Il contratto di locazione: come procedere con la registrazione

Per tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobli è previsto l'obbligo di registrazione. Sono esenti dall'obbligo della registrazione solo i contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni. La registrazione deve essere effettuata entro il termine di 30 giorni dalla data della stipula.

Le parti contraenti (locatore e conduttore) sono, quindi, tenute a registrare l’atto presso qualsiasi Ufficio delle Entrate, entro 30 giorni dalla data di stipulazione del contratto di locazione. Sono previsti diversi tipi di contratti ma i principali sono:

• Contratto a “canone libero”: dove le parti decidono liberamente il canone d’affitto e tutte le condizioni della locazione. L'unico obbligo è dato dal fatto che bisogna rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, tranne casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell'immobile, ecc.);
• Contratto "a canone concordato": dove il canone è deciso secondo precisi accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. La particolarità sta nel fatto che il canone è inferiore ai prezzi di mercato, per  venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in locazione un immobile.Per rendere piu' appetibile questo contratto il legislatore ha previsto  vantaggi fiscali sia a favore del proprietario che dell'inquilino. La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa) tranne casi particolari.
  

La registrazione può essere effettuata secondo due modalità:

- Registrazione telematica;
- Registrazione manuale presso l' Agenzia delle Entrate.

1) Registrazione Telematica del contratto di locazione: obbligo solo per i grandi proprietari

La procedura telematica consente di procedere con la registrazione del contratto di locazione via on-line e al contestuale pagamento sempre telematico dell’imposta di registro, del bollo e di eventuali interessi e sanzioni.
Questa procedura diventa obbligatoria nel caso di possessore di almeno 100 immobili.
Le registrazioni e i pagamenti possono essere effettuati:

• direttamente dal contribuente: in questo caso deve ottenere l’abilitazione ai canali “Fisconline” o “Entratel”; ottenute queste abilitazioni deve procedere con la registrazione telematica. Dal 28 gennaio 2009 l'Agenzia ha attivato il servizio di registrazione via web attraverso i prodotti "Locazioni web" e "Pagamenti Registro web" e in questo modo gli utenti abilitati hanno la possibilità di compilare e registrare on line i propri contratti, indicando tutti i dati necessari e il programma calcolerà poi l'imposta dovuta chiedendo di indicare il numero di conto corrente o postale dove verrà effettuato il pagamento.
  
• tramite un suo delegato, avente adeguata capacità tecnica, economica, finanziaria e organizzativa;
• tramite un intermediario abilitato a Entratel (che può essere un Commercialista, Centro Caf, agenzia immobiliare oppure consulente del lavoro).

2) Registrazione cartacea del contratto di locazione

La registrazione del contratto puo' essere effettuata anche manualmente recandosi ad un qualsiasi Ufficio dell'Agenzia, portando con sè i seguenti documenti:

• il contratto di locazione in 2 copie originali (oppure 1 originale e 1 copia) firmate dai contraenti;
• le marche da bollo da € 14,62: serve una marca ogni 4 facciate scritte, e comunque ogni 100 righe;
• lo stampato meccanografico per la richiesta di registrazione – mod. 69
• l’elenco degli atti presentati per la registrazione - Mod.RR;
• la ricevuta di pagamento dell’imposta. (copia del mod. F23)

3) Quali sono i costi e come versare l'imposta di registro

La registrazione del contratto di locazione comporta una serie di spese che possiamo indicare come segue:

Imposta di Registro, che varia a seconda dell’immobile locato:

• Fabbricati ad uso abitativo: 2% del canone annuo pattuito moltiplicato per ciascuna annualità;
• Fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, oppure 2% del canone, negli altri casi;
• Fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità;
• Altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità.
  

È previsto, per il primo anno, un importo minimo di versamento d'imposta di 67 euro.

Le Marche da bollo da € 14,62 ( una ogni 4 facciate scritte oppure ogni 100 righe) Le parti contraenti sono solidalmente obbligate al pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.
Per i contratti di locazione, di durata pluriennale si può scegliere:

• di pagare al momento della registrazione l’imposta di registro applicando il 2% all'importo patuito per l'intera durata del contratto;
  
• di pagare l’imposta anno per anno entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità e in questo caso l’importo può anche essere inferiore di 67 €. Infatti il limite minimo vale solo per il 1° anno.
  

Chi sceglie di pagare per tutta la durata del contratto, può usufruire di uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta, in misura percentuale, pari alla metà del tasso di interesse legale (attualmente pari all’1%) moltiplicato per il numero delle annualità.
Per le cessioni, proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, i contraenti devono versare un imposta, pari a 2% oppure 1% se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA, entro 30 giorni utilizzando per il pagamento il modello F23 e presentare l’attestato di versamento, entro 20 giorni dal pagamento, allo stesso ufficio dove si è registrato il contratto.
Se si tratta di cessione o risoluzione anticipata bisogna versare l’imposta € 67,00, sempre tramite il modello F23.

4) Sanzioni per l’omessa registrazione

Non procedere alla registrazione del contratto oppure omettere o tardare il versamento dell’imposta di registro, comporta il pagamento di una sanzione amministrativa. Le sanzioni previste vanno da un minimo del 30% dell’imposta per tardivo versamento dell’imposta, al 240% per l’omessa registrazione del contratto e un massimo del 400% per il parziale occultamento del canone.
È prevista la possibilità di rimediare tramite il “ravvedimento operoso”, se la violazione non è stata già contestata. Si tratta di un istituto che consente di correggere spontaneamente agli errori o illeciti, versando l’eventuale imposta dovuta con una riduzione  delle sanzioni e il pagamento degli interessi di mora, calcolati al tasso legale annuo (attualmente pari a 1%).

Se si tratta di tardiva registrazione del contratto la violazione può essere regolarizzata:

• entro 90 giorni dal termine ultimo previsto, pagando gli interessi di mora e la sanzione ridotta pari a 10% (1/12 di 120%) dell’imposta dovuta e presentando l’atto per la registrazione;
• entro 1 anno dalla scadenza prevista, purché sia versata l’imposta dovuta, gli interessi di mora e la sanzione ridotta pari a 12% (1/10 di 120%) dell’imposta dovuta e presentando l’atto di registrazione.
  

Se si tratta invece di tardivo pagamento dell’imposta, per regolarizzarsi occorre versare, oltre l’imposta non pagata:

• se entro 30 giorni dalla scadenza, una sanzione del 2,5% (1/12 del 30%) e gli interessi di mora;
• se entro 1 anno dalla scadenza, una sanzione del 3% (1/10 del 30%) e gli interessi di mora;