Nullità delle delibere condominiali su beni esclusivi: indicazioni dalla Cassazione

La giurisprudenza in materia condominiale continua a delineare con sempre maggiore precisione i limiti delle attribuzioni assembleari, soprattutto quando le decisioni incidono su beni di proprietà esclusiva.

 L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 16893 del 24 giugno 2025 offre un’importante occasione per riflettere su due profili centrali:

1. l’accesso a parti comuni dell’edificio mediante proprietà individuali e 
2. l’apertura di fori nei muri di confine.

La sentenza, pur muovendo da un caso specifico, riafferma principi generali di grande utilità per professionisti del diritto e amministratori condominiali.

1) L'oggetto della delibera

La vicenda prende le mosse da una delibera assembleare con cui erano state approvate due decisioni:

• consentire l’accesso alla copertura dell’edificio attraverso un’unità immobiliare di proprietà esclusiva;
• autorizzare l’apertura di fori nel muro di confine, destinati a favorire lo smaltimento delle acque meteoriche.

Alcuni partecipanti avevano impugnato la delibera, sostenendo che tali scelte violassero i diritti di proprietà individuale e incidessero illegittimamente sull’assetto delle parti comuni.

Il giudizio si è snodato nei  tre gradi con le seguenti conclusioni:

1. Primo grado: il tribunale aveva rigettato la domanda, ritenendo valide le delibere.
2. Secondo grado: la corte d’appello, accogliendo parzialmente l’impugnazione, aveva dichiarato nulle le delibere relative all’accesso tramite proprietà privata e all’apertura dei fori, confermando nel resto la sentenza di primo grado.
3. Cassazione: la Suprema Corte ha definitivamente rigettato il ricorso, confermando le nullità dichiarate in appello e ribadendo alcuni principi cardine della disciplina condominiale.

Per la Suprema corte sono tre i punti salienti: 

1. l’assemblea non può deliberare sull’uso di beni esclusivi, neppure se la scelta appare funzionale alla gestione delle parti comuni. Una simile deliberazione è nulla, poiché eccede le attribuzioni assembleari.
2. In materia di accesso al tetto, bene comune ex art. 1117 c.c., è necessario il consenso unanime qualora l’accesso debba avvenire attraverso proprietà individuali.
3. Le questioni relative all’apertura di fori nel muro di confine non possono essere rivalutate in Cassazione sotto il profilo probatorio: la Suprema Corte ha dichiarato inammissibile la censura che mirava a un nuovo esame delle prove, ribadendo i limiti del giudizio di legittimità.

2) Cosa dice la legge sulle delibere assembleari in Italia?

La disciplina condominiale (artt. 1117 ss. c.c.) attribuisce all’assemblea il potere di deliberare solo sulle parti comuni dell’edificio e sui servizi condivisi.

L’art. 1135 c.c. individua le materie di competenza assembleare (nomina dell’amministratore, approvazione del rendiconto, manutenzione straordinaria ecc.).

L’art. 1108 c.c., applicabile in via generale, stabilisce che le decisioni sulle modificazioni della cosa comune richiedono maggioranze qualificate.

Non rientra nelle attribuzioni assembleari la possibilità di incidere su beni di proprietà esclusiva: ciò richiede un accordo contrattuale fondato sul consenso unanime.

La Cassazione ha più volte ribadito che la nullità colpisce le delibere che hanno un oggetto impossibile o estraneo alle competenze dell’assemblea (Cass. SS.UU. n. 9839/2021; Cass. n. 16953/2022). Il caso in esame si colloca in questa linea, confermando che non è possibile imporre servitù o obblighi a carico di un singolo condomino tramite il voto a maggioranza.

3) Indicazioni operative per professionisti

Per avvocati, amministratori e consulenti condominiali, la decisione offre utili spunti operativi:

• Verifica preventiva delle competenze assembleari: prima di sottoporre a votazione una proposta, occorre valutare se la materia riguardi effettivamente le parti comuni o se invece incida su diritti esclusivi.
• Consenso unanime: quando una deliberazione implica l’utilizzo o la modifica di proprietà individuali, è indispensabile raccogliere l’assenso espresso di tutti i titolari.
• Gestione del contenzioso: l’impugnazione delle delibere nulle non è soggetta a termini di decadenza, a differenza di quelle annullabili. È quindi strategico valutare la qualificazione giuridica della delibera contestata.
• Attenzione alla prova: la Cassazione ricorda che la valutazione delle risultanze probatorie compete al giudice di merito. In sede di legittimità non è possibile rivalutare i fatti, ma solo censurare vizi logico-giuridici della motivazione.

4) Conclusioni

L’ordinanza n. 16893/2025 conferma l’impostazione rigorosa della Cassazione sui limiti delle delibere assembleari. 

 L’assemblea è un organo collegiale con poteri circoscritti alla gestione delle parti comuni; non può incidere unilateralmente sui beni esclusivi. 

Per i professionisti, ciò significa adottare un approccio prudente, valutando attentamente la legittimità delle decisioni e privilegiando, ove necessario, strumenti contrattuali basati sul consenso unanime. In definitiva, la sentenza rappresenta un ulteriore tassello nella costruzione di una giurisprudenza coerente e garantista dei diritti dei singoli proprietari in ambito condominiale.