L'articolo 71 bis disp. att. c.c. prevede che possano svolgere l’attività di amministratore di condominio coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
La previsione contenuta nell’art. 71 bis dip. att. c.c. è sicuramente preordinata ad assicurare ai condomini degli amministratori meritevoli di fiducia e provvisti di esperienza e capacità.
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1) Amministratore condominio: corso di aggiornamento ed esame finale
Il 9 ottobre 2014 è entrato in vigore il D.M. 13 agosto 2014, n. 140, che, all’art. 2, rubricato “Finalità della formazione e dell’aggiornamento”, indica in primo luogo quali siano gli obiettivi dell’attività formativa:
- migliorare e perfezionare la competenza tecnica, scientifica e giuridica in materia di amministrazione condominiale e di sicurezza degli edifici;
- promuovere il più possibile l’aggiornamento delle competenze appena indicate in ragione dell’evoluzione normativa, giurisprudenziale, scientifica e dell’innovazione tecnologica;
- accrescere lo studio e l’approfondimento individuale quali presupposti per un esercizio professionale di qualità.
Il regolamento, inoltre, precisa che il corso formativo di aggiornamento, che ha una durata annuale, deve essere di almeno quindici ore e deve riguardare elementi di natura relativa all’amministrazione condominiale, secondo l'evoluzione della normativa e della giurisprudenza, con risoluzione di casi teorico-pratici.
L’articolo 5, comma 5 del DM 140/2014 stabilisce che le lezioni del corso iniziale e di aggiornamento possano essere svolte anche in via telematica, salvo l'esame finale, che si svolge nella sede individuata dal responsabile scientifico.
Alla luce di quanto sopra gli stessi condomini, quindi, per evitare di incaricare soggetti non aggiornati (e quindi poco professionali) possono sincerarsi dell’assolvimento degli obblighi formativi di legge da parte dell’amministratore, esigendo, anche individualmente, l’esibizione dell’attestato di superamento del corso di aggiornamento rilasciato dal responsabile scientifico.
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2) Amministratore condominio: conseguenze violazione obbligo aggiornamento professionale
L’art. 71 disp. att. c.c. non prevede alcuna sanzione per l’amministratore che è stato nominato anche senza aver partecipato ad un corso di aggiornamento professionale.
La giurisprudenza ha cercato di colmare il vuoto normativo ma non è arrivata a soluzioni univoche.
Secondo una parte della giurisprudenza la mancata frequentazione del corso di aggiornamento (ai sensi del Dm 140/2014) rende nulla la nomina dell’amministratore di condominio.
Questa corrente di pensiero ritiene che l’articolo 71 disp. att. c.c, benché non sia citata dall'art. 72 disp. att. c.c., abbia carattere imperativo ed inderogabile, trattandosi di una norma di diritto pubblico, posta nell'interesse generale della collettività ed in particolare del condominio consumatore (e ciò ancor più alla luce della l. n. 4/2013, avente ad oggetto la regolamentazione delle professioni non ordinistiche e, quindi, anche quella di amministratore di condominio).
In ogni caso si è precisato che il requisito deve essere necessariamente posseduto in un momento antecedente la nomina e non solo in pendenza della causa di impugnazione (Trib. Trapani 7 aprile 2021).
Secondo una diversa tesi la mancanza di una sanzione specifica non costituisce una dimenticanza del legislatore, ma trova conforto nella disposizione di cui all’art. 1129, comma 12, c.c., il quale tra le gravi irregolarità che possono determinare la revoca dell’amministratore, prevede anche l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell’amministratore dei dati anagrafici e professionali richiesti dal secondo comma del medesimo articolo.
Se, dunque, secondo il legislatore, la mera omissione della comunicazione dei requisiti professionali è causa di revoca dell’amministratore, a maggior ragione la medesima soluzione si impone nel caso, più grave, della assoluta carenza di tali requisiti, tra cui l’omessa frequenza di un corso periodico di formazione.
In quest’ottica merita di essere segnalato il decreto del 19 ottobre/16 novembre 2022 della Corte di appello di Genova che ha disposto la revoca di un amministratore che, fra l’altro, aveva fornito la documentazione relativa al proprio aggiornamento periodico, ma solo a seguito del ricorso per la sua revoca ed in maniera comunque incompleta.
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