Supercondominio: cos'è? Condizioni e ripartizione spese

Ai fini della esistenza del condominio, è sufficiente l'avvenuta costruzione di un edificio del quale siano proprietari più soggetti, con la conseguente applicabilità delle norme ad esso relative.

 Invece:

• la nomina dell'amministratore, 
• l'approvazione del regolamento e 
• la determinazione delle quote millesimali

costituiscono soltanto strumenti per la gestione degli interessi comuni e l'osservanza degli obblighi connessi al preesistente rapporto di comunione che di essi costituisce la fonte, salve eventuali modifiche o integrazioni pattizie (Cass. civ., sez. VI, 24/03/2017, n. 7743; Cass. civ., sez. II, 18/12/2014 n. 26766).

Allo stesso modo un supercondominio nasce, di fatto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tanto meno di approvazioni assembleari, essendo sufficiente che i singoli edifici di cui si compone, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c.

Quindi basta che due casseggiati abbiano in comune, ad esempio, un cortile. È quindi errata la tesi secondo cui il supercondominio, come accorpamento di due o più singoli condomini o edifici per la gestione di beni comuni (ferma l'autonomia amministrativa per i beni propri di ciascun distinto organismo), debba essere costituito attraverso atti notarili o deliberazioni degli enti che concorrono a formarlo.

1) Il presupposto per la nascita (automatica) del Supercondominio

In mancanza di indicazioni puntuali nel titolo, però, se i singoli edifici hanno, materialmente, in comune alcuni beni, impianti o servizi, ricompresi nell'ambito di applicazione dell'art. 1117 c.c., al supercondominio si applicano, in toto, le norme sul condominio, anziché quella sulla comunione. In altre parole, tale fattispecie legale si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, eccetera) in rapporto di accessorietà con fabbricati.

Bisogna considerare che un supercondominio può nascere anche se un caseggiato e un edificio unifamiliare hanno un bene in comune tra quelli previsti dall’articolo 1117 c.c. (ad esempio un’area di manovra, un cortile, un impianto di riscaldamento).

 In particolare, merita di essere sottolineato che, ai fini della configurabilità del supercondominio, non è indispensabile l’esistenza di beni o impianti comuni, essendo invece sufficiente l’esistenza anche soltanto di servizi comuni a più edifici, come ad esempio, un servizio di portineria comune a più palazzi (Cass. civ., Sez. II, 19/09/2014, n. 19800).

2) Una volta nato il Supercondominio come si ripartiscono le spese?

La ripartizione delle spese dei beni e servizi comuni del supercondominio viene calcolata sulla base delle tabelle millesimali del supercondominio di proprietà, formate per mezzo di un duplice criterio di calcolo che rapporta dapprima il valore della singola unità abitativa all’edificio cui essa appartiene e quindi il valore unitario dell’edificio all’intero complesso dei fabbricati.

Infatti, l’introduzione di un criterio diverso, che attribuisse una forza rappresentativa uguale a ciascun edificio, nonostante la diversa quota di comproprietà delle cose supercondominiali, introdurrebbe una deroga al principio fissato dagli artt. 1118 e 1136 c.c. che solo una norma contrattuale potrebbe giustificare e che, se ammessa, coinvolgerebbe necessariamente i diritti spettanti a ciascuno dei singoli condomini nelle deliberazioni supercondominiali, alterando il rapporto tra obblighi (di partecipazione alle spese) e diritti (di partecipazione all’assemblea supercondominiale) che rappresenta un principio cardine dell’istituto condominiale (oltreché del senso comune di giustizia). 

Per la ripartizione delle spese, quindi, servono due tabelle, di cui una per la comunione generale degli impianti e dei servizi e l'altra per ogni singolo edificio in condominio.

Ne consegue che ciascun condomino disporrà di due quote distinte di comproprietà, la prima relativa alle parti comuni all'edificio in cui si trova la sua proprietà esclusiva, la seconda, invece, a tutto il condominio complesso o super condominio che dir si voglia.

Nel supercondominio devono quindi esistere due tabelle millesimali:

1. La prima riguarda i millesimi supercondominiali, e serve per la ripartizione della spesa supercondominiale (ad esempio la spesa per l’asfaltatura del cortile comune) non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso (così la tabella del supercondominio potrebbe prevedere 400 millesimi all'edificio A, 320 all'edificio B e 280 all'edificio C). 
2. La seconda tabella è quella normale interna ad ogni edificio. Una volta stabilito che all'edificio A tocca il 40% della spesa del supercondominio, questo 40% sarà suddiviso tra i suoi condomini in proporzione alla tabella millesimale interna a quel particolare edificio condominiale.