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CONDOMINIO: LA TRASFORMAZIONE DA BALCONE A VERANDA È POSSIBILE?

Condominio: la trasformazione da balcone a veranda è possibile?

Si puo trasformare una parte della propria porzione di immobile? vediamo gli ostacoli e le possibilità. Bonus facciate per la veranda

Secondo l’art. 1122 c.c., “nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danni alle parti comuni ovvero “determinino pregiudizio alla stabilità, sicurezza e al decoro architettonico dell'edificio”. 

La norma, dunque, consente al condomino di eseguire opere nella porzione immobiliare di sua proprietà esclusiva, ma a condizione che tali interventi non pregiudichino la stabilità/sicurezza/decoro dell'edificio condominiale, sicché anche gli interventi su porzioni di piano di proprietà personale, perché inerenti a beni esclusivi come quelli menzionati nell'art. 1122 c.c., non possono apportare modifiche che rechino danno. 

1) Verande in condominio: violazione dell’articolo 1122 c.c.

La norma è violata qualora siano realizzate opere che incidano l'originario aspetto anche soltanto di singoli elementi o punti del fabbricato tutte le volte che la variazione sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile, come nel caso della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, modificandone l'unità stilistica (Trib. Roma, Sez. V, 18/02/2009).

Recentemente è stato ribadito che la copertura di parte del balcone e la realizzazione di porte finestre non allineate con le altre, determina, a fronte delle linee architettoniche che connotano l'edificio, una violazione dell'aspetto architettonico comportandone un effetto peggiorativo; di conseguenza l'opera suddetta deve essere rimossa ed i luoghi devono essere ridotti in pristino secondo le originarie forme e quindi mediante demolizione dell'opera nella sua interezza (Trib. Castrovillari 27 settembre 2022 n. 233).


2) Verande e divieti regolamentari di natura contrattuale

Non è raro che nel regolamento si trovino clausole che vietino qualsiasi opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato e delle parti comuni o vietino tutte le opere che, anche senza arrecare danno o pregiudizio, siano tali da modificare (in qualsiasi senso, anche migliorativo) le originarie linee architettoniche dell’edificio o la sua estetica e simmetria.

Del resto è del tutto legittimo che le norme del regolamento di condominio – ove di natura contrattuale, cioè predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti d’acquisto dai subentrati condomini, ovvero adottate con il consenso unanime di questi ultimi in sede assembleare – possano derogare od integrare la disciplina legale e, in particolare, possano dare del concetto di decoro architettonico una definizione più rigorosa di quella accolta dall’art. 1120 c.c., estendendo il divieto d’immutazione sino alla conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio quali risultanti nel momento della sua costruzione od esistenti in quello della manifestazione della volontà negoziale.

In presenza di tali clausole non è possibile “verandare” i balconi.

3) Verande e bonus facciate

In linea generale l’esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione (salvi i diritti dei terzi) è priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino. 

Per il bonus facciate non è richiesta la preventiva attestazione sulla conformità urbanistica delle superfici su cui si interviene (articolo 119, comma 13-ter, del Dl 34/2020, convertito in legge 77/2020), ma gli abusi potrebbero comportare la decadenza dai benefici in sede di controllo. 

Se invece la veranda è legittima e visibile dalla pubblica via, le spese relative al loro rifacimento fruiscono del bonus facciate (articolo 1, commi 219-224, della legge 160/2019, di Bilancio per il 2020, e articolo 1, comma 39, della legge 234/2021, di Bilancio per il 2022).

4) Verande e vista in "appiombo"

La veranda realizzata su un balcone non può in sé debordare dal perimetro del balcone soprastante, in quanto la relativa realizzazione e/o esistenza violerebbe le distanze di cui all'art. 907 c.c., a mente del quale “quando si è acquistato il diritto di avere vedute dirette verso il fondo del vicino, il proprietario di questo non può fabbricare a distanza minore di tre metri, misurata a norma dell'articolo 905 c.c.”. 

Infatti se il condomino trasforma il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, è soggetto alla normativa sulle distanze di cui all'art. 907 c.c. quando la costruzione insista su altra area del terrazzo non ricadente in quella del sovrastante balcone, mentre non è tenuto ad analogo rispetto qualora la veranda insista esattamente nell'area del balcone senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario sovrastante (Cass. civ., sez. II, 07/08/2007, n. 17317).


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