La cessione di cubatura è il contratto con il quale il proprietario di un fondo cede ad un altro soggetto, proprietario di un altro fondo, la volumetria edificabile realizzabile dal proprio terreno.
In tale modo il cessionario può ottenere dal Comune un'autorizzazione per costruire sul proprio fondo maggiorata della potenzialità edificatoria del fondo del cedente.
Il codice civile non dà una definizione della cessione di cubatura. L’art. 2643 n. 2 bis stabilisce, infatti, esclusivamente che devono trascriversi nei Registri Immobiliari “i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale"
La natura giuridica del contratto di cessione di cubatura è stata oggetto di dibattito in dottrina e giurisprudenza che hanno elaborato diverse teorie. L’adesione ad una tesi piuttosto che ad un’altra non è una questione meramente accademica ma comporta delle rilevanti conseguenze sul piano della tassazione dell’atto di cessione di cubatura.
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1) La natura giuridica: Le tesi della dottrina e della giurisprudenza
Le principali tesi elaborate in merito alla natura del contratto di cessione di cubatura sono:
• Atto traslativo di diritto reale: Poichè la cessione di cubatura ha ad oggetto i diritti edificatori insiti nel diritto di proprietà di un fondo, l’atto di cessione è assimilato a quello di costituzione/trasferimento di un diritto reale (es. costituzione del diritto di superficie, contratto di compravendita di immobile)
• Contratto di natura obbligatoria: Poiché il trasferimento della cubatura avviene solo con il provvedimento autorizzativo del Comune, i rapporti tra cedente e cessionario sono esclusivamente di tipo obbligatorio per cui il cedente deve solo fare quanto necessario per far ottenere il provvedimento maggiorato al cessionario che, a sua volta, è tenuto nei confronti del cedente al versamento del corrispettivo convenuto per la cessione.
Le conseguenze sul piano della tassazione dell’atto sono differenti in base alle teorie sopra indicate:
• Natura traslativa di diritto reale: L’atto sconta l’imposta di registro con l’aliquota del 9%
• Natura obbligatoria: L’atto sconta l’imposta di registro con l’aliquota del 3%
2) La tesi della Cassazione a Sezioni Unite
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite è intervenuta con la sentenza n. 16080/2021 sul tema della natura della cessione di cubatura e della tassazione del relativo atto ed ha stabilito i seguenti principi:
•l’atto di cessione non ha natura reale, pur se è prevista dalla legge la trascrizione nei registri immobiliari;
•l'effetto traslativo non si produce con il provvedimento concessorio della P.A. ma è determinato dall’autonomia negoziale delle parti;
L'atto di cessione quindi:
• è immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale;
• non richiedente la forma scritta ad substantiam ex art. 1350 c.c.;
• è trascrivibile ex art. 2643 c.c., n. 2 bis;
Per quanto riguarda la tassazione dell’atto, la Suprema Corte ha stabilito che la cessione di cubatura è assoggettabile ad imposta proporzionale di registro come atto diverso avente ad oggetto prestazione a contenuto patrimoniale ex art. 9 Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. n. 131 del 1986 (e quindi con l’aliquota del 3%) nonchè, in caso di trascrizione e voltura, ad imposta ipotecaria e catastale in misura fissa ex artt. 4 Tariffa allegata al D.Lgs. n. 347 del 1990 e art. 10, comma 2, del medesimo D.Lgs.
