Condominio e locazione: il problema del pagamento degli oneri accessori

Quando un’unità immobiliare, collocata in uno stabile condominiale, diviene oggetto di un rapporto di locazione, al conduttore (inquilino) viene trasferito anche il godimento spettante al condomino-locatore (proprietario)   sulle cose comuni in proporzione alla sua quota.

Gli oneri accessori sono costituiti dagli esborsi gravanti sul conduttore correlati alla fruizione di servizi comuni che vanno naturalmente ad integrare il corrispettivo dovuto dal conduttore al locatore – il quale in genere è tenuto ad anticipare la spesa o, comunque ad effettuare il pagamento all'amministratore condominiale – giacché la fruizione dei predetti servizi va a completare il godimento della cosa locata.

Si può, perciò, affermare che gli oneri accessori fanno parte integrante del corrispettivo della locazione e sono assimilabili al canone.

1) Il pagamento degli oneri accessori

Il pagamento degli oneri accessori deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. In altre parole, il termine dei due mesi, di cui al comma 3, dell'art. 9 della l. n. 392/1978, costituisce il limite massimo entro il quale il conduttore ha diritto di chiedere l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi.

Si ricorda, però, che la gestione degli impianti e servizi concernenti gli immobili, in quanto attiene alla manutenzione del bene (artt. 1575 c.c., 5, 9 e 10 l. n. 392/1978, l. equo canone) appartiene di regola ai locatori e i conduttori possono eccezionalmente incidere sulla gestione del solo servizio di riscaldamento dell'edificio unicamente nell'ambito delle assemblee condominiali.

Di conseguenza, il conduttore non può mettere in discussione i criteri di ripartizione delle spese adottate dal condominio, non potendo così condizionarne le scelte aldilà degli stretti ambiti di cui all'art. 10 della l. n. 392/1978. Tale considerazione vale non solo nel caso in cui i criteri di ripartizione siano stati adottati antecedentemente alla stipula del contratto di locazione, ma anche nel caso in cui essi siano stati modificati nel corso del rapporto per effetto di una deliberazione assembleare.

2) L’estraneità del conduttore ai rapporti tra condomino - locatore e condominio

È pacifico che la legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell'equo canone) disciplina i rapporti tra locatore e conduttore, senza innovare in ordine alla normativa generale sul condominio degli edifici, sicché l'amministratore ha diritto – ai sensi del combinato disposto degli art. 1123 c.c. e 63 disp. att. stesso codice – di riscuotere i contributi e le spese per la manutenzione delle cose comuni ed i servizi nell'interesse comune direttamente dal proprietario. 

Infatti solo il condomino-locatore è obbligato a corrispondere al condominio la quota delle spese condominiali accessorie (Trib. Parma sez. II, 23 gennaio 2019). 

Di conseguenza il mancato pagamento delle quote condominiali legittima l'amministratore ad agire nei confronti dei condomini morosi e non degli inquilini.

Tra il condominio e gli inquilini non esiste alcun rapporto che possa legittimare la proposizione di azioni dirette dell'uno nei confronti degli altri, neppure se gli inquilini avessero provveduto, in passato, a pagare personalmente e di propria spontanea volontà gli oneri condominiali direttamente all’amministratore. 

Pertanto, il conduttore rimane sostanzialmente estraneo alla gestione del condominio, rimanendo inalterato il rapporto interno tra il titolare del diritto sulla porzione dell'immobile e la collettività dei condomini.

Alla luce di quanto sopra risulta evidente come il conduttore non sia obbligato per le spese relative alle cose comuni direttamente nei confronti dell'amministratore del condominio, bensì sia tenuto a risponderne contrattualmente nei confronti del locatore, che è obbligato, per suo conto.

Il proprietario locatore ha solo un diritto di rivalsa eventualmente nei confronti del conduttore dopo aver provveduto ad anticipare le spese all'ente di gestione.

Per quanto sopra, trascorsi due mesi dalla richiesta senza che il conduttore abbia provveduto al pagamento, sarà solo il locatore che potrà agire secondo le regole generali per l'adempimento o per la risoluzione (art. 9, l. 392/1978).

Si tenga presente che il locatore, il quale convenga in giudizio il conduttore per il pagamento delle spese condominiali ex art. 9 legge l. n. 392/1978, adempie il proprio onere probatorio producendo i rendiconti dell'amministratore approvati dai condomini, mentre spetta al conduttore l'onere di specifiche contestazioni in ordine alle varie partite conteggiate (Cass. civ., sez. III, 28/09/2010, n. 20348).

Sotto quest’ultimo profilo occorre osservare che, qualora il conduttore, convenuto in giudizio per il mancato pagamento di oneri condominiali, contesti che il locatore abbia effettivamente sopportato le spese di cui chiede il rimborso o ne abbia effettuato una corretta ripartizione, incombe al locatore stesso, ai sensi dell'art. 2697 c.c., dare la prova dei fatti costitutivi del proprio diritto, i quali non si esauriscono nell'aver indirizzato la richiesta prevista dall'art. 9 l. n. 392/1978, necessaria per la costituzione in mora del conduttore e per la decorrenza del bimestre ai fini della risoluzione, ma comprendono anche l'esistenza, l'ammontare e i criteri di ripartizione del rimborso richiesto.