012 e che pone in capo all'amministratore uscente l'obbligo, oltre che di consegnare la documentazione relativa al condominio e ai condomini, anche di «eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
La modalità di tale passaggio, per prassi consolidata, prevede la stesura di un verbale di consegna/ricezione della documentazione condominiale, sottoscritto da entrambi i professionisti interessati e contenente l'elenco dettagliato di tutta la documentazione.
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Profili penali della mancata consegna della documentazione contabile del condominio

Per ben comprendere la natura dell'obbligo in capo all'amministratore uscente di consegnare la documentazione bisogna considerare a che titolo questa venga detenuta; l'amministratore è, infatti, mero custode della documentazione per la durata temporale del suo mandato, essendo quello di custodirla appunto uno dei suoi compiti, ma in ogni caso, pur quando venga dal medesimo redatta, ciò non ne cambia mai la titolarità.
Pertanto, ove l'amministratore uscente non dovesse adempiere all'obbligo, l'amministratore subentrante, ma anche i condomini, potranno agire in giudizio per ottenere la consegna, sussistendone le condizioni (fumus boni iuris e periculum in mora), anche con ricorso per provvedimento d'urgenza ex art. 700 codice di procedura civile.
All'interno della documentazione condominiale particolare attenzione va poi riservata, per la sua importanza al fine della positiva gestione del condominio, oltre che per poterne verificare la correttezza, alla documentazione contabile.
Tale documentazione deve essere custodita per dieci anni, come previsto dall'articolo 1130 bis codice civile - introdotto dalla riforma del 2012 - e integralmente trasferita dal vecchio al nuovo amministratore al momento del passaggio delle consegne. Rispetto a tale ultima previsione, oltre alla tutela, alla quale già si accennava, garantita in sede civile, vengono maggiormente in rilievo anche dei profili di responsabilità penale.
Come noto, infatti, l'amministratore di condominio, nello svolgimento delle sue funzioni, può incorrere spesso nella commissione di reati non tanto ponendo in essere azioni delittuose quanto, più frequentemente, omettendo di adempiere alle prescrizioni di legge.
A tal proposito sono individuabili soprattutto tre ambiti particolarmente rilevanti:
l'omesso intervento manutentivo che cagioni danni ai condomini o a terzi, l'inosservanza delle norme relative alla sicurezza sui luoghi di lavoro, l'inadempienza degli obblighi fiscali e previdenziali. Oltre ciò, però, anche il trattenere la documentazione contabile del condominio può certamente configurarsi come reato almeno sotto due distinti profili.
Il primo, previsto dall'articolo 388 codice penale (mancata esecuzione dolosa di un provvedimento del giudice), nel caso in cui sia già intervenuto un provvedimento del giudice civile che disponga la consegna della documentazione e l'amministratore uscente non ottemperi.
Sotto il secondo profilo, invece, indipendentemente dall'esistenza di un provvedimento giudiziario, potrebbe configurarsi la fattispecie delittuosa prevista dall'articolo 646 codice penale, appropriazione indebita, reato attribuibile a chi, trovatosi a qualunque titolo in possesso di denaro o di cose mobili altrui, se ne sia appropriato, ossia si sia comportato, senza autorizzazione, come se ne fosse il proprietario, per procurarne profitto per sé o per altri, con l'aggravante, inoltre, prevista dal n. 11 dell’articolo 61 codice penale (l'avere commesso il fatto con abuso di autorità o di relazioni domestiche, ovvero con abuso di relazioni di ufficio, di prestazione d'opera, di coabitazione, o di ospitalità), che punisce la maggiore pericolosità ed antisocialità che il colpevole dimostra approfittando della particolare fiducia che il soggetto passivo ripone in lui e la violazione dei particolari doveri qualificati incombenti sull'agente. In tal caso il reato, normalmente procedibile a querela di parte, è perseguibile d'ufficio.
Commetterebbe, dunque, tale reato l'amministratore che trattenesse la documentazione contabile, della quale (come già precisato) ne è soltanto custode, per trarne un ingiusto profitto, ad esempio per non permettere la verifica sulla correttezza della gestione. Perché si possa configurare tale reato non è, quindi, sufficiente che l'amministratore trattenga la documentazione contabile, ma è necessario che, sotto il profilo soggettivo, si riscontri il dolo specifico (la volontà di perseguire l'ingiusto profitto).
Tale orientamento è stato, tra l'altro, ribadito di recente anche dalla Corte di Cassazione (Corte di Cassazione, Sezione II penale, sentenza n. 31192 del 16 luglio 2014) che ha avuto modo di argomentare come il rifiuto di eseguire il provvedimento dell'autorità giudiziaria sia un comportamento penalmente rilevante ai sensi dell'articolo 388 codice penale, salvo che la disposizione sia per qualche motivo ineseguibile, mentre con riferimento al dolo specifico, previsto dall'articolo 646 codice penale, il rifiutare ostinatamente di consegnare la documentazione sarebbe prova di un proprio interesse ad impedire che si possa effettuare un controllo sulla gestione patrimoniale.
Una doppia tutela (civile e penale), dunque, per il condominio e per gli amministratori onesti e professionali che possono così garantire una gestione efficiente ed efficace tutelandosi da eventuali condotte scorrette o, peggio, in malafede.



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