Zone ZES: possibile assimilazione di sale and back alla cessione immobiliare

Con risposta a interpello n. 519 del 18 ottobre 2022 le Entrate forniscono chiarimenti in merito al quesito sottoposto in tema di possibile assimilazione del contratto di sale and back alla cessione immobiliare, con conseguente individuazione del "momento di effettuazione", che rileva per il diritto alla maggiorazione.

1) Zona Economica Speciale: la fattispecie concreta

La società Istante dichiara di voler aprire un nuovo punto vendita in un’area designata come Zona Economica Speciale (ZES) e, di conseguenza, ha provveduto ad acquistare l’area su cui sarà realizzato l’immobile in data 11 febbraio 2022.

Una volta ultimata la realizzazione dell’immobile, l’Istante stipulerà un contratto di sale & lease-back con un fondo immobiliare. 

Ciò premesso, si sottopongono i seguenti quesiti:

1. La società chiede di chiarire se sia possibile fruire del credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno (art. 5, comma 2, del D.L. 20 giugno 2017, n. 91) per l’acquisto dell’area e per i lavori di realizzazione di un immobile strumentale all’investimento. 
2. In subordine, nell’ipotesi in cui non si ritenga possibile accedere al predetto incentivo in relazione all’acquisto dell’area e ai lavori di realizzazione di un immobile strumentale all’investimento realizzati anteriormente al 1 maggio 2022 (data di entrata in vigore del decreto legge 30 aprile 2022, n. 36), si chiede di confermare la possibilità di fruire per il credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno per i lavori di realizzazione dell’ immobile strumentale all’investimento eseguiti successivamente al 1° maggio 2022
3. Si chiede, infine, di chiarire se la stipula del contratto di sale & lease-back all’esito dell’ultimazione dei lavori di realizzazione dell’immobile non rappresenti una ipotesi di decadenza dal credito d’imposta per gli investimenti nel Mezzogiorno ex articolo 1, comma 105, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208.

2) Corretta interpretazione dell’art. 5, D.L. 20 giugno 2017, n. 91

In primis, occorre soffermarsi sulle modifiche introdotte all’articolo 5 del D.L 20 giugno 2017, n. 91 da parte dell’articolo 37 del decreto-legge 30 aprile 2022, n. 36, convertito, con modificazioni, con la legge 29 giugno 2022, n. 79; al riguardo, si richiama la risposta all’interpello n. 332 del 2022.

Si ripercorre dunque per punti il vigente quadro normativo:

1. l’articolo 4 del decreto legge 20 giugno 2017, n. 91, recante "Disposizioni urgenti per la crescita economica del Mezzogiorno", al fine di favorire la creazione di condizioni favorevoli per lo sviluppo, in alcune aree del Paese, delle imprese già operanti, nonché l’insediamento di nuove imprese, ha previsto la possibilità di istituire le c.d. ZES, Zone Economiche Speciali, all’interno delle quali tali imprese possono beneficiare delle agevolazioni fiscali e delle semplificazioni amministrative previste dall’articolo 5 del medesimo decreto legge n. 91 del 2017.

2. Il comma 2 dell’articolo 5 del citato decreto-legge, nella versione in vigore dal 1°giugno 2021, dispone che "in relazione agli investimenti effettuati nelle ZES, il credito d’imposta di cui all’articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, è commisurato alla quota del costo complessivo dei beni acquisiti entro il 31 dicembre 2022 nel limite massimo, per ciascun progetto di investimento, di 100 milioni di euro. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Il credito d’imposta è esteso all’acquisto di immobili strumentali agli investimenti". 

3. Per effetto delle modifiche introdotte dall’articolo 37 del decreto-legge del 30 aprile 2022 n. 36, il citato comma 2, a partire dal 1° maggio 2022, prevede che "in relazione agli investimenti effettuati nelle ZES, il credito d’imposta di cui all’articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208, è commisurato alla quota del costo complessivo dei beni acquisiti entro il 31 dicembre 2022 nel limite massimo, per ciascun progetto di investimento, di 100 milioni di euro. Si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui al medesimo articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. Il credito di imposta è esteso all’acquisto di terreni e all’acquisizione, alla realizzazione ovvero all’ampliamento di immobili strumentali agli investimenti".

