Per tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobli è previsto l'obbligo di registrazione. Sono esenti dall'obbligo della registrazione solo i contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni. La registrazione deve essere effettuata entro il termine di 30 giorni dalla data della stipula.
Le parti contraenti (locatore e conduttore) sono, quindi, tenute a registrare l’atto presso qualsiasi Ufficio delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto di locazione. Sono previsti diversi tipi di contratti ma i principali sono:
- Contratto a “canone libero”: dove le parti decidono liberamente il canone d’affitto e tutte le condizioni della locazione. L'unico obbligo è dato dal fatto che bisogna rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.);
- Contratto "a canone concordato": dove il canone è deciso secondo precisi accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. La particolarità sta nel fatto che il canone è inferiore ai prezzi di mercato, per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile.Per rendere piu' appetibile questo contratto il legislatore ha previsto vantaggi fiscali sia a favore del proprietario che dell'inquilino. La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.
- Registrazione telematica;
- Registrazione manuale presso l' Agenzia delle Entrate.
Ti potrebbero interessare:
- Locazioni Brevi 2024 - Guida Operativa
- Gestione degli immobili per conto del proprietario
- Guida agevolazioni e business plan per bed & breakfast - Libro di carta
- Manuale delle locazioni commerciali e abitative - Libro di carta
- Software Contratto.Cloud, scegli l'opzione più adatta alle tue esigenze
- Cedolare secca sugli affitti: calcola la convenienza (Excel)
- Adeguamento Istat Canone di Locazione (Excel)
1) Registrazione Telematica del contratto di locazione: obbligo solo per i grandi proprietari
La procedura telematica consente di procedere con la registrazione del contratto di locazione via on-line e al contestuale pagamento sempre telematico dell’imposta di registro, del bollo e di eventuali interessi e sanzioni.Questa procedura diventa obbligatoria nel caso di possessore di almeno 100 immobili.
Le registrazioni e i pagamenti possono essere effettuati:
- direttamente dal contribuente: in questo caso deve ottenere l’abilitazione ai canali “Fisconline” o “Entratel”; ottenute queste abilitazioni deve procedere con la registrazione telematica. Dal 28 gennaio 2009 l'Agenzia ha attivato il servizio di registrazione via web attraverso i prodotti "Locazioni web" e "Pagamenti Registro web" e in questo modo gli utenti abilitati hanno la possibilità di compilare e registrare on line i propri contratti, indicando tutti i dati necessari e il programma calcolerà poi l'imposta dovuta chiedendo di indicare il numero di conto corrente o postale dove verrà effettuato il pagamento.
- tramite un suo delegato, avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa;
- tramite un intermediario abilitato a Entratel (che può essere un Commercialista, Centro Caf, agenzia immobiliare oppure consulente del lavoro).
Ti potrebbero interessare i libri: "Guida all'IVA in edilizia e nel settore mobiliare" e "La tassazione degli immobili 2021" pubblicati da Maggioli editore.
Ti consigliamo anche gli eBook:
2) Registrazione cartacea del contratto di locazione
La registrazione del contratto puo' essere effettuata anche manualmente recandosi ad un qualsiasi Ufficio dell'Agenzia, portando con sè i seguenti documenti:- il contratto di locazione in 2 copie originali (oppure 1 originale e 1 copia) firmate dai contraenti;
- le marche da bollo da € 14,62: serve una marca ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe;
- lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione – mod. 69
- l’elenco degli atti presentati per la registrazione - Mod.RR;
- la ricevuta di pagamento dell’imposta. (copia del mod. F23)
3) Quali sono i costi e come versare l'imposta di registro
La registrazione del contratto di locazione comporta una serie di spese che possiamo indicare come segue:Imposta di Registro, che varia a seconda dell’immobile locato:
- Fabbricati ad uso abitativo: 2% del canone annuo pattuito moltiplicato per ciascuna annualità;
- Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, oppure 2% del canone, negli altri casi;
- Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità;
- Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità.
Le Marche da bollo da € 14,62 ( una ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe) Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Per i contratti di locazione, di durata pluriennale si può scegliere:
- di pagare al momento della registrazione l’imposta di registro applicando il 2% all'importo patuito per l'intera durata del contratto;
- di pagare l’imposta anno per anno entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità e in questo caso l’importo può anche essere inferiore di 67 €. Infatti il limite minimo vale solo per il 1° anno.
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare un imposta, pari a 2% oppure 1% se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, entro 30 giorni utilizzando per il pagamento il modello F23 e presentare l’attestato di versamento, entro 20 giorni dal pagamento, allo stesso ufficio dove si è registrato il contratto.
Se si tratta di cessione o risoluzione anticipata bisogna versare l’imposta € 67,00, sempre tramite il modello F23.
4) Sanzioni per l’omessa registrazione
Non procedere alla registrazione del contratto oppure omettere o tardare il versamento dell’imposta di registro, comporta il pagamento di una sanzione amministrativa. Le sanzioni previste vanno da un minimo del 30% dell’imposta per tardivo versamento dell’imposta, al 240% per l’omessa registrazione del contratto e un massimo del 400% per il parziale occultamento del canone.
È prevista la possibilità di rimediare tramite il “ravvedimento operoso”, se la violazione non è stata già contestata. Si tratta di un istituto che consente di correggere spontaneamente agli errori o illeciti, versando l’eventuale imposta dovuta con una riduzione delle sanzioni e il pagamento degli interessi di mora, calcolati al tasso legale annuo (attualmente pari a 1%).
Se si tratta di tardiva registrazione del contratto la violazione può essere regolarizzata:
- entro 90 giorni dal termine ultimo previsto, pagando gli interessi di mora e la sanzione ridotta pari a 10% (1/12 di 120%) dell’imposta dovuta e presentando l’atto per la registrazione;
- entro 1 anno dalla scadenza prevista, purché sia versata l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta pari a 12% (1/10 di 120%) dell’imposta dovuta e presentando l’atto di registrazione.
- se entro 30 giorni dalla scadenza, una sanzione del 2,5% (1/12 del 30%) e gli interessi di mora;
- se entro 1 anno dalla scadenza, una sanzione del 3% (1/10 del 30%) e gli interessi di mora;