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Speciale Pubblicato il 24/11/2005

Finanziaria 2006 - leasing immobiliare

di Studio dr. Ernesto Zamberlan

Tempo di lettura: 2 minuti

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Il decreto legge n. 203 del 2005, attualmente all'esame del Parlamento per la conversione in legge, introduce rilevanti modifiche in tema di leasing immobiliare. In particolare l'art. 5 ter modifica la durata minima prevista ai fini della deducibilità fiscale (attualmente pari ad otto anni) riformulando l'art. 102 comma 7 del Tuir.

1) Le modifiche apportate

La deduzione dei canoni da parte dell'impresa utilizzatrice è ammessa a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente ministeriale, in relazione all'attività esercitata dall'impresa stessa, se il contratto ha per oggetto beni mobili, e comunque con un minimo di otto anni ed un massimo di quindici anni se lo stesso ha per oggetto beni immobili.

Si nota subito che la nuova disciplina sancisce il passaggio da un termine di riferimento "fisso" (nel regime previgente il contratto di leasing immobiliare consentiva la deduzione dei canoni purché la durata non fosse stata inferiore ad otto anni) valevole attualmente per qualsiasi impresa ad una durata (fiscalmente ammissibile) che dipende dal coefficiente di ammortamento fiscale di cui al DM 31 Dicembre 1988.

E' evidente che obiettivo della norma è quello di:

  • Allungare il periodo minimo di ammortamento fiscale per il leasing immobiliare;
  • Ridurre il canone deducibile annualmente da parte dell'utilizzatore.

La nuova disposizione trova applicazione relativamente ai contratti di locazione finanziaria stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della legge di conversione del dl. n. 203.

Ne consegue, per i nuovi contratti di leasing immobiliare, la necessità di:

  • Calcolare la durata dell'ammortamento risultante dall'applicazione del coefficiente ministeriale previsto per il settore di appartenenza dell'impresa utilizzatrice;
  • Confrontare la metà del periodo così ottenuto con le durate legalmente previste (8 anni minimo, 15 anni massimo).

Se la durata del contratto non rispetta questi nuovi parametri il canone di leasing sarà totalmente indeducibile.

2) Esempio pratico

Esempio : Fabbricato industriale settore fabbricazione di maglieria (Gruppo XIII - Specie 6a) con aliquota di ammortamento fiscale 3%.  

La durata dell'ammortamento è di 100/3 = 33,33 anni. La metà del periodo di ammortamento è dunque di: 33,33/2 = 16,67 anni. Questa durata supera la soglia massima di legge: la nuova durata "minima" per la quale è consentita la deducibilità fiscale del leasing sarà di 15 anni.

Coefficiente fiscale

Metà del periodo di ammortamento

Durata minima attuale (anni)

Nuova durata minima (anni)

Deduzione annuale del leasing (sulla durata minima)

3%

16,67

8

15

6,67%

Nel caso di fabbricato industriale per una impresa del settore siderurgico (Gruppo VII Specie 1a/a): aliquota 5%.

I dati di cui sopra sono riassunti nella tabella che segue:

Coefficiente fiscale

Metà del periodo di ammortamento

Durata minima attuale (anni)

Nuova durata minima (anni)

Deduzione annuale del leasing (sulla durata minima)

5%

10

8

10

10%

In tale ipotesi, infatti, la durata minima sarà di 10 anni visto che la metà della durata del contratto (sulla base dell'aliquota fiscale di ammortamento) è compresa tra i due limiti di legge (8 e 10).


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