Pluviali e lastrico solare: spese e danni in condominio

Se è vero che nelle parti comuni dell'edificio rientrano le opere, le installazioni, i manufatti, di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune, come le fognature ed i canali di scarico (art. 1117, n. 3, c.c.) è vero anche che nella proprietà comune rientrano anche le condutture pluviali: infatti, da una parte, i pluviali di raccolta non sono altro che l'inizio dei canali di scarico, dall'altra, la raccolta delle acque che si posano sul tetto di proprietà comune riveste senza dubbio una funzione destinata al soddisfacimento di un interesse dell'intera collettività condominiale, che di quel tetto è comproprietaria.

 Tale ragionamento vale anche per le terrazze a livello o lastrici solari anche se di proprietà o uso esclusivo. Del resto molto spesso nei caseggiati vi sono canali di scarico che raccolgono l'acqua dal tetto e la scaricano sui terrazzi, mentre altri scaricano l'acqua dai lastrici solari lungo le pareti esterne fino a terra: in tal caso questi pluviali sono anche al servizio del tetto.

1) Uso abusivo dei pluviali

Alla luce di quanto sopra è evidente che innestare un tubo che scarica la condensa del condizionatore in un pluviale condominiale altera la destinazione del predetto bene comune che è quella (e solo quella) di scaricare le acque piovane.

 In altre parole non è consentito al singolo condomino utilizzare il pluviale comune per lo scarico di acque di provenienza domestica (compresi, ad esempio, gli scarichi di una cucina abusivamente realizzata sul lastrico di un condomino). 

A maggior ragione va rimosso il tubo di scarico delle acque scure installato da alcuni condomini su un pluviale esterno in quanto altera l’originaria destinazione del bene comune e può dar luogo a eventi pregiudizievoli (Cass. civ., sez. VI, 14 settembre 2016, n. 17992

2) La ripartizione delle spese dei pluviali, doccioni, canali di scarico

Secondo una decisione (rimasta isolata) il sistema di canalizzazione delle acque piovane costituisce una componente strutturale imprescindibile e necessaria alla funzionalità dei lastrici, di cui pertanto deve considerarsi a tutti gli effetti elemento essenziale; di conseguenza se tale coperture piane sono di uso o di proprietà esclusiva sono soggette al criterio di ripartizione delle spese di manutenzione dell'art. 1126 c.c., svolgendo una funzione di smaltimento sia a presidio dell'uso esclusivo dei lastrici, che a salvaguardia delle sottostanti ragioni condominiali (Cass. civ., sez. II, 9 marzo 2010, n. 5729). 

All’opposto l’opinione dominante ritiene che le gronde, i doccioni ed i canali di scarico, che convogliano le acque meteorologiche che dalla sommità di un edificio condominiale, costituiscano parti comuni, atteso che, svolgendo una funzione necessaria all'uso comune, ricadono tra i beni di cui all'art. 1117 cod. civ., senza che rilevi la circostanza che la copertura del fabbricato, dal quale provengano tali acque, sia costituita da tetto a falda, lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva; di conseguenza le spese per tali manufatti vengono ripartire in base ai millesimi; al contrario non si applica il regime sulle spese stabilito dall'art. 1126 c.c., il quale disciplina soltanto le riparazioni o ricostruzioni del lastrico propriamente inteso (Trib. Reggio Calabria 30 novembre 2021; Trib. Napoli, 9 luglio 2020, n. 4841).

3) Pluviali e danni al condominio

Anche se la copertura del fabbricato è costituita da un lastrico di proprietà esclusiva, rimane indispensabile l'esistenza delle pilette di scarico che, al pari delle gronde, sono indispensabili per raccogliere e smaltire le acque piovane. In caso di otturazione del pluviale e danni ad un condominio per difetto di manutenzione si deve parlare di responsabilità sia del proprietario o usuario esclusivo del lastrico, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia del condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n.4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

 In ambito condominiale, però, il rapporto di responsabilità che si instaura tra i diversi obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell’articolo 2055 c.c., il quale esclude il litisconsorzio necessario, sicché il danneggiato può agire anche solo nei confronti del singolo condomino usuario, senza obbligo di citare in giudizio tutti gli altri condomini (Cass. civ., Sez. VI, 11/01/2022, n. 516). Tuttavia il soggetto danneggiato riveste sia la qualità di danneggiato che la qualità di danneggiante, in quanto appartenente al condominio. Pertanto, anche se percepisce il risarcimento, egli dovrà comunque partecipare ad una parte delle spese di riparazione del pluviale e alla ripartizione delle spese di risarcimento, in proporzione ai suoi millesimi.