Pertanto, come emerge dal confronto delle disposizioni contenute nel comma 2 dell’articolo 5 sopra richiamato prima e dopo le modifiche introdotte dal decreto legge 36 del 2022, il credito di imposta ZES spetta anche per l’acquisto di terreni e per l’acquisizione, per la realizzazione ovvero l’ampliamento di immobili strumentali per gli investimenti effettuati a partire dalla data di entrata in vigore delle novità, ossia dal 1° maggio 2022. 

Viceversa, per gli investimenti effettuati sino al 30 aprile 2022, il medesimo credito di imposta spetta esclusivamente per l’acquisto di immobili strumentali agli investimenti.

Di conseguenza, in riferimento al caso concreto e fermo restando che le spese per l’acquisto delle aree edificabili non sono agevolabili mediante l’agevolazione qui in esame, alla luce dei chiarimenti resi con la citata risposta n. 332 del 2022, si ritiene che, in relazione alla fattispecie oggetto di interpello, siano agevolabili i lavori di realizzazione dell’immobile eseguiti successivamente al 1° maggio 2022.

3) Determinazione del “momento di effettuazione”

Le Entrate ricordano, inoltre, come regola generale, che l’imputazione degli investimenti al periodo di vigenza dell’agevolazione segue il criterio della competenza previsto dall’articolo 109, commi 1 e 2, del TUIR. 

Non sono dunque  rilevanti i diversi criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio menzionati all’articolo 83 del TUIR.

In particolare, nell’ipotesi in cui l’investimento nei beni in questione sia realizzato mediante un contratto di appalto a terzi, in base ai predetti criteri di competenza di cui all’articolo 109 del TUIR, i relativi costi si considerano sostenuti dal committente alla data di ultimazione della prestazione ovvero, in caso di stati di avanzamento lavori, alla data in cui l’opera o porzione di essa, risulta verificata ed accettata dal committente. 

In quest’ultima ipotesi, sono agevolabili i corrispettivi liquidati nel periodo agevolato in base allo stato di avanzamento lavori (SAL), indipendentemente dalla durata infrannuale o ultrannuale del contratto.

Tenuto conto che i lavori per la realizzazione o l’ampliamento degli immobili, per loro natura, possono protrarsi a lungo nel tempo e, in determinati casi, possono avere una durata di più esercizi, considerata la finalità agevolativa della disposizione in esame, non deve farsi riferimento esclusivamente al momento in cui i lavori sono iniziati, ma, coerentemente con la modalità di esecuzione dei lavori, considerare l’investimento come realizzato:

• in parte, nel periodo che ricomprende la data di inizio lavori fino al 30 aprile 2022; 
• in parte, dal 1° maggio 2022 (entrata in vigore DL 36/2022) alla data di fine lavori, secondo le modalità sopra descritte.

Sarà onere della Società Istante conservare tutta la documentazione idonea a dimostrare quali lavori sono stati effettuati a partire dal 1° maggio 2022 che, pertanto, risultano agevolabili.

4) Assimilazione del sale and lease-back alla cessione immobiliare

In riferimento agli effetti che l’operazione di sale and lease-back produce sulla spettanza dell’agevolazione e, in particolare, alla possibilità di assimilare tale operazione ad una "cessione", si ribadisce che alla disciplina agevolativa delle ZES si applicano, in quanto compatibili, le disposizioni di cui all’articolo 1, commi 98 e seguenti, della legge 28 dicembre 2015, n. 208. 

Proprio con riferimento alla disciplina contenuta nei commi 98 e seguenti della legge 208 del 2015, chiarendo la definizione di beni strumentali "nuovi", con la risposta all’interpello n. 404 del 2020, è stato affermato che "la cessione del bene nel predetto schema contrattuale del sale and lease back non pregiudica in nessun modo la permanenza dell’investimento presso l’impresa utilizzatrice".

Richiamando, infatti, anche la Circolare n. 4/E del 30 marzo 2017, si conferma come l’agevolazione non viene meno nell’ipotesi in cui il bene oggetto dell’investimento, per il quale si sia fruito del beneficio, formi successivamente oggetto di un contratto di sale and lease back. 

In tal caso, l’agevolazione continuerà ad essere fruita, sotto forma di maggiorazione del costo originario di acquisizione, secondo la dinamica temporale inizialmente determinata, a nulla rilevando il sopravvenuto contratto di leasing che, tra l’altro, non configura, per l’utilizzatore, un ulteriore investimento agevolabile