Una società puo' possedere immobili a vario titolo:
Immobili strumentali per destinazione o per natura
- seguono le regole ordinarie di determinazione del reddito, quelli strumentali per destinazione concorreranno al risultato di esercizio attraverso la quota di ammortamento, quelli strumentali per natura attraverso i ricavi e costi inerenti.
Immobili patrimonio, cioè gli immobili abitativi di categoria catastale A (con esclusione degli uffici cat. A/10)
concorrono in diversa misura al risultato di esercizio determinando il reddito secondo il criterio fondiario, cioè:
Per gli immobili sfitti:
- su base catastale pari alla tariffa d'estimo (rivalutata del 5%) maggiorata di 1/3 per i beni tenuti a disposizione.
Per gli immobili locati:
- confrontando il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute, con il canone di locazione ridotto del 15% e scegliendo il maggiore. Il 15% diventa il limite massimo alla deduzione analitica delle spese di manutenzione ordinaria e non una quota forfettaria.
- su base catastale pari alla tariffa d'estimo (rivalutata del 5%) maggiorata di 1/3 per i beni tenuti a disposizione.
Per gli immobili locati:
- confrontando il canone di locazione ridotto delle spese di manutenzione ordinaria effettivamente sostenute, con il canone di locazione ridotto del 15% e scegliendo il maggiore. Il 15% diventa il limite massimo alla deduzione analitica delle spese di manutenzione ordinaria e non una quota forfettaria.
Questa regola sulle spese di manutenzione si applica solo agli immobili locati posseduti da imprese, nulla cambia per quelli posseduti da persone fisiche.
Le spese di manutenzione straordinaria inerenti ai beni patrimonio potranno essere capitalizzate e concorreranno al reddito al momento della vendita dell'immobile.
Deducibili gli interessi di finanziamento e non quelli di funzionamento.
