Novità sui leasing nella Finanziaria 2011

Novità rilevanti in materia di contratti di leasing immobiliare sono state introdotte con l’ approvazione della Legge di stabilità 2011. In particolare, il legislatore è intervenuto sul regime fiscale dei contratti di locazione finanziaria di beni immobili che comprende:
• imposta di registro,
• imposte ipotecarie
• imposte catastali

In particolare nella nuova disciplina si prevede che:
• l’utilizzatore del bene (cioè chi paga il canone alla società di leasing) sia responsabile in solido per il pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali dovute dal locatore (vale a dire la società di leasing);
• l’imposta di registro è dovuta solo in caso d’uso e in misura fissa.

A partire dal 1° gennaio 2011, inoltre, le imposte ipotecarie e catastali dovute sui contratti di leasing immobiliare sono sostituite da un’imposta unica sostitutiva, determinata dalla differenza tra imposta di registro applicata sui canoni di locazione e un ammontare forfettario corrispondente al 4% moltiplicato per gli anni di durata residua del contratto.
Il termine per il versamento è fissato al 31 marzo 2011, con modalità che dovrebbero essere decise dal Fisco entro il 15 gennaio 2011.

NORMATIVA DI RIFERIMENTO :
• LEGGE DI STABILITÀ N.220 DEL 13/12/2010 (CLICCA PER SCARICARE IL TESTO DELLA LEGGE)
• ART. 10, N. 8), DEL DPR N. 633/72;
• CIRCOLARI AGENZIA ENTRATE DEL 1.3.2007, N. 12/E.

1) Leasing Immobiliare: cos'è? - La Normativa sul Leasing fino al 31/12/2010

Il leasing rappresenta una formula alternativa per l’acquisto di un immobile in cui l’elemento centrale è rappresentato da una società finanziaria. La società acquista il bene e lo concede in locazione per un certo numero di anni ad un utilizzatore il quale al termine del contratto può esercitare il diritto di riscatto. Nel contratto di leasing finanziario quindi vi sono tre soggetti:

• locatore; ossia la società di leasing che svolge attività di intermediario finanziario in quanto acquista il bene da concedere in locazione finanziaria;
• utilizzatore o locatario, ossia il soggetto che effettivamente utilizza il bene pagando un canone periodico di locazione. Al termine del periodo fissato egli può decidere di acquistare il bene ad un prezzo generalmente molto basso (valore di riscatto);
• il fornitore, cioè colui che fornisce alla società di leasing l’immobile.

LA NORMATIVA SUL LEASING FINO AL 31.12.2010

I contratti di locazione finanziaria stipulati fino al 31.12.2010 erano soggetti a registrazione nel termine fisso di 30 giorni e, quindi, soggetti ad imposizione come normali contratti di locazione.
Secondo l'art. 10, n. 8), del Dpr n. 633/72, infatti, le operazioni di leasing immobiliare risultavano assoggettate allo stesso regime Iva previsto per le locazioni.

Per i contratti di locazione finanziaria relativi ad immobili strumentali sono previste :

• l'imposta di registro nella misura proporzionale dell'1%
• imposte ipocatastali
  

Secondo le indicazioni della circolare 12/E/2007 la base imponibile ai fini delle imposte ipotecarie e catastali al momento del riscatto del bene immobile in leasing era determinata dal costo sostenuto dal conce¬dente per l'acquisto.

2) Le nuove regole dal 1° Gennaio 2011

A seguito dell’entrata in vigore della legge di Stabilità 2011, il contratto di leasing , con il quale viene concesso in locazione un determinato immobile all’utilizzatore verso la corresponsione di un canone è soggetto a registrazione solo in caso d’uso, così come avviene per tutti i contratti relativi ad operazioni e servizi bancari e finanziari.
Pertanto, l’imposta di registro sarà dovuta nella misura individuata dall’art. 1 della Tariffa, Parte II, allegata al DPR 131/86, solo qualora si verifichi una delle situazioni che configurano caso d’uso (art. 6 del DPR 131/86) e l’atto venga portato alla registrazione.
Secondo le nuove regole se una società di leasing acquisterà un immobile per concederlo in locazione le imposte saranno dovute in misura piena, mentre, in sede di riscatto saranno dovute in misura fissa .

3) Imposta sostitutiva - Soggetti obbligati al pagamento

Con la Legge di stabilità 2011 legislatore ha previsto un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecarie e catastali dovute sui contratti di leasing immobiliare in corso alla data del 1° gennaio 2011.
Tale imposta riguarda nello specifico quei contribuenti che in sede di stipula avevano pagato le imposte ridotte del 50%.
La misura dell’imposta sostitutiva è determinata dalla differenza tra l’imposta di registro applicata sui canoni di locazione e un ammontare forfettario corrispondente al 4% moltiplicato per gli anni di durata residua del contratto.

SOGGETTI OBBLIGATI AL PAGAMENTO
Con l’aggiunta del comma 1 (ter) all'art. 57 del testo unico registro intitolato “soggetti obbligati al pagamento” il legislatore introduce nuovi obblighi in materia di responsabilità dei soggetti coinvolti nelle operazioni di leasing finanziario. In particolare è previsto che l'utilizzatore dell'immobile concesso in locazione finanziaria è solidalmente obbligato al pagamento del dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali dovute per l'immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, o acquisito dal locatore per la conclusione del contratto.

4) Sanzioni per omessa registrazione

Ai fini dell'imposta di registro, le sanzioni relative all'omessa registrazione dei contratti sono quelle previste dall'art. 69 del DPR 131/86, ovvero una sanzione amministrativa compresa tra:
• un minimo pari al 120%
• ed un massimo pari al 240%
dell'imposta dovuta.

Per i contratti di locazione di unità immobiliari o loro porzioni non presentati per la registrazione sono quindi dovuti:
• l'imposta di registro, pari al 2% del canone (art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86);
• gli interessi di mora, computati ai sensi dell'art. 55 co. 4 del DPR 131/86;
• la sanzione (art. 69 del DPR 131/86).

Per un approfondimento sulle Novità in materia di leasing scarica la nostra Circolare del Giorno pubblicata sul Business Center: Finanziaria 2011: le novità per i leasing