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CONDOMINIO E NOMINA DELL’AMMINISTRATORE INVALIDA: CASI PRATICI

Condominio e nomina dell’amministratore invalida: casi pratici

Il problema della "conferma" dell'amministratore di condominio già in carica, dopo la scadenza del mandato

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L’articolo 1129 c.c. parla di "nomina" e di "revoca" dell'amministratore ma non menziona il problema della "conferma" dell'amministratore già in carica, dopo la scadenza del mandato. Tale “vuoto normativo” ha generato un dibattito tra gli studiosi e in ambito giurisprudenziale, dando vita ad orientamenti contrastanti.

1) Condominio: nomina amministratore invalida per maggioranza insufficiente

L’articolo 1129 c.c. prevede la durata in carica dell'amministratore per un anno, tacitamente prorogabile per un altro anno, salvo delibera di revoca. Decorso il secondo anno, l’amministratore cessa dal suo incarico automaticamente e si rende necessario nominarlo nuovamente. Secondo una tesi affermata da una parte della giurisprudenza, con la conferma dell'amministratore l'assemblea consolida un rapporto intuitus personae già sorto in passato e, in quanto tale, consolidatosi nel corso degli anni. Conseguentemente, la maggioranza per la conferma dell'amministratore sarebbe quella semplice dell'articolo 1136 c.c. secondo e terzo comma, ossia quella ordinaria. Secondo tale indirizzo minoritario, dunque, la rielezione dell'amministratore al termine del biennio, può essere deliberata con voti favorevoli che rappresentano almeno un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.

Per l’opinione maggioritaria la conferma non è altro che una nuova nomina e, pertanto, gli stessi presupposti di validità (e dunque gli stessi quorum) che determinano la nomina dell’amministratore debbono valere anche per la conferma di tale soggetto in carica.

Anche per la conferma (in realtà nuova nomina) serve perciò la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (ossia 500 millesimi). 

Così se un condominio è formato da 20 unità abitative e all’assemblea, alla presenza di tutti i condomini (ancorché rappresentati per delega), 10 proprietari rappresentanti 600 millesimi dell’edificio votano a favore della nomina dell’amministratore con incarico scaduto, sarà raggiunto il requisito della maggioranza dei millesimi ma non quello della maggioranza per teste. Se larga parte dei condomini ritenesse valida la decisione adottata, senza rispettare il necessario quorum di legge, ogni condomino dissenziente, astenuto o assente potrebbe impugnare la decisione, facendo ricorso al giudice entro trenta giorni da quando la delibera è stata adottata (oppure da quando è stata comunicata, se si tratta di condomino assente). 

Se nessuno impugna la decisione nei termini, l’amministratore può tranquillamente e validamente proseguire l’attività (come se fosse regolarmente nominato).

2) Condominio: nomina amministratore e successiva comunicazione compenso per vie brevi

L’articolo 1129 c.c., comma 14, sancisce la nullità della nomina dell’amministratore qualora non si accompagni l’indicazione analitica del compenso alla prima nomina e ai successivi rinnovi. In entrambe le circostanze l’amministratore è tenuto a specificare analiticamente, a pena di nullità, il proprio compenso.  

Di conseguenza la deliberazione di nomina che non contiene espressamente la quantificazione del corrispettivo dovuto all’amministratore per l’attività a svolgersi, deve ritenersi nulla per violazione dell’art. 1129 c.c., a nulla rilevando l’eventuale circostanza che nel caso di specie l’amministratore abbia, per le vie brevi, comunicato, in sede di accettazione dell’incarico, l’ammontare del suo corrispettivo, stante la necessità, ex combinato disposto dell’art. 1130 n. 7 e 1136 ultimo comma c.c., che la delibera di nomina e il correlato contratto di amministrazione rivestano la forma scritta (Trib. Taranto 8 novembre 2023, n. 2665).

3) Condominio: nomina amministratore e indicazione compenso inserito nel bilancio preventivo

È nulla la delibera di nomina dell'amministratore, per omessa analitica specificazione dell'importo del compenso in violazione del disposto di cui all'art. 1129, c. 14, c.c. se il corrispettivo è inserito unicamente nel bilancio preventivo. Infatti, un corrispettivo inserito unicamente a bilancio preventivo, non rappresenta un’assunzione di obbligo negoziale, ma una mera stima delle spese future e, come tale, soggetto a variazioni in sede di consuntivo

La nomina dell’amministratore senza specifica indicazione del compenso è nulla senza possibilità alcuna di sanatoria, tanto che una successiva delibera conforme al dettato normativo dell’art. 1129 c.c., si porrebbe come atto autonomo che spiega i propri effetti dal momento della sua assunzione. Si ricorda che può ritenersi valida la nomina qualora il verbale dell’assemblea richiami in allegato il preventivo fatto pervenire dall’amministratore in cui compaiono tutti gli estremi (generalità, sede, orari di apertura degli uffici) richiesti dalla legge (Trib. Napoli, sez. IV, 3 febbraio 2023, n. 1232). 

L’articolo 1129 c.c., comma 14, non lascia spazio ad ulteriori interpretazioni, essendo irrilevante che il compenso sia rimasto invariato rispetto alle gestioni degli anni pregressi e che l’assemblea sia già al corrente del suo compenso.

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