Vendita immobile: cessione di nuda proprietà e costituzione diritto di usufrutto

E’ possibile che un’unità immobiliare venga venduta a dei soggetti diversi uno dei quali acquista la nuda proprietà e l’altro costituisca il diritto di usufrutto.

Ma il problema va visto anche all’inverso, cioè le regole di imposizione in capo al venditore a titolo di redditi diversi.

La risposta ad interpello 15.5.2025, n. 133, affronta il problema posto da due coniugi che sono comproprietari di un appartamento con relativa pertinenza i quali “intendono vendere “separatamente e contestualmente” l’usufrutto e la nuda proprietà” delle due unità immobiliari a due possibili acquirenti.

Ai fini dell’Irpef, ciascun trasferimento potrebbe essere attratto nell’ambito della lett. b) dell’art. 67 del d.p.r. 22.12.1986, n. 97, oppure potrebbero evidenziarsi due distinte ipotesi di imposizione cioè la lett. b) per la cessione della nuda proprietà e la successiva lett. h) per la costituzione del diritto di usufrutto.

Secondo lo Studio n. 14-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, se il cedente vende l’intera proprietà frazionando la cessione dell’usufrutto e quella della proprietà troverebbe applicazione la lett. b) dell’art. 67 mentre la lett. h) solo se la cessione/costituzione comporti “una compressione del diritto originario del costituente/cedente (ad esempio, per effetto della costituzione del diritto di usufrutto, il proprietario degrada a nuda proprietario)”.

Secondo il precedente art. 9. comma 5, ai fini dell’imposta sui redditi afferma che “laddove non è previsto diversamente, le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione e trasferimento di diritti reali di godimento”, tra i quali il dritto di usufrutto.

La lett. h) dell’art. 67 attrae nei redditi diversi i redditi derivanti dalla “concessione in usufrutto dalla costituzione degli altri diritti reali di godimento di beni immobili”, per effetto dell’art. 1, comma 92, lett. b) della l. 30.12.2023, n. 213.

Nella relazione illustrativa alla legge è affermato che, se non è previsto diversamente, da altre disposizioni, sussiste “l’equiparazione fra il diritto di proprietà e i diritti reali di godimento esclusivamente nella ipotesi di cessione del diritto reale, mentre tale equiparazione è esclusa nell’ipotesi della loro costituzione”. 

La rilevanza fiscale sussiste soltanto per le cessioni di diritti reali di godimento che seguono nella costituzione fatta dal proprietario, mentre i diritti ritratti in sede di costituzione dei medesimi diritti divengono imponibili per l’intero ammontare percepito nel periodo d’imposta.

1) Vendita immobile: cessione di nuda proprietà e costituzione diritto di usufrutto

Il  quesito ha per oggetto la nuda proprietà e la costituzione dell’usufrutto ma questo ultimo può concretizzarsi soltanto quando un soggetto è titolare della proprietà dell’immobile.

La risposta afferma che ”logicamente quindi, viene prima costituito un diritto di usufrutto classificabile come “nuovo” ossia “non preesistente” e successivamente si ha il trasferimento oneroso di un diritto “preesistente” (la nuda proprietà), producendosi in capo al soggetto cedente un effetto estintivo totale della sua posizione giuridica “di partenza””.

Di conseguenza:

• a) il corrispettivo percepito per la costituzione a titolo oneroso dell’usufrutto è attratto nella lett. h) dell’art. 67, per cui va osservato il successivo art. 71, comma 2;
• b) la plusvalenza relativa alla cessione della nuda proprietà va determinata osservando l’art. 68 se la vendita è fatta entro cinque anni dalla data dell’acquisto (ris. 8.8.2007, n. 213/E).