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AFFITTARE UNA PARTE DELLA PROPRIA ABITAZIONE: LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO E LE IMPOSTE

Affittare una parte della propria abitazione: la registrazione del contratto e le imposte

Affrontiamo il caso in cui il contribuente decida di locare una parte della propria abitazione, anche quella principale

Aumenta sempre di più il fenomeno di locare una parte o un vano del proprio immobile , soprattutto se ci si trova in una delle città italiane più attrattive dal punto di vista storico o economico.

Tale evento può essere considerato uno dei molti risvolti dell’attuale crisi economica, che spinge molte famiglie italiane ad ingegnarsi per incrementare le proprie entrate mensili, sacrificando la privacy del focolare domestico, e destinando una porzione dell’alloggio a terzi.

Nel silenzio di specifiche disposizioni normative, si ritiene che il contratto di locazione di porzione di fabbricato ad uso abitativo segua le regole ordinarie; fondamentalmente si tratta di un ordinario contratto di locazione nel quale dovranno essere indicate, con specifica clausola, gli spazi (all’interno dell’abitazione) che vengono concessi in affitto.

Mentre il contenuto di un tale contratto può variare, anche di molto, in base alle esigenze delle parti, per quanto riguarda la forma, invece, il legislatore prescrive la forma scritta, in assenza della quale il contratto è nullo.

Sul contratto, in questo caso, dovranno essere indicati:

  • la data della stipula;
  • i dati, anche fiscali, delle parti interessate;
  • la descrizione precisa della porzione di immobile concessa in locazione;
  • il canone di locazione con le relative modalità di pagamento;
  • la durata della locazione;
  • le richieste informazioni relative all’Attestazione di Prestazione Energetica (APE).

Entro i 30 giorni dalla stipula le parti dovranno procedere con l’obbligatoria registrazione del contratto; con l’unica eccezione di quei contratti di durata inferiore ai 30 giorni durante l’intero anno nei confronti del medesimo locatario.

Dato che né la Legge numero 392/78 né la Legge numero 431/98 prevedono una specifica definizione di contratto di locazione parziale, né agevolazioni per questa particolare situazione, anche per l’affitto di una sola porzione dell’immobile è richiesta la forma scritta e la registrazione del contratto.

Pertanto, in relazione a ciò, in caso di presentazione del contratto all’ufficio, il contribuente deve portare con sé:

  • almeno due originali (o un originale e una copia con firma in originale) del contratto da registrare;
  • un contrassegno telematico (ex marca da bollo) da 16 euro, da applicare su originali e copie, per ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe;
  • il modello 69 per la richiesta di registrazione, compilato (che si può facilmente reperire on line, anche sul sito dell’Agenzia delle Entrate): occorre inserire nel Quadro D dei Dati degli immobili, la lettera P, che sta per porzione;
  • la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (una copia del modello F24), sempre che non si opti per la cedolare secca; in tal caso, infatti, non è dovuta l’imposta di registro.

L’Agenzia delle Entrate, nel 2011, con la Circolare numero 26/E, ha precisato che l’adesione al regime di cedolare secca per una locazione parziale dell’immobile vincola all’utilizzo di questo regime anche per l’eventuale locazione parziale delle restanti parti dell’abitazione.

Sempre l’Agenzia delle Entrate, con la circolare Circolare numero 5/E del 2011, ha inoltre precisato che, in caso di locazione parziale dell’abitazione principale:

  • è dovuta solo l’IMU “nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione”;
  • sono dovute sia l’IMU che le imposte sui redditi (cedolare secca o Irpef) nel caso in cui l’importo del canone di locazione “sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%”.

Una domanda che può facilmente porsi è se la locazione parziale della propria abitazione principale possa fare perdere la relativa esenzione dall’IMU: la risposta fornita dal MEF è negativa: se essa rappresenta l’effettiva abitazione principale del proprietario, questi potrà mantenere l’agevolazione fiscale, anche in caso di parziale locazione.


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Commenti

Salvatore - 17/06/2018

Buongiorno, vorrei locare l'intera superficie di un immobile di mia proprietà (non prima casa, nè casa di residenza) con 2 contratti di locazione parziale 4+4 a 2 conduttori distinti, non studenti, ed ho alcuni dubbi. Premetto che l'immobile non è separabile al catasto perchè si trova in un centro storico in cui è stato vietato l' aumento del carico urbanistico, per cui anche le utenze non possono essere sdoppiate. - Posso utilizzare 2 contratti di locazione parziale fino a coprire l'intera superficie dell'immobile? - Avrei problemi a registrare 2 contratti di locazione sullo stesso immobile? - I due contratti vanno registrati separatamente? Devo pagare le imposte di bollo/registro su entrambi? La ringrazio anticipatamente per la sua risposta.

Cinzia Belmonte - 04/04/2018

Si può stipulate un contratto 4+4 in un appartamento in cui il proprietario si è riservato una stanza e risulta residente? Io non intendo trasferire la residenza. Grazie

Rosa Elena Polastri - 20/09/2017

Buongiorno: vorrei affittare la metà della mia prima casa dove resiedo. Come devo fare? Che documenti da fare ? Sto aspettando il Naspi, ho una pensione di reversibilità come fonte di reddito e basta. Mi potete indirizzare? Grazie ROSA ELENA POLASTRI

Bruna. Mazzei - 01/01/2018

Vorreaffittareuna porzione del mio appartamento come devo da te von regularne contratto

Anna - 21/04/2017

Buon giorno, Vorrei affittare una parte della mia prima casa, è vero che su di un medesimo immobile non possono essere stipulati più di due contratti di locazione? Dove posso reperire la normativa rispetto al quesito? Ho cercato ovunque, ma non ne vengo a capo...

Marco - 08/02/2019

Ciao sono nella tua stessa situazione hai poi trovato qualcosa? ti sarei grato per una risposta! grazie

Antonio - 22/03/2017

Vorrei sapere, se affitto 1 stanza a studente non residente nella prima casa, questo viene a entrare nel nucleo familiare e nell'isee?

FABIO FLAMMIAF - 23/02/2017

voglio anffittare una parte della mia prima casa e il comune non vuole rilasciare la residenza all'inquilino che vuole affittare una parte della casa. come posso fare?

Matteo - 22/03/2017

Anch io fabio ho il tuo stesso problema ho fatto mille chiamate e mandato mille email tra cgil,cils, avvocati ecc.tante opinioni diverse e nessuna risposta..hai risolto??

Mary - 18/02/2017

Vorrei affittare una stanza del mio appartamento molto grande, in cui vivo e pago il mutuo, prima casa. Quali tasse devo pagare? Perdo le agevolazioni del mutuo? Grazie

mara - 24/11/2016

e' possibile affittare una porzione di seconda casa? o deve essere necessariamente la prima casa? grazie mille

Deny - 20/09/2016

Sono proprietaria di un alloggio e ivi residente, ho affittato due camere dello stesso immobile a studenti universitari. Non ho altro reddito se non quello derivante dagli affitti. Sono tenuta alla presentazione della dichiarazione dei redditi? Grazie anticipate per la risposta.

Svetlana - 09/07/2016

Buongiorno,vorrei affittare una porzione della mia abitazione(prima casa ,dove sono residente) e fare il contratto transitorio con cedolare secca,è possibile ? Come devo pagare IMO?

Rag. Luigia Lumia - 09/07/2016

Le segnalo questo articolo <a href="https://www.fiscoetasse.com/domande-e-risposte/11181-e-possibile-optare-per-il-regime-della-cedolare-secca-nel-caso-in-cui-venga-affittata-solo-una-stanza-dell-immobile.html" rel="nofollow">Si può optare per la cedolare secca se si affitta una stanza?</a> ed inoltre un ebook sulle <a href="https://www.fiscoetasse.com/BusinessCenter/scheda/28140-locazioni-abitative-ebook-2016.html" rel="nofollow">locazioni abitative</a> che la guida in tutti gli adempimenti:

Monica leva - 29/05/2016

Vorrei affittare una porzione della mia abitazione (in cui vivo) per locazioni brevi adottando il regime della cedolare secca. E' possibile? E se si come vanno dichiarati i proventi in sede di dichiarazione dei redditi?

Ettore - 20/01/2016

Buongiorno leggendo l'articolo mi sembra di notare una contraddizione per la quale vi chiedo cortesemente un chiarimento ossia : 1) Applicare IMU nel caso in cui l’importo della rendita catastale rivalutata del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione. 2) E' invece dovuta l' IMU nel caso in cui l’importo del canone di locazione sia di ammontare superiore alla rendita catastale rivalutata del 5%. Quindi con una rendita catastale di € 704 ed un canone di locazione parziale di €600 mensili nella mia abitazione principale nel primo caso non dovrei pagare l' IMU nel secondo invece si. Potete per cortesia chiarirmi meglio dove sbaglio ? Grazie anticipatamente Ettore

Pirani Giulio - 06/11/2014

Buon giorno, ho letto il vostro articolo sul vostro sito, e' stato variato con un massimo di diciotto mesi non rinnovabili, come posso affittare una porzione di appartamento con contratto regolare 4+4 ?????? Gradirei una risposta GRAZIE!!!!!!

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